（2016）苏0321民初4686号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-12-11
案件名称
赵后奇与连云港市江山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵后奇,连云港市江山房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0321民初4686号原告：赵后奇,男,1962年2月28日出生,汉族，个体工商户，住江苏省丰县。被告：连云港市江山房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳东路5号江山大酒店十二楼。法定代表人：江新年，该公司董事长。委托诉讼代理人：王义为，江苏云台山律师事务所律师。原告赵后奇诉被告连云港市江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员周洪林于2016年10月17日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案因等待另案审理结果曾中止诉讼，现已审理终结。赵后奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房地产权证违约金4818.38元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原被告于2012年7月16日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发位于丰县城区江山花园7#-4-401室的商住房一套，约定总价款481838元，原告按约支付了房款。被告于2014年1月9日将房屋交付给原告使用，根据合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360日内办理产权证手续，否则被告应向原告支付已付房价款1%的违约金，现被告逾期办理房产证已超过1年8个月。被告江山公司辩称，1、原告的请求不符合合同约定，从合同上下文理解合同中的交付应是指取得政府交付使用通知书之后的交付，具体应从2016年6月17日向后计算365天，365天以后如果不能办证才能认定被告违约。在取得交房通知书之前，都是交房违约的责任，与办证无关。2、原被告之间履行商品房买卖合同已达成协议，不存在新的纠纷。3、即使原告对达成的补偿协议、收条理解有误，原告也应从交房违约结束之日计算办证时间。如果被告仍不能在合同约定时间办完被告应为原告办证所需要的材料，被告才应承担办证违约责任。目前被告已经完全具备向原告提供办证材料的条件，被告的商品房办证不构成违约。综上，原告起诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。本案的争议焦点为：计算逾期办理房地产权属证书的起算时间是从房屋实际交付之日向后计算360日，还是从商品房取得商品住宅交付使用批准文件同意交付使用之日的交房之日向后计算360日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此，本院认定事实如下：2012年7月16日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发预售的位于丰县江山花园小区第7幢4单元401号住宅一套，房屋总价款为481838元。商品房买卖合同第八条就房屋交付期限约定：“出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、……产权办理代小区竣工综合验收后，办理产权登记手续……”。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。合同第十一条就房屋交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”合同第十五条就房屋产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原告向被告交纳了房款481838元。在涉案房屋未取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，被告于2014年1月2日向原告发出上房通知，通知原告于2014年1月3日至2014年1月9日上房，原告于2014年1月2日实际上房。2014年4月7日，原被告签订补偿协议：被告支付给原告逾期交房违约金16350元，原告接受不再追究被告违约责任，双方确认无其他争议。当日，原告领取了被告支付的违约金，向被告出具收条一张：“今收到连云港市江山房地产开发有限公司支付江山花园《商品房购房合同》延期交房违约金壹万陆仟叁佰伍拾元。对履行江山花园《商品房购房合同》已无争议”。2016年6月17日，涉案房屋所在的楼房取得丰县住建局颁发的商品住宅交付使用批准文件。至迟在2016年9月，涉案房屋已具备办理房地产证的条件。本院认为，当事人应当按照生效合同的约定全面履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告就产权登记约定的需由出卖人提供报产权登记机关备案资料的起始时间应当是取得商品住宅交付使用批准文件后的交房之日，理由为：一、从合同约定的文义、合同的有关条款、合同的目的等看。双方约定产权登记需由出卖人提供报产权登记机关备案资料的起始时间应当是取得商品住宅交付使用批准文件后的交房之日。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”合同第八条约定房屋交付的条件是取得商品住宅交付使用批准文件，该条还明确约定“小区竣工综合验收后，办理产权登记手续”。双方签订的合同在该同一条款里明确约定了交付的房屋和办理产权的房屋均是综合验收取得商品住宅交付使用批准文件的房屋。合同第十一条就房屋交接约定交接的房屋也是合同第八条规定的证明文件即取得商品住宅交付使用批准文件，在合同无相反约定或特别约定的情况下，顺序在后的第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”中所指的可以用来办理房产证的商品房，应当是指前述合同条款约定的取得商品住宅交付使用批准文件的商品房，这也和合同第八条约定的“小区竣工综合验收后，办理产权登记手续”相互印证。二、从原被告商品房买卖合同签订时合同履行的可预见事实看。双方约定交付的商品房和办理产权证的商品房均是取得商品住宅交付使用批准文件的商品房，并非是双方合同履行过程中变更的未取得商品住宅交付使用批准文件的商品房。三、从当地房产登记部门准予产权登记的前提条件看。房屋要进行产权登记首先应当取得商品住宅交付使用批准文件。四、从现有事实看。被告积极为买受人办理产权证努力做相关工作，并且已经得到取得商品住宅交付使用批准文件，说明被告就此并无拖延办理产权证的恶意。五、从原告实际上房时的主观心态看。原告在自愿实际上房且取得房屋占有利益时，房屋因未取得商品住宅交付使用批准文件不符合合同约定的上房条件，更不可能符合办理房产权属证书登记条件，对此，原告是明知的，其现在又以不符合办理房产权属证书登记条件时的实际上房时间作为起算点向后计算360日，要求被告承担逾期办理房产权属证书的违约责任，主观上前后矛盾，也违反诚实信用原则。六、从原告领取逾期交房违约金时的意思表示看，其在收条里表示“对履行江山花园《商品房购房合同》已无争议”，在无具体说明针对逾期交房违约金或相反证据推翻的情况下，应当理解为对履行全部的购房合同无异议，原告现在又要求被告支付逾期办理房地产证的违约金，也不符合自己的意思表示。综上所述，应当以被告取得商品住宅交付使用批准文件后的交房之日向后计算360日，判断被告是否向产权登记机关提供办理权属登记所需资料，而事实是涉案房屋至迟在2016年9月已具备办理房地产权证的条件，并不超过双方合同约定的360日，据此，原告主张被告超过360日向产权登记机关提供办理产权证的备案资料不符合事实，就此要求被告支付逾期办理房产权属证书违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告赵后奇的诉讼请求。案件受理费25元（原告赵后奇预交，减半收取），由原告赵后奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 周洪林二〇一七年十月十三日书记员 刘文文 关注公众号“”