（2017）鲁06民终3097号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-11-17
案件名称
烟台恒盛置业有限公司、周伯芳商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
烟台恒盛置业有限公司,周伯芳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终3097号上诉人（原审原告）：烟台恒盛置业有限公司，住所地山东省栖霞市迎宾路东南岩子口村东。法定代表人：吴云朝，经理。委托诉讼代理人：王传儒，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：孙德敏，山东盛信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周伯芳，男，1965年11月11日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：谢向阳，山东福阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈甜，山东福阳律师事务所律师。上诉人烟台恒盛置业有限公司（以下简称恒盛公司）与被上诉人周伯芳商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2016）鲁0686民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒盛公司的委托诉讼代理人王传儒、孙德敏及被上诉人周伯芳的委托诉讼代理人谢向阳到庭参加诉讼。本案已审理终结。恒盛置业上诉请求：一、撤销山东省栖霞市人民法院一审民事判决，依法予以改判或发回重审；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审认定事实不清。1、被上诉人向法庭提供了一份2015年5月20日盖有上诉人公章的收款收据一张，金额为32251786元，在负责人、会计、出纳栏目均有签名。一审质证期间，上诉人的代理人未经上诉人授权，擅自认可该“收据”是在“非正常”情况下由上诉人开具的，这与事实不符。上诉人因进行房地产开发，资金紧张，被上诉人经他人引荐称能为上诉人融资，于是双方达成合意，由上诉人与被上诉人签订68套房屋买卖合同并到房产管理部门登记备案作为担保，若被上诉人融资成功，上诉人到期不能还款，该68套房屋归被上诉人所有；若被上诉人在合同期内不能为上诉人融资，则被上诉人协助上诉人到房产部门解除备案，双方房屋买卖合同解除。后来被上诉人未能为上诉人融资，上诉人要求被上诉人协助解除房屋登记备案，被上诉人拒绝协助。一审中，法庭未能查明收据的来源和形成过程及真伪，仅凭未经授权的代理人一句“非正常”情况下开具的即作为定案证据，显然不符合最高人民法院《民事诉讼证据规定》的相关要求。同时，该“收据”系被上诉人伪造，所加盖的公章与上诉人在公安备案公章不符，“收据”上的所谓“负责人、会计、出纳”并非上诉人单位工作人员。上诉人在一审中对“收据”的真实性提出鉴定申请，但一审法院并没有对上诉人的鉴定申请予以重视，既没有同意上诉人申请，也没有驳回上诉人申请，程序显然违反法律规定。2、一审认定事实错误。案外人鲁燕、卫广军夫妇与被上诉人的债权债务关系与上诉人无关，上诉人也不认识鲁燕、卫广军夫妇，案外人在上诉人处也不享有任何债权，一审法院仅凭《商品房买卖合同》、一张伪造的收款收据、与上诉人不相干的被上诉人与案外人的债权债务关系就认定“上诉人与被上诉人之间的房产买卖合同实际上是双方及案外人债权债务及以房抵债关系的综合体现”，实属罔顾事实，枉法裁判。什么叫以房抵债？就是一方将自有的房屋抵给债权人抵销债务。按照被上诉人的逻辑，是案外人欠被上诉人的债，案外人用自有的财产进行抵债。那么这些房产所有权属于案外人鲁燕、卫广军夫妇的财产？显然不是，法庭也没有查明鲁燕、卫广军夫妇在上诉人处有何债权或者权益。既然不是，那案外人鲁燕、卫广军夫妇就无权将他人所有财产进行抵债。一审认定上诉人同意以上诉人的68套房产为案外人鲁燕、卫广军夫妇抵债，这种同意是谁的意思表示？这种意思表示是被上诉人在庭审中的意思表示，并不是上诉人的意思表示，被上诉人是否有证据证明上诉人有这种意思表示？没有。在没有相关证据的情况下，一审法院即主观推定“以房抵债的综合体现”，是否有故意枉法裁判之嫌？故案外人鲁燕、卫广军夫妇在上诉人处无债权和权益，一审认定上诉人同意以房抵债缺乏事实基础，被上诉人也没有提供相应以房抵债的证据，以房抵债根本不成立。综上，一审判决事实不清，程序违法，请求二审法院依法纠正。周伯芳辩称：一、上诉人与被上诉人之间的确认合同效力纠纷案件，就同样的合同，烟台市中级人民法院已经作出（2017）鲁06民终490号民事判决书，判决驳回上诉人的上诉。