（2017）湘0112民初1824号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-01-09
案件名称
湖南富基置业有限公司与李强商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市望城区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南富基置业有限公司,李强
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初1824号原告：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段888号。负责人：王洪辉。委托诉讼代理人：黄子俊，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥文俊，湖南华湘律师事务所律师。被告：李强，男，1990年5月13日出生，汉族，住湖南省冷水江市，。原告湖南富基置业有限公司（简称富基公司，下同）与被告李强商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告富基公司的委托代理人黄子俊到庭参加诉讼，被告李强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富基公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为20xxxx01的《长沙市望城区商品房买卖合同》；2、被告立即配合原告办理商品房预告登记注销手续和《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案撤销手续；3、被告向原告支付代偿的律师费16391.77元；4、被告向原告支付违约金122119.2元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月30日，原、被告签订编号为20xxxxx01的《长沙市望城区商品房买卖合同》，双方对被告购买位于长沙市望城区普瑞大道二段xxxx第xxx栋xxx单元xxx号房屋相关事宜进行了约定。2014年6月10日，原、被告及中国银行股份有限公司长沙麓谷支行（现更名为中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行，简称湘江支行，下同）签订了一份个人一手房住房贷款合同，约定被告向湘江支行借款420000元，原告为被告借款提供阶段性连带责任保证担保。贷款发放后，被告长期拖欠贷款，导致湘江支行从原告保证金账户扣划被告所欠贷款本息共计45296.99元。另湘江支行向岳麓区法院提起诉讼，经（2016）湘0104民初4443号判决确认原告对被告偿付款项承担连带责任，原告实际已支付律师费16391.77元。综上，被告未按约履行付款义务已构成违约，原告诉至本院，请求判如所请。被告李强未予答辩。原告富基公司围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据1即原、被告身份信息、证据2即商品房买卖合同、补充协议及预告登记证、证据3即个人一手住房贷款合同及附件、证据4即（2016）湘0104民初4443号民事判决书、律师费发票、付款凭证、证据5即中国银行关于按揭贷款逾期客户扣收保证金的通知，以上证据内容真实、来源合法，本院均予以采信，作为定案依据。根据经审查认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2014年5月30日，原告富基公司与被告李强签订编号为20110438801的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于望城区普瑞大道二段xxxx号第xxx栋xxx单元xxx号房屋，建筑面积137.97平方米，房屋总价610596元，被告以银行按揭方式付款，2014年5月4日前向原告交付首期房款190596元，剩余房款420000元申请银行贷款。同时，该合同《补充协议》(附件七)第二条第一款第4项约定：“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，并有权向买受人收取总购房款20％的违约金；买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房屋登记机构办理有关注销合同备案或预告登记等手续，否则，由此造成出卖人的损失（包括但不限于相关诉讼费、执行费、律师费、交通费、文印费及其他费用）由买受人承担。”2014年6月10日，原告与被告李强及湘江支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：由湘江支行向被告提供借款420000元用于购买房产；借款期限为360个月；被告以所购房产作为抵押物，原告为被告的贷款提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，贷款人将全部贷款划至约定的原告账户，后因被告未按期偿还借款本息，截止2017年6月30日，湘江支行从原告保证金账户扣划了45296.99元用于代偿被告应当偿还的借款本息。另查明，被告购买的商品房于2015年10月22日办理预购商品房预告登记（望房预星城镇字第415016917号），房屋权属证书未办理完毕；原告亦未将房屋交付被告。再查明，2016年6月30日，因被告李强未按期偿还贷款本息，湘江支行向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，2017年3月6日，该院作出（2016）湘0104民初4443号民事判决:1、被告李强自本判决生效之日起十日内支付湘江支行未到期借款本金407415.56元，逾期本金539.96元，利息1832.4元，罚息6.36元，本息合计409794.28元（利息暂计至2017年2月22日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止；2、被告李强承担原告为实现上述债权所支付的按前款总额4%计提的律师费16391.77元；3、被告富基公司对被告李强的上述给付义务承担连带清偿责任；4、驳回湘江支行的其他诉讼请求。案件受理费8048元、公告费260元，合计8308元，由原告负担58元，被告李强、富基公司负担8250元。2017年5月19日，原告富基置业代被告李强支付了律师费16391.77元。本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告因未能依约按期履行归还银行按揭贷款义务，导致原告承担保证责任，被湘江支行从原告账户扣划45296.99元以代替被告履行还款义务，符合商品房买卖合同《补充协议》第二条第一款第4项约定的原告单方解除合同的条件，原告有权要求解除合同并办理注销预告登记及撤销网签备案等手续，同时被告应向原告支付代偿的律师费，故对原告的第一、二、三项诉讼请求予以支持。本案系因被告未按期偿还银行贷款本息，导致原告承担了保证责任而主张解除合同，被告未按期还款行为违反合同约定，依法应当承担违约责任，但《补充协议》第二条第一款第4项约定的按总购房款20%计算违约金的标准过高，本院综合双方合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情调减为总购房款的2%即12211.92元为宜，故对原告主张的违约金额予以部分支持。合同解除后，被告已支付的购房款610596元，在扣除律师费、违约金后，剩余款项应当予以返还，原告已代偿的银行贷款本息，因未提出诉讼请求，本案不作处理。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南富基置业有限公司与被告李强签订的合同编号为20xxxxxx01的《长沙市望城区商品房买卖合同》；二、被告李强于本判决生效后十日内协助原告湖南富基置业有限公司办理撤销合同网签备案和注销预购商品房预告登记（望房预星城镇字第41xxxxx17号）手续；三、被告李强向原告湖南富基置业有限公司支付代偿律师费16391.77元、违约金12211.92元，合计为28603.69元，剩余购房款581992.31元（总房款610596元-28603.69元）由原告湖南富基置业有限公司在被告李强协助办理撤销合同网签备案和注销预购商品房预告登记手续后十日内返还给被告李强；四、驳回原告湖南富基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11291元，由原告湖南富基置业有限公司负担1091元，被告李强负担10200元（该款原告已预交，由原告在返还购房余款中直接抵扣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨剑波人民陪审员 张良芳人民陪审员 吴建军二〇一七年十月十三日代理书记员 金 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”