（2017）粤01民终16508号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2018-07-20

案件名称

熊云清、何天德房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

熊云清,何天德,广州馨缙嵘贸易有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终16508号上诉人（原审被告）：熊云清，男，1985年6月22日出生，汉族，身份证住址：江西省丰城市。上诉人（原审被告）：何天德，男，1983年1月3日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市。两上诉人共同委托诉讼代理人：邱锦添，广东群立弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州馨缙嵘贸易有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：陈若练，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐敏，该公司职员。上诉人熊云清、何天德因与被上诉人广州馨缙嵘贸易有限公司（以下简称馨缙嵘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人熊云清、何天德委托诉讼代理人邱锦添，被上诉人馨缙嵘公司委托诉讼代理人徐敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人熊云清、何天德上诉请求：撤销一审关于熊云清、何天德向馨缙嵘公司一次性支付租金100800元的判决，改判支付租金52800元（2017年2月至4月，每月租金为17600元）。事实和理由：(一)熊云清、何天德对一审法院认定双方签订的《客户租赁联营合同》为有效合同并继续履行没有异议，但是一审法院未考虑馨缙嵘公司严重违约，未能履行合同第六条第3、4项义务，导致熊云清、何天德至今未办理营业执照，影响经营收入。(二)馨缙嵘公司隐瞒真实租赁期限，其与广州市xx经营有限公司签订的合同期于2017年11月23日到期，而与熊云清、何天德却签订至2019年12月31日。(三)熊云清、何天德签订《客户租赁联营合同》后投入大量资金。转租并未对涉案房屋进行处分，没有造成实质性损害，为了更好的发挥租赁房屋的使用价值，熊云清、何天德认为应认定超期转租行为有效，合同有效期至2019年12月31日，一审法院认定2017年11月至2019年12月期间无效错误。(四)涉案租金应当参照馨缙嵘公司与广州市xx经营有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》第三条租金17600元/月计算，因馨缙嵘公司未履行合同约定，双方约定的租金条款无效，因此本案可参照上述标准计算租金。被上诉人馨缙嵘公司二审辩称：馨缙嵘公司同意原审判决，不同意熊云清、何天德的全部上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。（一）馨缙嵘公司不存在违约的事实。（二）馨缙嵘公司不存在隐瞒租赁期限的事实，馨缙嵘公司与熊云清签订合同时，其已经知道该情况。（三）馨缙嵘公司认为熊云清、何天德的上诉请求没有事实依据。馨缙嵘公司不同意熊云清、何天德要求支付租金的标准。馨缙嵘公司向一审法院起诉请求:1.判令熊云清、何天德支付2017年2月至2017年4月共计3个月租金100800元，每月租金33600元。2.判令熊云清、何天德支付拖欠租金滞纳金（按年利率24%计算，每月分期计算，按当月的欠租额从当月6日起计算至还清之日止）。3.解除合同，交还场地给馨缙嵘公司。4.判令熊云清、何天德承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋广州市荔湾区xxx路x号商业综合楼二层由广州市直属机关安居工程办公室规划建设。2008年6月27日，广州市直属机关安居工程办公室由市政府办公厅管理成建制规划广州市住房保障办公室管理。2014年4月30日，广州市住房保障办公室委托广州市保障性住房事务中心负责涉案物业的招租和日常管理工作等。2012年11月15日，广州市保障性住房事务中心将涉案房屋出租给广州市xx经营有限公司，租赁期限从2012年11月23日至2017年11月23日。2015年11月23日，广州市xx经营有限公司将涉案房屋出租给馨缙嵘公司，租赁期限从2015年11月24日至2017年11月23日。2015年6月27日，馨缙嵘公司（甲方）与熊云清（乙方）签订《客户租赁联营合同》约定，甲方同意将广州市荔湾区xxx路x号xx花园xx楼二楼，实用面积为约800平方米的场地，提供给乙方经营；租赁期限为5年，即自2015年7月15日至2019年12月31日止，用途为开设健身房；租金共为27200元/月；乙方每月5日前交纳当月租金给甲方，超期则甲方每天按每月总款的5%向乙方收取滞纳金；甲方需提供与场地业主或单位的租赁合同复印件给乙方；需提供乙方所需的办理证件的一切资料；乙方逾期交纳租金及费用一个月，甲方有权终止合同；乙方免租期从2015年7月15日起，至2016年1月31日止，乙方租金从2016年2月1日起计算等。