（2016）苏0211民初6723号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-07-14

案件名称

无锡市滨湖区河埒街道产山社区居民委员会与凤莉、凤羽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市滨湖区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

无锡市滨湖区河埒街道产山社区居民委员会,凤莉,凤羽,无锡博然居室内装饰设计工程有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0211民初6723号原告:无锡市滨湖区河埒街道产山社区居民委员会,住所地无锡市滨湖区产山新村19号。法定代表人：蔡志明，该社区书记。委托诉讼代理人：朱金伟，江苏双汇律师事务所律师。被告:凤莉,女,1957年9月7日生,汉族，住无锡市滨湖区。被告:凤羽,男,1983年7月21日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：徐彪，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑夏，江苏法舟律师事务所律师。第三人:无锡博然居室内装饰设计工程有限公司,住所地无锡市崇安区锡沪东路18号B218室。法定代表人：张飘，该公司总经理。委托诉讼代理人：张俊，该公司员工。委托诉讼代理人：李姝儀，江苏常武律师事务所律师。原告无锡市滨湖区河埒街道产山社区居民委员会（以下简称产山社区）与被告凤莉、凤羽以及第三人无锡博然居室内装饰设计工程有限公司（以下简称博然居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告产山社区委托诉讼代理人朱金伟，被告凤莉、凤羽的共同委托诉讼代理人郑夏，博然居公司委托诉讼代理人李姝儀、张俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。产山社区向本院提出诉讼请求：1.解除其与凤莉、凤羽之间的房屋租赁协议；2、凤莉、凤羽赔偿其实际损失50万元。事实与理由：2016年7月14日，其与凤莉、凤羽签订房屋租赁合同一份，约定其将位于无锡市团结二村12号房屋出租给凤莉、凤羽使用，但要求凤莉、凤羽不得对房屋结构和用途进行改变。后凤莉、凤羽委托博然居公司进行装修。博然居公司在装修期间改变房屋结构，私自拆除房屋承重墙，导致房屋坍塌灭失，给其造成严重损失。凤莉答辩称：同意解除双方之间的房屋租赁合同，但不同赔偿房屋坍塌的损失。主要是对事故原因无法确定，不排除产山社区提供的房屋质量本身存在问题导致事故发生。凤羽答辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，其合同的相对方，不应在本案中承担责任。博然居公司述称：其在装修过程中并不存在私自拆除承重墙的情形，其所拆除的并非承重墙。而且在拆墙过程中均与凤莉、凤羽有过沟通并得到准许后才实施的拆除。经审理查明：2016年7月14日，产山社区与凤莉签订一份《房屋租赁协议书》，双方约定：产山社区将位于无锡市滨湖区团结二村12号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给凤莉作为经营文体培训使用；租赁期限为三年，自2016年7月14日起至2019年10月31日止；第一年租金8万元，第二年租金10万元，第三年租金11万元；凤莉承诺在合同履行期间不擅自改变房屋原有结构和用途，否则产山社区有权解除合同并要求凤莉承担相应的责任。凤莉接手涉案房屋后，遂委托其子凤羽就涉案房屋装修事宜与博然居公司进行了接洽。2016年7月28日，凤羽与博然居公司签订一份《室内装饰合同书》，约定：凤羽将涉案房屋的装修发包给博然居公司，承包方式为全包；合同总价款22万元；工期三个月，自2016年7月31日至2016年10月31日。2016年7月30日，博然居公司负责人张俊电话联系四川籍农民工肖先友，口头约定将拆除涉案房屋门窗、护栏以及部分墙体的工作转包给肖先友。次日，肖先友先后喊来其女儿肖琴、刘明、周华、蔻健等人，在涉案房屋内按照博然居公司的指示进行拆除作业。