（2017）湘0111民初3594号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-08-02

案件名称

罗伟与罗为房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗伟,罗为,湖南新环境房地产经纪连锁有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民事判决书（2017）湘0111民初3594号原告：罗伟，男，1986年4月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省永顺县，现住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：刘兵，湖南麓和律师事务所律师。被告：罗为，女，1982年9月3日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：胥东明（系罗为之夫），男，1982年6月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人：袁李，总经理。原告罗伟（以下简称原告）与被告罗为（以下简称被告）以及第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境地产经纪）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，于2017年6月27日向被告送达了起诉状和证据副本，以及应诉通知书、举证通知书、当事人诉讼须知、廉政监督卡、开庭传票，并依法适用普通程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人刘兵，被告及其委托诉讼代理人胥东明到庭参加诉讼。在案件审理过程中，原告于2017年6月30日申请追加胥东明作为本案被告参加诉讼，本院未予准许。2017年8月2日，原告申请追加新环境地产经纪作为本案第三人参加诉讼，本院于2017年8月16日将起诉状和证据副本，以及参加诉讼通知书、举证通知书、开庭传票送达第三人新环境地产经纪，并依法组成合议庭，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘兵，被告及其委托诉讼代理人胥东明到庭参加诉讼，第三人新环境地产经纪经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告违约，向原告赔偿违约金109600元，并解除《房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告支付的购房定金30000元以及中介服务费10000元；3、判令被告赔偿原告为实现合同目的支出的按揭服务费11000元；4、判令被告赔偿原告为实现上述权利支出的律师费7000元；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年5月2日，原告与被告，以及第三人新环境地产经纪就被告所有的位于长沙市××井××路××星城××号房买卖一事签订了《房屋买卖合同》以及《资金托管协议书》，约定原告应于2017年5月2日支付购房定金30000元，并交由第三人新环境地产经纪托管；原、被告应于合同签订之日三日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构。原告依约于合同签订当日支付了购房定金30000元，因第三人新环境地产经纪只接受银行转账，原告银行账户仅有20000元，故当场只转账支付了20000元，剩余10000元在经被告同意的情况下于当晚微信转账给第三人新环境地产经纪的业务员陈燕，之后，原告于2017年5月5日向第三人新环境地产经纪支付了10000元中介服务费并提交了办理该房屋过户、贷款所需的一切资料；同时原告按照与第三人新环境地产经纪签订的《购买方委托办理协议》约定，于2017年5月6日向其支付11000元贷款所需的按揭服务费。原告已经履行了合同所定义务，但被告未在合同约定期限内提交相关资料，拒不配合办理房屋产权过户手续，致使合同目的无法实现，存在违约行为，故诉至本院，请求判如所请。被告辩称，根据合同约定，原告应于2017年5月2日支付定金30000元，但当日原告及第三人新环境地产经纪在未经被告同意的情况下径行通知被告当天原告只能支付20000元定金，剩余10000元由原告于次日向第三人新环境地产经纪指定托管账户支付后再由第三人新环境地产经纪出具收据并交至被告。根据原告提交的证据，原告当晚向陈燕个人账户支付10000元，但陈燕出��的收条写明收取的是中介服务费，而不是定金，被告至今未收到第三人新环境地产经纪出具的剩余10000元的定金收据，也未接到原告已支付剩余定金的通知。被告认为原告没有先履行合同约定的按时足额支付定金的义务，系原告违约在先，被告因此才拒绝按照合同履行后面的义务，被告没有违约，不需要承担违约赔偿责任，且定金都由第三人新环境地产经纪收取，没有交给被告，不应由其退还；原告支付的中介服务费、按揭服务费均不是被告收取，也不应由被告退还，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。第三人新环境地产经纪未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月2日，原告（乙方、买受方）与被告（甲方、出售方）、第三人新环境地产经纪（丙方、居间方）共同签订二维码编号为493730466492的《房屋买卖合同》，约定：1、被告自愿将其所有的位于长沙市雨花区井奎路63号佳园星城11栋704房（房屋所有权证号：713315227）出售给原告；2、房屋总售价为548000元，原、被告双方一致同意并委托第三人新环境地产经纪指定账户托管；3、付款步骤如下：（购房定金）原告于2017年5月2日支付被告购房定金30000元，定金由原、被告要求第三人新环境地产经纪指定账户托管；（购房首付）原告在产权过户进窗后缴税前的手续（最迟于2017年7月31日之前）办理之时支付被告购房首付款138000元，原告通过银行贷款向被告支付购房款370000元，交房时原告支付被告交房尾款10000元；4、原、被告另行委托代办机构办理贷款手续；5、签订本合同后，原、被告双方即认可共同委托第三人新环境地产经纪为其已提供完居间服务，在本合同签订当日原、被告应一次性将居间服务费10000元及3000元分别支付给第三人新环境地产经纪，原、被告双方合同签订后，任何一方违约，第三人新环境地产经纪收取的费用无须退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用；6、合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。