故，本案上诉人的上诉不能成立，应予驳回。2015年5月15日，上诉人与被上诉人签订了68份《商品房买卖合同》，后上诉人向栖霞法院以68起案件立案起诉。审理过程中，栖霞法院为慎重起见，先就其中一起案件作出（2016）鲁0686民初91号民事判决书，判决驳回上诉人的诉请，后上诉人上诉至烟台市中级人民法院，中院于2017年5月2日作出（2017）鲁06民终490号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决书已经发生法律效力，在此情况下，栖霞法院又对其余的情况完全一样的67个案件作出了一审判决。根据民事诉讼法解释第九十三条规定，“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，本案事实与之前的490号判决事实完全相同，故490号判决书对本案具有完全的证明力，完全可以作为本案的定案依据。请求二审法院依据该生效判决，驳回上诉人的上诉。二、上诉人主张涉案合同系因融资担保而签订，根本不是事实，被上诉人从来没有为上诉人融资。1、上诉人在以前的诉讼中，一直主张双方是商品房买卖合同关系，被上诉人购买上诉人的商品房，合同约定的付款期限到期后，被上诉人未付房款，故要求解除合同，并且还主张向被上诉人发过房款催收函。而现在又一次改变陈述，称双方是为了融资而签订涉案合同作担保。上诉人针对本案主要事实前后陈述不一，自相矛盾，且无合理解释，毫无诚信可言。2、被上诉人从来没有承诺过为上诉人融资，上诉人的融资主张不合情理。假如双方是因融资而订立涉案合同，如此高额的融资借款，被上诉人肯定要和上诉人签订借款合同，约定借款数额、借款期限、借款利率等等，但双方之间并无任何融资借款合同。事实上，当时，因给鲁燕、卫广军夫妇借款担保，被上诉人一方正在烟台中院、芝罘区法院面临4600万元的四起诉讼案件，怎么可能还为上诉人去融资呢，因此上诉人的融资主张显然是不成立的。三、上诉人主张收款收据是伪造的，明显是在歪曲事实，由此也可以看出上诉人在诉讼中不是实事求是的向法庭陈述事实，而是为达诉讼目的，任意编造事实，恳请二审法官明察。被上诉人在一审中提交的收款收据，确系上诉人在办理涉案68套房屋登记备案的过程中出具的，收款收据上有上诉人的财务专用章，有负责人、会计、出纳的签名，内容详细具体，形式完备，被上诉人没有必要和理由伪造收款收据，即便想伪造，被上诉人也不知道上诉人的负责人、会计、出纳姓甚名谁，也不知道上诉人财务专用章样本和编码，完全不存在伪造收据的事实基础。上诉人在一审中认可收款收据的真实性，只是表示是在“非正常”情况下开具的，另外结合上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》并办理登记备案的事实，足以认定收款收据的真实性，更进一步证明上诉人已经认可被上诉人付清了全部房款，否则的话，上诉人为何要开具收据呢？正因为意识到该证据的重要性，上诉人又在上诉中改变一审陈述，但无论如何都无法掩盖本案的客观事实。四、涉案房产系案外人鲁燕、卫广军夫妇抵顶给被上诉人的房产，上诉人对此知道并且认可，而且自愿将房屋备案登记到被上诉人名下，实际履行了抵顶转让手续，至于上诉人与鲁燕之间的纠纷与被上诉人无关，其应向鲁燕主张权利。涉案房屋共计68套，每套房屋需签订三份合同，共计204份。在办理过程中，上述合同需上诉人工作人员从电脑上打印出来，然后双方签字盖章，签完合同后还要办理登记备案手续。因为合同多，手续繁琐，被上诉人一连多日到上诉人处办理上述合同的手续。上诉人不但未提出任何异议，而且还全力配合被上诉人办理了全部手续，这说明上诉人对鲁燕将房屋抵顶给被上诉人是同意的。假如上诉人不知道鲁燕的顶房行为，而是被上诉人直接购买上诉人的房屋，被上诉人既未交付定金，也未交付首付款，在分文未付的情况下，上诉人怎么可能将68套商铺价值3000余万元的房产备案登记在被上诉人名下呢？上诉人又怎么可能给被上诉人开具全额收据呢？显然不符合常理，不符合房地产交易习惯，唯一的解释就是上诉人当时知道并认可鲁燕的顶房行为。目前，鲁燕因涉嫌犯罪被司法机关逮捕羁押，上诉人与鲁燕产生纠纷，故而又要求解除合同，但被上诉人认为其属于善意取得，上诉人的上诉请求无法律依据，不应予以支持。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。恒盛公司向一审提出诉讼请求，判令：1、解除恒盛公司与周伯芳于2015年5月15日签订的栖预字第1506030025号《商品房买卖合同》；2、诉讼费用由周伯芳承担。诉讼过程中，恒盛公司申请增加诉讼请求：判令周伯芳按应付房款总额419621元的5%向其支付违约金20981.05元。一审法院查明，2015年5月15日，烟台恒盛置业有限公司与周伯芳签订了《商品房买卖合同》68份，并在栖霞市房管部门办理了商品房预登记备案手续。