（2017）川15民终1656号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-12-13

案件名称

马建华、四川鑫锐投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省宜宾市中级人民法院

所属地区

四川省宜宾市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马建华,四川鑫锐投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省宜宾市中级人民法院民事判决书（2017）川15民终1656号上诉人（原审被告、反诉原告）：马建华，男，1977年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：李华，四川翠屏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川鑫锐��资有限公司,住所地四川省宜宾市翠屏区江北红坝路6号1幢2层B区9号。法定代表人：周朝忠，董事长。委托诉讼代理人：吴享超，四川法光律师事务所律师。上诉人马建华因与被上诉人四川鑫锐投资有限公司（以下简称鑫锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初4085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。马建华上诉请求：请求撤销原判，改判驳回鑫锐公司的诉讼请求，支持马建华的反诉请求，案件受理费由对方承担。事实和理由：1.租赁期间出现下水道倒灌，造成马建华商铺内4万元干鲜损失，马建华��张赔偿2万元合理；2.马建华口头和书面提出过解除合同，并于2014年8月搬离，一审认定解除合同时间有误；3.租金起诉的诉讼时效已过；4.应退保证金，应赔偿上诉人装修损失。鑫锐公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。鑫锐公司向一审法院起诉请求：1.判令马建华向鑫锐公司支付从2014年5月1日起至2016年12月31日的租金98050元、物管费2960元、违约金29415元，合计130425元（违约金计算至付清该款之日）；2.判决双方签订的租赁合同于2016年12月31日终止，保证金6000元归鑫锐公司所有；3.本案诉讼费用由马建华承担。马建华向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判决双方签订的《江北农产品批发市场商铺租赁合同》于2014年6月29日终止；2.判决鑫��公司赔偿马建华在2014年6月29日下水道倒灌事故中的直接经济损失20000元；3.合同签订五年，装修经营一年零三个月，请求依法判决鑫锐公司赔偿装修费折价20000元；4.判决鑫锐公司返还马建华保证金6000元；5.本案诉讼费由鑫锐公司承担。一审法院认定事实：位于宜宾市翠屏区的农产品批发市场属鑫锐公司所有。2012年10月25日，鑫锐公司（甲方）与马建华（乙方）签订了《江北农产品批发市场商铺租赁合同》，鑫锐公司将该农产品批发市场×栋×楼×区×号（建筑面积53平方米）商铺出租给马建华经营。约定租期从2012年11月1日至2017年8月31日止，月租金标准50元/平方米，免租期三个月；从2014年2月1日起，租金每季度交一次，于上一次租金支付届满的15日前支付，逾期支付的，乙方需按季度租金的1%/日支付违约金，直至租金支付完毕止；乙方需向甲方交纳保证金6000元，如乙方不履行合同相关规定，甲方有权没收保证金；合同期满，如乙方无违约行为，在完清相关手续后由甲方全额无息退还乙方保证金；管理服务费80元/月。该租赁合同第六条第4款约定：租赁期间，甲方保证该商铺及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；第七条第5款约定：乙方经营该商铺时所产生的费用，包括投资成本、水费、电费、电话费、光纤、宽带、市场经营管理服务费、商铺装修、税费及债务等，均由乙方自行负责；第七条第7款约定：乙方如需对该商铺进行装修，必须将该商铺的装修方案及图纸报请甲方审批，得到甲方书面同意批复后方可施工；第八条第3款约定：租赁期间，甲方不及时履行合同约定的维修、养护责任，致使商铺损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方承担赔偿责任；第八条第6款约定：租赁期��，无法定理由，乙方中途退租的，甲方可没收乙方的保证金；第九条第一款约定：任何一方需要变更解除合同，须按照合同约定，经双方协商一致，并达成书面协议，在双方未达成书面协议前，原合同仍然有效；第九条第5款约定：乙方逾期不支付租金累计天数超过三十日的，甲方有权解除本合同并收回该商铺。鑫锐公司与马建华签订租赁合同后，于2012年10月25日将该商铺交付马建华使用。马建华接手该商铺后对该商铺进行了装修，并在商铺内修建了厕所，但未将装修方案及图纸报鑫锐公司审批。马建华将该商铺用于经营干鲜，并于2012年10月25日向鑫锐公司交纳了一年的租金31800元及保证金6000元。