（2016）皖0603民初2672号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-09-01
案件名称
胡开霞与李令凯、李献华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淮北市相山区人民法院
所属地区
淮北市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡开霞,李令凯,李献华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0603民初2672号原告：胡开霞,女,1969年4月2日出生,汉族,个体户，户籍地安徽省淮北市相山区，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：朱志龙，福建闽岚律师事务所律师。被告：李令凯,男,1961年10月11日出生,汉族,个体户，住安徽省淮北市相山区。被告：李献华,女,1967年5月4日出生,汉族,淮北市春乐商贸职工，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茹君，安徽镜远律师事务所律师。胡开霞与李令凯、李献华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，依法适用简易程序于2016年7月29日公开开庭进行了审理。审理中，发现本案不宜适用简易程序审理，于2016年9月依法裁定转为普通程序继续审理，于2016年12月9日再次公开开庭进行了审理，胡开霞的委托诉讼代理人朱志龙、李献华及其委托诉讼代理人任清华到庭参加诉讼，李令凯经本院开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。审理中，因案情需要，依法变更了审理期限。本案现已审理终结。胡开霞提出诉讼请求：1.确认其与李令凯签订的《购房协议》合法有效；2.判令李令凯、李献华将合同所涉房屋过户至胡开霞名下；3.李令凯、李献华承担诉讼费用。事实与理由：1999年6月24日，胡开霞因结婚需要，向李令凯购买其名下位于淮北市相山区五金巷HX-1幢301室房屋。双方签订了购房协议后，胡开霞支付了合同约定的购房款15万元。其后即对该房屋进行了装修并入住。因两家原私交甚好，且李令凯私下以系争房屋产权人的身份办理银行抵押贷款，故房屋未在签订购房协议后及时过户。李献华对此房屋买卖行为是知道的且无任何异议，近10年来两家毗邻而居，未产生任何纠纷，长期以来，左邻右舍及物业均认为我为实际房屋产权人。2013年1月4日，新中原置业有限公司因开发房屋，侵犯系争房屋小区多处房屋的通风采光，对相关房屋产权人进行了补偿，在此期间，李令凯及李献华离婚诉讼正在进行，但他们依然认可我以系争房屋业主身份接受补偿。李令凯和李献华在离婚诉讼中，李令凯为证明系争房屋已经转让的事实，在找不到原始合同的情况下，与我的前夫吴忠补签一份购房协议对房屋买卖事实再次予以确认，并将该购房协议提交法院。2011年12月14日作出的（2010）相民一初字第00481号判决书对该购房行为予以肯定。在我提起的执行异议听证过程中，李令凯对房屋出售的事实也一再肯定。综上，李令凯与胡开霞签订的购房协议合法有效，依法应当予以保护，李令凯离婚后，房屋被转移至李献华名下，故李令凯和李献华均对办理房屋转移登记负有法律责任。故请求依法裁判，以维护我的合法权益。李令凯辩称，胡开霞多次以同一被告同一理由提起诉讼，均被驳回，根据一事不再理的原则，其请求应予驳回。本人90年代中期做房地产开发，涉案房产所在的整栋楼均为我开发，该楼所有的住房均全部过户到购房者名下，没有任何纠纷，唯独胡开霞是个例外。胡开霞的前夫原来给我开车，私交很好，后去别处开车，其原来一直随其父亲居住在矿务局小车组后面2层楼的房改房，比较陈旧，面积约70平米。1999年3月，胡开霞在我楼下说其与前夫、公公开了家庭会，两人准备结婚，吴忠父亲居住的房屋已经接到拆迁通知要拆迁，找我帮忙，条件是用10万元现金加其父亲住房换取我涉案房屋，出于对吴忠及其父亲的信任，就说回家商量一下，其后便将房屋的钥匙交给了胡开霞，就没有签订任何协议。胡开霞接到钥匙后便开始装修，既不提支付10万元现金的事情，也不提房屋过户给我的事情，据私下了解，完全是胡开霞本人为达目的而编造的，事已至此，只有督促胡开霞履约兑现，胡开霞婚后和我住在同一栋楼，几乎天天见，再也不提购房款和房屋过户事情，我只得将房屋抵押给银行贷款10万元，让胡开霞分期偿还，办理抵押的评估费和登记费3000余元也是胡开霞支付的。胡开霞还清了银行贷款后拿到了房产证，便要求给其办理过户手续，我要求其先过户其前夫父亲的房子，胡开霞竟然矢口否认，只承认10万元的约定，李献华听后很气愤就索要回了产权证。因为和胡开霞前夫的关系，上述情况也没有让外人知道，但互相按照约定换房的底线没有变。我本人从来没有和胡开霞的前夫签过任何购房协议，新中原置业扩建时，影响到涉案房屋采光，新中原的老总通过朋友找到我协商赔偿事宜。为此，我自己写了一份购房协议并将日期提前，还自己签上了自己和胡开霞前夫吴忠的名字交给吴忠，让其拿着购房协议领到了补偿款2万元（因吴忠经济不太宽裕）。胡开霞得知我和李献华离婚涉案房屋判给李献华后，又来找我让我重签一份购房协议，署名是胡开霞本人，金额写成15万元，同时，还让我为其出具已收到15万元购房款的收据，本人当场拒绝了其要求。在相山区法院举行执行听证时，胡开霞要求本人出庭作证，因为对李献华比较生气就违心作证，但法院要求胡开霞出具15万元的收据时，胡开霞无法提交才露出真相。胡开霞从开始就编造了谎言，本人认为胡开霞只有按照原来约定的将其前夫父亲房屋过户或者另行提供相同房屋，此事才公平公正。