2016年8月7日上午，肖琴、刘明、周华三人在工作期间，涉案房屋中单独二层房屋的二楼突然坍塌，导致该三人不同程度受伤。2016年8月14日，涉案房屋所在的无锡市滨湖区河埒街道办事处（以下简称河埒街道）为调查涉案房屋的坍塌事故，邀请了包括无锡市房屋安全鉴定中心吴灿彬、徐燕桥在内的5位建筑设计方面的专家，对坍塌原因进行专家论证，并出具了相应的专家论证会纪要。该会议纪要载明最后专家意见为：1.经调查，本次装修前房屋原有结构使用正常；2.根据现有国家法律规定，房屋变动主体结构或使用功能改变应经过原设计单位或具有相应资质的部门认可。经查，本工程变动主体结构未取得相关部门的认可；3.经现场踏勘，房屋二层2轴线B-E段梁下墙体为承重墙体。装修改造过程中擅自拆除二层2轴线B-E段梁下墙体为承重墙体及一层E轴线窗间墙，导致房屋部分墙体承重不足、失重破坏，进而引发房屋大面坍塌；4.目前坍塌房屋仍处于危险状态，建议尽早采取措施，消除安全隐患。次日，无锡市房屋安全鉴定中心经产山社区委托，对涉案房屋的结构安全出具安全鉴定书，鉴定结论为涉案房屋中坍塌的二层房屋整体为危房，应当及时采取解危措施，防止此生灾害。再次日，无锡市房屋安全管理处向产山社区发送《危险房屋通知书》，要求产山社区对涉案房屋立即采取措施，确保安全。产山社区收到该通知后即组织力量对涉案房屋进行了整体拆除，并加设围挡。本案审理过程中，本院经产山社区申请对涉案房屋倒塌原因以及倒塌前的价值进行了委托鉴定。无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司接受委托后，于2017年8月8日出具相应的估计报告，认为涉案房屋在坍塌前的价值为46.53万元，其中主楼价值为38.58万元，主楼南边两座平房以及左右方一座平房的总价值为7.95万元。作为我市唯一房屋安全类鉴定机构的无锡市房屋安全鉴定中心，在接受委托后向本院说明：其中心两名专家已经参与之前的事故调查和专家论证，专家论证意见的相关数据翔实可靠，结论意见清晰。故无需再行鉴定，其中心也不会出具与专家意见不同的结论。另查明：涉案房屋由4幢房屋组成，总建筑面积620.1㎡。其中发生坍塌的系房屋所有权证上幢号为3号的二层砖混结构的房屋。其余3幢房屋均为平房，在此次坍塌事故中未受损害。上述事实，有《房屋租赁协议书》、《室内装饰合同书》、无锡市公安局滨湖分局询问笔录、《团结二村12号房屋倒塌事故原因分析专家论证会纪要》、《危险房屋通知书》、《房地产估价报告》以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：产山社区与凤莉就涉案房屋签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违法法律规定，应当认定为合法有效。双方当事人均应按照合同的约定和法律的规定履行租赁合同。基于合同的相对性原则，产山社区仅能向涉案房屋的租赁合同的相对方凤莉主张权利。对于其向凤羽提出的主张，因没有依据，本院不予支持。产山社区与凤莉在《房屋租赁协议书》中约定，“在合同履行期间不得擅自改变房屋原有结构和用途”。《无锡市城市房屋安全管理条例》规定，拆除或者部分拆除具有承载作用的房屋基础、柱、梁、板、墙等构件的房屋结构改造行为，房屋所有人、使用人应当在改造前向市或者不设区的市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可。《实施细则》规定，建筑面积在300平方米以上的非住宅装饰装修工程，其房屋所有人、使用人应当按照有关规定办理立项、施工许可等相关手续。因此，作为涉案房屋的使用人，在对涉案房屋的结构进行改造前，除应获得出租人产山社区的同意外，还应依法办理房屋结构改造安全许可和装饰工程立项、施工许可。现凤莉的装修改造行为未获产山社区同意，也未申办相应的行政许可，违反了合同约定和行政法规，应当承担相应的法律责任。现产山社区要求解除双方之间订立的《房屋租赁协议书》，符合双方约定，本院予以支持。又因凤莉在本案审理过程中，当庭同意解除合同，故本院认定合同解除的时间为2017年9月4日。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋在凤莉接手后、进行装修期间发生坍塌，故应当由凤莉举证证明坍塌事故与其改造行为无关，但其却并未能够提供任何证据予以证明。