本案涉及的编号为栖预字第1506030025号《商品房买卖合同》，约定周伯芳购买恒盛公司开发的位于栖霞市迎宾路东侧的栖霞国际广场商业步行街A区6号楼第2层211号商铺房，建筑面积共50.63平方米，单价8287.99元，房款总金额419621元。付款方式为一次性付款，即买方于2015年5月20日前一次性付清房款。卖方应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买方使用。买方逾期付款的违约责任：如买方未按本合同规定的时间付款，逾期90日之内，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的15%向卖方支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金。2015年5月20日，恒盛公司向周伯芳出具收款收据一张，内容为：今收到周伯芳购房款32251786元，收款收据上加盖了“烟台恒盛置业有限公司财务专用章”的印章，并有恒盛公司负责人、会计、出纳的签名确认。关于恒盛公司于2017年5月15日向一审法院提交的“鉴定申请书”，要求对“2015年5月20日盖有恒盛公司财务专用章、金额为32251786元的收款收据”上“烟台恒盛置业有限公司财务专用章”的印章及“负责人”、“会计”、“出纳”等人员的签名进行司法鉴定的申请请求，一审法院认为，从案件审理程序来看，恒盛公司提出鉴定申请的时间为2017年5月15日，而本案于2016年9月5日已进行了公开开庭审理，且此案已审理终结，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”及最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出”的规定，恒盛公司提出鉴定申请的时间应在举证期限届满前提出；即使参照其他法律规定，恒盛公司提出鉴定申请的时间也应在法庭辩论终结前提出。因此，恒盛公司提出鉴定申请的时间不符合法律规定。另外，从案件实体审理情况来看，恒盛公司的委托诉讼代理人在庭审中对“收款收据”的真实性未提出异议，同时辩称收款收据是在“非正常”情况下出具的，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”、“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认”的规定，恒盛公司的委托诉讼代理人对该收款收据的认可应视为恒盛公司对该证据的认可，具有法律效力。综上，恒盛公司提出对收款收据进行司法鉴定的依据不足、理由不当，不予准许。一审法院认为，烟台恒盛置业有限公司与周伯芳签订的编号为栖预字第1506030025号《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，权利义务约定明确，内容不违反相关法律规定，主体适格，属有效合同。《商品房买卖合同》约定周伯芳购买恒盛公司开发的位于栖霞市迎宾路东侧的栖霞国际广场商业步行街A区6号楼第2层211号商铺房，总金额419621元，买方于2015年5月20日前一次性付清房款。周伯芳向恒盛公司购买包括本案房产在内的共计68套房产，恒盛公司于2015年5月20日向周伯芳出具载明“今收到周伯芳购房款32251786元”的收款收据一份，并加盖了“烟台恒盛置业有限公司财务专用章”印章，且有恒盛公司负责人、会计、出纳等工作人员的签名。该收款收据载明的内容详细具体、数额巨大、手续完备，绝不像恒盛公司所称是在“非正常”情况下就能轻易开具的，同时恒盛公司作为依法注册登记的房地产经营开发公司，应该能够预见其协同《商品房买卖合同》的另一方当事人周伯芳在房管部门办理房屋预登记备案手续的法律后果。因此，结合周伯芳当庭陈述的案外人鲁燕、卫广军夫妇欠款及以房抵债的情况，可以认定恒盛公司与周伯芳之间的房产买卖合同实际上是合同双方当事人与案外人鲁燕、卫广军夫妇之间的债权债务及以房抵债关系的综合体现。既然恒盛公司与周伯芳均同意以房抵债，并在法律形式上对双方达成的合意进行确认，且合同内容亦不违反法律规定，双方就应该遵循合同约定继续履行。恒盛公司述称68套房屋的价款总额为32599508元，而收款收据开具的房款总额为32251786元，该收款收据不能证明周伯芳的主张。一审法院认为，买卖房产的实际价款金额应根据合同的约定来确定，本着房款“多退少补”的商业交易习惯和原则，恒盛公司与周伯芳对房屋价款可另行协商或通过其他途径解决。本案中，单从房款金额上看，双方签订的合同不存在显失公平的情况，故对恒盛公司的上述主张，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。恒盛公司提供的证据不能证明其主张，应对其举证不能承担不利的法律后果。