李献华庭审时辩称，胡开霞的起诉与客观事实不符，购房合同是无效的，涉案房屋所有权归李献华所有，相山区法院已经判决，胡开霞的起诉违反了“一事不再理”原则，应驳回其起诉或驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审举证和质证,对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.胡开霞提交购房协议复印件一份，证明胡开霞向李令凯购买淮北市相山区五金巷HX-1幢301室并入住生活，李献华认为购房协议不真实，经审查，本院认为，该证据系双方签订，形式来源合法，故对其真实性、合法性、关联性。2.个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同、抵押物清单、个人住房借款担保合同、公证书、借款凭证、储蓄取款凭证、工商银行现金存款凭条（客户核对联），证明李令凯、李献华以淮北市相山区五金巷HX-1幢301室为抵押物，李令凯向工商银行贷款98000元，李令凯将借款合同、担保抵押合同交给胡开霞，让胡开霞代为偿还贷款，胡开霞于2003年6月27日向工商银行借款5万元用于支付李令凯贷款本金42372.3元、当月利息56.14元、逾期利息7505.97元，以上3项相加共计49934.41元，支付以上款项后，银行确认李令凯贷款本息还清。李献华对真实性有异议，认为与其没有关系，李令凯与胡开霞做的交易是无效的，亦与李献华无关系。经审查，本院认为，上述证据，形式来源合法，与李令凯答辩意见一致，故对该组证据的真实性、合法性、关联性，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年6月24日，胡开霞因结婚需要，与李令凯签订了购房协议一份。协议主要约定：胡开霞购买李令凯名下位于淮北市相山区五金巷HX-1幢301室房屋一套；该房建于1996年，暂无煤气设施，由买方自行解决；该房的相邻关系与卖方无关；房款总价为15万元，胡开霞当时一次付清，李令凯交其钥匙；办理产权的所有费用由胡开霞负担；该协议双方签字生效。双方签订了购房协议后，胡开霞先支付5万元现金，没有付清购房款，李令凯既将房屋钥匙交给了胡开霞，双方没有办理房屋所有权转移登记手续，胡开霞遂进行了装修并居住。2000年6月21日，李令凯以胡开霞所购买的房屋为抵押物向工商银行贷款98000元，因胡开霞没有支付剩余购房款，李令凯将贷款合同、抵押合同、公证书原件交给了胡开霞，让胡开霞为其偿还银行贷款，至2003年6月30日，胡开霞为其清偿了银行贷款。2010年，李献华向本院提起诉讼请求与李令凯离婚，李令凯为证明涉案房屋已经出售给胡开霞，向本院提交了自己起草的其与吴忠的购房协议，本院对该证据予以确认，2011年12月14日，本院作出（2010）相民一初字第00481号民事判决书，将涉案房屋分割给李献华。离婚判决书生效后，李献华申请强制执行，胡开霞于2013年8月14日提出执行异议，本院于2013年9月10日裁定驳回了胡开霞的执行异议。胡开霞于是又提起了案外人执行异议之诉，本院以胡开霞的执行异议与原判决有关，裁定驳回了胡开霞的起诉。2014年11月17日，李献华办理了涉案房屋所有权转移登记手续（产权证书号：14018294）。另查明，2013年元月4日，因淮北市新中原置业公司的城市广场项目建设给涉案房屋的采光、通风造成影响，该公司与胡开霞签订了补充协议，补偿胡开霞2万元，李令凯为此出具书面说明一份，说明涉案房屋已经卖给胡开霞，暂未过户。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李令凯与胡开霞签订的购房协议，不违反法律规定，系有效合同，双方均应全面履行自己的义务。李令凯交付房屋后，胡开霞虽然没有依约支付房款，但在为李令凯清偿贷款完毕后，其购房款已经支付完毕，该房屋应属于胡开霞所有。购房协议对李献华是否具有拘束力。李令凯、李献华与胡开霞、吴忠两家关系原来较好，且居住在同一栋楼，房屋出售后，胡开霞进行了装修并一直居住至今，且在李献华与李令凯离婚时，李令凯也声明涉案房屋已经出售给了胡开霞，胡开霞已经居住十年有余，其有理由相信李献华对房屋的出售知情并认可，李献华应当知道该房屋已经出售。涉案房屋的买卖行为发生在李令凯即李献华婚姻存续期间，该购房协议对夫妻双方均具有法律效力，对李献华当然具有拘束力。因为合同相对方的房屋及房款已经相互交付，在该房屋所有权尚未转移的情况下，（2010）相民一初字第00481号民事判决书将诉争的房屋判归李献华，只是对夫妻共同财产的分割，该分割行为并不能对抗购房协议约定的权利义务。李令凯、李献华拒绝为胡开霞办理房屋所有权转移登记已构成违约，应当承担继续履行合同的违约责任。现胡开霞请求李令凯、李献华为其所购房屋办理所有权转移登记，符合双方的合同约定义务，李令凯、李献华均负有履行义务。综上所述，胡开霞请求确认购房协议合法有效，请求李令凯、李献华为其办理房屋所有权转移登记，事实清楚，证据充分，其请求有理，应予支持。李令凯辩称以房换房，没有提交证据予以证明，不予采信。李献华辩称胡开霞的起诉违反了“一事不再理”原则，因胡开霞此前的起诉，系撤诉处理，并未进行实体的裁判，不属于一事不再理的情形，故对其辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告胡开霞与被告李令凯签订的购房协议有效；二、被告李令凯、李献华于本判决生效后10日内协助原告胡开霞办理位于淮北市相山区五金巷HX-1幢301室房屋所有权转移登记。案件受理费3300元，由被告李令凯、李献华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长 丁 敏人民陪审员 乐可洁人民陪审员 李时英二〇一七年十月十三日书 记 员 姬 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：