后又交纳了2014年2月至2014年4月一个季度的租金，并从2014年5月1日起未再向鑫锐公司交纳租金和物管费。2014年6月29日晚，马建华承租的商铺因厕所下水道堵塞，造成污水倒灌��商铺内，将部分干鲜货物浸湿，造成经济损失。经马建华等人自行疏通下水道后恢复使用。马建华认为下水道堵塞系鑫锐公司下水道设计缺陷所致，故要求鑫锐公司赔偿其损失，遭鑫锐公司拒绝后，马建华便拒绝交纳租金及物管费，并于2014年8月搬离该商铺。2016年8月，马建华委托其父母将该商铺钥匙交给鑫锐公司，鑫锐公司于2016年12月将该商铺换锁后收回。一审另查明，1.鑫锐公司同意承租人在商铺内修建只能小便的厕所；2.鑫锐公司于2016年10月11日向马建华邮寄了催收租金通知，但并未送达；3.马建华租赁的商铺系三个相邻商铺共用一根支线排污管，再由支线排污管排入主管道，2014年6月29日发生下水道堵塞事故时，该处的主管道并未堵塞，仅其相邻三户共用的支线排污管堵塞。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，鑫锐公司按照租赁合同约定向马建华交付了商铺，马建华从2014年2月起，应当按季度向鑫锐公司支付租金，但马建华从2014年5月1日起未再向鑫锐公司交纳租金和物管费，后鑫锐公司于2017年6月6日向本院提起诉讼。本案的争议焦点是鑫锐公司的起诉是否超过诉讼时效？诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效期间为两年，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。本案中，双方于2012年10月25日签订的租赁合同约定，从2014年2月1日起，租金按季度支付，虽然该租赁合同双方当事人约定分期支付租金，各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认整个租赁合同租赁期间租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇租赁双方之间的互信。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，本案租赁双方约定每季度支付的租金，应视为整个租赁合同期间租金的分期履行。故本案的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本案中，马建华虽于2014年8月搬离了该商铺，但因其未依法与鑫锐公司协商一致书面解除租赁��系，因此，双方的租赁关系继续维持，直至鑫锐公司于2016年12月收回商铺时，双方租赁关系终止，诉讼时效应从2016年12月最后一期租金届满之日开始计算，故鑫锐公司的起诉并未超过一年的诉讼时效。因鑫锐公司的起诉未超过诉讼时效，故对其诉请马建华支付从2014年5月1日起至2016年12月31日所欠租金98050元的诉讼请求，一审法院依法支持为84800元（50元/平方米/月×53平方米×32个月）。对鑫锐公司诉请马建华支付物管费2960元的诉讼请求，一审法院依法支持为2560元（80元/月×32个月）。关于违约责任，马建华租赁的商铺于2014年6月29日发生下水道堵塞污水倒灌事故，虽然按照租赁合同第六条第四款约定，鑫锐公司有确保商铺使用安全的义务，但因鑫锐公司在交付商铺时该处下水道并未堵塞，其下水道堵塞事故发生在使用一年半后，且主��道当时并未堵塞，马建华也未提供证据证实该管道堵塞系鑫锐公司私自改动下水管道所致，因此，可以认定该次下水道堵塞事故系商家在排污过程中人为使用不当导致，并非商铺不能正常使用，故鑫锐公司在履行合同过程中没有违约行为。相反，马建华未按照合同约定的时间支付租金，已经违约，按照双方合同应当支付违约金。因双方约定的按季度租金1%/日支付违约金过分高于造成的损失，且鑫锐公司未按时收到租金的损失主要是资金利息损失，故一审法院对鑫锐公司诉请马建华支付违约金的诉讼请求，依法支持为：以未付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2014年5月1日后开始欠付租金之日起计算至付清欠付的租金之日止。双方租赁合同第八条第六款约定“租赁期间，无法定理由��乙方中途退租的，甲方可没收乙方的保证金”，因马建华在双方合同期限尚未届满时中途退租，且无法定理由，因此，鑫锐公司可以据此没收保证金。故一审法院对鑫锐公司诉请马建华所交纳的6000元保证金归鑫锐公司所有的诉讼请求，依法予以支持。关于租赁合同终止时间，虽然马建华于2014年8月搬离该商铺，但因双方并未按照合同约定达成书面意见解除合同，且鑫锐公司于2016年12月才收回该商铺，故认定双方于2016年12月31日终止该租赁合同。对马建华诉请双方签订的租赁合同于2014年6月29日终止的诉讼请求，依法不予支持。对马建华诉请鑫锐公司赔偿直接经济损失20000元的诉讼请求，因2014年6月29日发生的下水道堵塞污水倒灌事故，并非鑫锐公司不履行合同约定的维修、养护责任所��，且马建华并未提供证据证实其损失金额，也未提供证据证实其已将损失情况交给鑫锐公司确认，故对马建华的该项诉讼请求不予支持。