因此，恒盛公司要求解除与周伯芳签订的《商品房买卖合同》，并赔偿违约金的诉讼请求证据不足，理由不充分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，一审法院于2017年5月18日判决：驳回原告烟台恒盛置业有限公司对被告周伯芳的诉讼请求。案件受理费424.53元，由原告烟台恒盛置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒盛公司对自己的上诉主张，提供如下证据：证据1、恒盛公司在农村信用社开设的辅助帐户；证据2、恒盛公司在建行开设的主帐户；证据3、恒盛公司在中银富登村镇银行开设的辅助帐户；证据4、涉案68套房产情况统计表；证据5、山东省社会保险基金专用票据，2015年5-7月保险缴纳登记表；证据6、恒盛公司使用的已经备案的财务专用章，栖霞市恒盛置业有限公司专用收据以及企业变更情况；证据7、本院依据恒盛公司取证申请，依法提审鲁燕的调查笔录。周伯芳为证据其主张，提交证据如下：证据1、四份生效民事判决书:（2015）芝毓民初字第569号民事判决、（2015）芝毓民初字第568号民事判决，（2015）烟民一初字第144号民事判决、（2015）烟民一初字第179号民事判决;证据2、2017年7月1日薛文庆出具的收条，2017年7月4日义丰公司向薛文庆转帐工商银行回执，2017年7月1日薛文庆收款银行转帐支票，2017年8月1日薛文庆出具的收条一份，2017年8月1日工商银行编码分别为0130、0134、0136的电子回单各一份。经庭审质证，对于双方没有争议的证据本院依法予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于恒盛公司提交的证据1-3，周伯芳认可其没有实际向恒盛公司支付涉案购房款，故上述证据材料证明恒盛公司企业帐户资金往来情况与本案争议事实缺乏关联性，对上述证据1-3本院依法不予采信。恒盛公司提交的证据5、6，证明周伯芳提交的涉案购房款收款收据非其公司出具。结合庭审中双方陈述签订房屋买卖合同及合同备案的过程，恒盛公司向周伯芳交付购房款收据符合一般交易习惯,且该事实已被（2017）鲁06民终490号生效民事判决所确认。故对恒盛公司提出要求鉴定收款收据中公司印章及经办人签名的申请不予支持。关于恒盛公司申请调取恒盛公司董事长傅周忠2017年6月16日在公安机关的报案记录及公安机关调查鲁燕的询问笔录证据。本院认为，恒盛公司不能证明公安机关已经对傅周忠的报案予以立案并对鲁燕进行过调查询问，且本院接受恒盛公司调查鲁燕申请，于2017年9月25日依法对鲁燕进行了询问调查，鲁燕对于恒盛公司及傅周忠报案主张的事实均称记不清楚了，故对恒盛公司申请调取证据的申请不予准许。本院审理中，恒盛公司放弃请求周伯芳支付逾期购房款违约金的主张。审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，2015年5月15日，恒盛公司与周伯芳签订了包括涉案房产在内的共计68套商品房买卖合同，并办理了买卖合同的网签备案手续，在此过程中恒盛公司向周伯芳出具了收到购房款32251786元的收款收据。上述合同的签订系缔约双方的真实意思表示，亦不存在违反法律法规之处，合同成立并发生法律效力。现恒盛公司以周伯芳没有实际支付购房款，在经催告后仍未支付款项为由行使合同解除权，但对于为何在周伯芳没有支付购房款的情况下，向其出具收款收据并办理合同备案手续，不能作出合理的解释并提供证据加以证明。本院（2017）鲁06民终490号生效民事判决，认为“从一审已经查明的事实可以认定，双方签订了68份合同，涉及的款项为三千二百多万元，并且在栖霞市房管部门办理了商品房预登记备案手续，对收款收据一审上诉人并未否认其真实性。二审又不予认可，但未能给出合理的解释，其现有的证据也不能证实被上诉人所持的收据为虚假。一审根据被上诉人提供的证据认定房产买卖合同是双方及案外人鲁燕、卫广军夫妇之间的债权债务及以房抵债关系的综合体现，符合本案基本事实，……因此，上诉人烟台恒盛置业有限公司的上诉请求证据不足不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”该判决认定涉案商品房买卖合同是本案双方当事人及案外人鲁燕、卫广军夫妇之间的债权债务及以房抵债关系的综合体现之事实可以作为本案的定案依据。恒盛公司上诉关于涉案商品房买卖合同系为融资进行的担保而签订，在融资不到位的情况下，商品房买卖合同不能履行的主张，与其在一审的陈述相互矛盾，且对此不能提供确凿充分的证据加以证实，本院依法不予采信。综上，上诉人上诉理由不当，证据不足，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424.53元，由上诉人烟台恒盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲振涛审判员 鲁晓辉审判员 李 安二〇一七年十月十三日书记员 王 萌 搜索“”