相反，产生社区提供了相应的《团结二村12号房屋倒塌事故原因分析专家论证会纪要》，予以证明涉案房屋坍塌事故的发生的原因。《江苏省安全生产条例》规定，街道办事处作为地方人民政府的派出机构应当按照职责，加强对本区域内生产经营单位安全生产状况的监督检查，协助上级人民政府有关部门依法履行安全生产监督管理职责。本案中河埒街道作为涉案房屋所在地区的安全生产监督、管理机构，其依职权对涉案房屋的坍塌事故进行调查并召开专家论证会进行事故进行分析，所形成的纪要合法有效，可以证明事故发生的原因。关于博然居公司所称“没有拆除承重墙的意见”。本案所涉房屋为“砖混”结构，是依靠砖墙以及梁、柱、板等构件构成的混合承重体系。因此，在没有相应的房屋结构安全论证的前提下，根本无法判断涉案房屋的承重体系。贸然不计后果的拆除墙体，极有可能导致安全事故的发生。房产行政管理部门要求对房屋承重结构改造进行申报的用意也正在于杜绝此类事故发生。更何况，即便是非承重墙，也因砖混结构房屋的整体混合承重的特性，在没有辅助、加固设施的前提下，也不能贸然拆除。博然居公司的该意见不仅违背了装修方面的法律规范，也有悖一般建筑常识，本院不予采信。据此，可以认定涉案房屋的坍塌与凤莉的装修行为之间存在因果关系。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。依据《房地产估价报告》，涉案房屋发生坍塌事故的二层房屋价值为38.58万元。由于该部分房屋发生坍塌事故且经鉴定为危房，已经失去相应的使用价值，故凤莉应当对该部分房屋的价值损失承担赔偿责任。其余3幢房屋未受此次坍塌事故影响，不能作为损失赔偿的对象。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十九条，《江苏省安全生产条例》第五条第三款，《无锡市城市房屋安全管理条例》第六条，《实施细则》第十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、无锡市滨湖区河埒街道产山社区居民委员会与凤莉签订的《房屋租赁协议书》于2017年9月4日解除；二、凤莉于本判决生效之日赔偿无锡市滨湖区河埒街道产山社区居民委员会损失38.58万元；三、驳回无锡市滨湖区河埒街道产山社区居民委员会的其他诉讼请求。如凤莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由无锡市滨湖区河埒街道产山社区居民委员会负担2010元，由凤莉负担6790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审　判　长　　周　飞人民陪审员　　李旭强人民陪审员　　丁霞静二〇一七年十月十三日书　记　员　　曾　文本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《江苏省安全生产条例》：第五条第三款乡镇人民政府以及街道办事处、开发区（包括工业园区、产业园区等）管理委员会等地方人民政府的派出机构应当按照职责，加强对本区域内生产经营单位安全生产状况的监督检查，协助上级人民政府有关部门依法履行安全生产监督管理职责。《无锡市城市房屋安全管理条例（２０１２年）》：第六条有下列房屋结构改造行为之一的，房屋所有人、使用人应当在改造前向市或者不设区的市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可：（一）拆除或者部分拆除具有承载作用的房屋基础、柱、梁、板、墙等构件的；（二）在柱、梁、楼板上开设洞口或者扩大原有洞口尺寸的；（三）在承重墙体上增开、扩大门、窗、洞口或者变更位置的；（四）增大荷载，超出房屋原设计承载力的；（五）在建成房屋挖建地下室或者降低房屋地坪标高的；（六）拆改学校、商场、饭店、影剧院、体育场馆等建筑中具有抗震、防火功能的非承重结构的。前款行为，依法应当由其他行政主管部门许可的，从其规定。《实施细则》:第十一条第二款投资额在３０万元以上或者建筑面积在３００平方米以上的非住宅装饰装修工程，其房屋所有人、使用人应当按照有关规定办理立项、施工许可等相关手续。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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