对马建华诉请鑫锐公司赔偿装修折价费20000元的诉讼请求，因双方租赁合同第七条第五款约定，乙方经营该商铺时所产生的费用，包括商铺装修费等，均由乙方自行负责，因此，马建华的该项诉讼请求缺乏合同约定和法律依据，一审法院不予支持。对马建华诉请鑫锐公司返还保证金6000元的诉讼请求，因按照双方合同约定，中途退租的可以没收保证金，故对马建华的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一��三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、四川鑫锐投资有限公司与马建华于2012年10月25日签订的《江北农产品批发市场商铺租赁合同》于2016年12月31日终止；二、马建华于本判决生效之日起十日内支付四川鑫锐投资有限公司租金84800元、物管费2560元，合计87360元；三、马建华于本判决生效之日起十日内支付四川鑫锐投资有限公司违约金（违约金计算方法：以未付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2014年5月1日后开始欠付租金之日起计算至付清欠付的租金之日止）；四、马建华交纳的保证金6000元归四川鑫锐投资有限公司所有；五、驳回马建华的全部反诉请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务��应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3978元，减半收取计1989元，由四川鑫锐投资有限公司负担289元，由马建华负担1700元。本院二审期间，上诉人提供《物业管理协议》、照片、货物损失清单及《告知》，拟证明鑫锐公司同意其装修和水淹后损失情况，另外认为解除合同的通知已送达被上诉人。上诉人还申请隔壁租户厨师马英强、隔壁租户赵信强以及给其装修的木工刘凡财到庭作证，拟证明租赁房屋污水倒灌后未得到妥善处理，由此与鑫锐公司已解除合同。被上诉人认为《物业管理协议》系上诉人与其他独立主体签订，不予认可。本院认为，《物业管理协议》系上诉人与案外人宜宾鑫地农产品批发市场管理有限公司签订，因此不能达到上诉人的证明目的，本院不作为二审定案证据采信。对于照片、货物清单、《告知》以及证人证言，本院认为，对于污水倒灌进商铺内的事实一审已予确认，而货物清单系单方制作，《告知》也未提供已送达对方的依据，故不能达到其证明目的，证人证言中也明确表态不清楚上诉人是否将解除合同的《告知》送达被上诉人，本院对上诉人提供的以上证据均不予确认。本院对一审查明的除“鑫锐公司同意承租人在商铺内修建只能小便的厕所”和“2014年6月29日发生下水道堵塞事故时该处的主管道并未阻塞”及“马建华于2014年8月搬离商铺”外的事实予以确认。二审另查明，一审庭审中鑫锐公司陈述“门面规划时候没有涉及厕所，后来考虑要打扫卫生，安装了一个水管可以打扫卫生，可以整一个洗手盆��但不能修建厕所”。另一审庭审马建华提供的证据目录4注明“照片，证明有人私自改下水道，造成污水倒灌现象，对我门市上货物造成损害”。本院认为，本案争议焦点：一、鑫锐公司是否违约，马建华是否有合同解除权。二、本案是否已过诉讼时效。关于鑫锐公司是否违约，马建华是否有合同解除权问题。马建华认为租赁期间出现下水道倒灌，使马建华商铺出现损失。但经本院审查，下水道倒灌系从马建华加建的厕所中灌出，现证明马建华货物受损应归责于鑫锐公司的证据不充分，且马建华一审中的观点是“有人私自改下水道，造成污水倒灌现象，对我门市上货物造成损害”故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定��第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”与《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，马建华未举证证明下水道倒灌应归责于鑫锐公司，应当承担举证不能的责任。故其并不具有在合同期限内依照合同约定或法律规定主动提出解除合同的解除权，��其并未举证证明在其主张的合同解除时间向被上诉人送达了合同解除通知的依据，故马建华认为鑫锐公司违约及一审确认的合同解除时间有误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案是否已过诉讼时效。因马建华直至2016年8月才提供证据交还商铺钥匙，即有证据证明其明确表明不再履行合同时间为2016年8月，而双方的合同约定履行期限到2017年8月31日止，故在本合同项下的租金在合同履行期内鑫锐公司要求债务人依约履行支付费用可以依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，计算诉讼时效。因而，鑫锐公司主张并未超过诉讼时效，马建华的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，马建华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3978元，由马建华负担。本判决为终审判决。审判长　　蔡　伟审判员　　李　荷审判员　　龙　雨二〇一七年十月十三日法官助理　　张　军书记员　　张璐蕾搜索“”