原告��乙方）、被告（甲方）及第三人新环境地产经纪（丙方）还同时签订了《资金托管协议书》一份。此外，原告于同日与湖南新金非融资性担保有限公司（以下简称新金担保公司）签订《购买方委托办理协议》一份，委托该公司为其办理银行按揭贷款手续。合同签订当日，原告向第三人新环境地产经纪账户银行转账支付定金20000元，被告向原告出具《定金收条》一张，载明收到原告购买本人购房定金20000元。第三人新环境地产经纪将此20000元中的3000元转为被告支付的居间服务费，向被告开具了《收款收据》，并将剩余的17000元作为托管定金向被告开具《收款收据》。同日晚上，原告向第三人新环境地产经纪的业务员陈燕微信转账10000元，陈燕向原告出具手写收据一份，载明“今收到罗伟交来10000（壹万元整）中介服务费用于购佳园星城11栋-704房”。2017年5月5日，原告再次向陈燕微信转账10000元，第三人新环境地产经纪于当日出具《收款收据》一张，载明收到原告交来中介费10000元。2017年5月6日，原告又分两次向陈燕微信转账共计11400元，新金担保公司于同日向原告出具《收据》，载明已收原告交来的按揭服务费11400元。2017年6月10日，新金担保公司出具《证明》一份，证明原告已于2017年5月5日将房屋过户、按揭贷款所需要的资料提交给本公司。本院认为，原、被告及第三人新环境地产经纪签订的《房屋买卖合同》及《资金托管协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照诚实信用原则遵守履行。本案争议的焦点之一是原告是否按期履行了交纳定金的义务。案涉《房屋买卖合同》约定，原告应于2017年5月2日支付被告购房定金30000元，并由原、被告委托第三人新环境地产经纪指定账户托管。对于原告签订合同时通过银行转账给第三人新环境地产经纪20000元定金的事实，被告无异议，也出具了20000元的定金收条，但对剩余定金10000元的支付时间和支付方式原、被告存在争议。原告称2017年5月2日晚通过微信转账支付给第三人新环境地产经纪的业务员陈燕微信账户的10000元系定金，但根据原告提供的陈燕收款当天出具的收条明确记载所收原告10000元系中介服务费，虽然原告在第二次庭审中又提供了一张第三人新环境地产经纪于2017年5月2日出具的定金收据，但该收据系复印件，在第三人新环境地产经纪未到庭的情况下无法核实其真实性，且原告在之前起诉及庭审中也从未提及有此证据，被告也对其三性不予认可，故本院对原告超过举证期限提交的该证据也不予采信��结合原告应于合同签订当日支付第三人新环境地产经纪居间服务费10000元的合同约定，对被告主张的原告2017年5月2日晚微信转账支付给第三人新环境地产经纪业务员陈燕微信账户的10000元系原告交纳的中介服务费而不是定金的抗辩理由，本院予以采信。根据原告提供的2017年5月5日微信转账给支付给第三人新环境地产经纪业务员陈燕10000元的证据，可以认定该10000元才是原告补足交纳的定金，原告此迟延付款行为系单方对合同的变更,违反了诚实信用原则和双方合同的约定，对最终导致合同无法履行负有一定的责任，虽然原告主张迟延交纳定金已取得被告认可，但未提交足够的证据证明，本院对此理由不予采信；被告主张原告未按时支付足额定金构成违约，理由成立，本院予以采信。本案争议焦点之二是被告是否有违约行为。案涉《��屋买卖合同》约定被告应在签订合同后3日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构，被告辩称因原告未按合同约定在2017年5月2日足额支付定金，系原告违约在先，故被告没有再继续履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，被告在原告首先违约未按期交纳足额定金的情况下，行使先履行抗辩权并无不当，但原告迟延交纳定金的违约行为并不致使合同目的不能完全实现，且也未达到合同约定的违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除合同的条件，被告在未履行催告义务且原告又补充��纳剩余定金的情况下拒绝再继续履行合同义务，该行为对最终导致合同无法履行亦负有一定的责任。《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中因原、被告先后出现违约行为，双方均不愿意继续履行合同，最终导致合同目的无法实现，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，应退还原告已支付的定金，被告陈述其未收取定金，应由收取定金的第三人新环境地产经纪予以退还，因原、被告及第三人新环境地产经纪签订的《资金托管协议书》约定原告将交易资金托管（即第三人新环境地产经纪出具托管收据）后即视为被告收取，故对被告此抗辩理由，本院不予采信；对原告主张被告退还30000元定金的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告先后违约，双方对合同无法继续履行均负有同等责任，故不适用合同约定的违约责任条款，对原告主张被告赔偿违约金109600元及承担原告为实现权利支出的律师费7000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告所支付的10000元中介费，原告主张应由被告退还，因该费用系第三人新环境地产经纪收取，不应由被告退还，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告退还其所支付的11000元按揭服务费，因被告不是该项费用的收取方，且办理按揭贷款并未实际发生，不应由被告退还，原告可以另行向收取方主张退还，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗伟与被告罗为及第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年5月2日签订的《房屋买卖合同》；二、被告罗为在本判决生效后七日内退还原告罗伟购房定金30000元；三、驳回原告罗伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3652元，财��保全费1358元，合计5010元，由原告罗伟负担2505元，被告罗为负担2505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　陈　颖人民陪审员　甘　文人民陪审员　付农跃二〇一七年十月十三日书　记　员　张赛君附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应��遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。搜索“”