2016年10月12日，馨缙嵘公司因熊云清欠缴租金，向一审法院提出诉讼（案号：（2016）粤0103民初6049号），要求熊云清支付2016年2月1日至9月30日的租金及滞纳金并解除合同。一审法院判决支持了馨缙嵘公司要求支付上述时段租金的诉讼请求，驳回了要求支付租金滞纳金及解除合同的诉讼请求。该案经二审判决维持生效后，馨缙嵘公司在2017年4月26日向一审法院提出了强制执行申请。该案同时查明，2016年2月1日，馨缙嵘公司经广州市荔湾区工商行政管理局批准，变更住所（经营场所）为广州市荔湾区xxx路x号商业综合楼二楼自编之一，具体经营项目增加“健身服务、全民健身科技服务”等。2017年1月22日，馨缙嵘公司向熊云清、何天德发出《租金催缴通知书》，通知熊云清、何天德缴纳2016年10月1日至2017年1月31日的租金及滞纳金。2017年3月7日，馨缙嵘公司再向熊云清、何天德发出《关于违规问题的通知》，催缴熊云清、何天德缴纳2017年2月、3月以及之前的租金。熊云清确认收到馨缙嵘公司发出的催缴函。熊云清、何天德曾向馨缙嵘公司发函要求办理营业执照及消防许可，邮件被退回。馨缙嵘公司在庭审中称因熊云清、何天德进场后没有交纳租金，馨缙嵘公司准备与熊云清、何天德终止合同，没有义务为熊云清、何天德办理消防。熊云清、何天德在庭审中自认二人为合伙关系，合伙经营涉案场地。一审法院认为：馨缙嵘公司与熊云清签订的《客户租赁联营合同》自2015年11月24日至2017年11月23日期间的部分合法有效，双方应当依约履行。熊云清自愿缴纳2017年2月至2017年4月的租金100800元，予以准许。关于馨缙嵘公司要求解除合同，收回场地的诉讼请求，馨缙嵘公司在本案庭审中确认没有提供资料协助熊云清、何天德办理消防验收及营业执照。一审法院认为，馨缙嵘公司的该行为导致熊云清、何天德不能正常经营，熊云清、何天德延迟交纳租金，不构成违约。故此合同约定的馨缙嵘公司解除合同的条件未成就，馨缙嵘公司无权主张解除合同。关于馨缙嵘公司要求熊云清、何天德支付租金滞纳金的诉讼请求。合同约定熊云清、何天德延期交纳租金需要支付滞纳金，其目的在于促使熊云清、何天德按时履行交纳租金的义务。但如前所述，熊云清、何天德并非故意拖欠馨缙嵘公司租金，故馨缙嵘公司没有收取滞纳金的事实依据，对于馨缙嵘公司的这一诉讼请求不予支持，依法予以驳回。本案为租赁合同纠纷，馨缙嵘公司依据其与熊云清的租赁关系要求熊云清、何天德支付租金及收回场地，何天德不是租赁关系的相对人。馨缙嵘公司要求何天德共同承担租赁责任没有依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，一审法院于2017年7月10日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，熊云清向广州馨缙嵘贸易有限公司一次性支付自2017年2月至2017年4月的租金100800元;二、驳回广州馨缙嵘贸易有限公司其他诉讼请求。如熊云清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1262元，由广州馨缙嵘贸易有限公司负担162元,熊云清负担1100元。本案二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。一审查明事实无误，本院予以确认。另查明：一审法院（2016）粤0103民初6049号案认为：由于馨缙嵘公司与供销社公司签订的《广州市房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2015年11月24日至2017年11月23日，因此，馨缙嵘公司、熊云清签订的《客户租赁联营合同》在此期限内合法有效，超过部分无效。熊云清在庭审中认为已交纳的32000元包含了租金27200元和管理费4800元，说明熊云清确认每月应向馨缙嵘公司交纳的费用应为32000元，故熊云清应按每月32000元的标准向馨缙嵘公支付自2016年3月份至2016年9月30日拖欠的租金。该案二审本院于2017年4月6日以（2017）粤01民终1067号判决：驳回上诉，维持原判。一审于2017年5月16日庭审中，熊云清答辩称：同意支付馨缙嵘公司第一项诉讼请求中的租金，同意从现在开始每月缴纳2个月的租金给馨缙嵘公司。何天德表示同意熊云清的答辩意见及质证意见。二审中，熊云清、何天德称：其于一审有表示同意支付租金，但没有表示同意支付100800元。因为按照合同约定三个月的租金为85680元，馨缙嵘公司主张100800元系计算错误。确认三个月租金加管理费为100800元，但本案馨缙嵘公司并没有诉请管理费，故不应支持。馨缙嵘公司称：我方诉请明确指出三个月的租金为100800元，双方均一致理解包括租金和管理费。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕双方的上诉、答辩意见，本案争议的焦点为：涉案合同效力以及熊云清、何天德主张按每月17600元支付2017年2月至4月的租金应否支持。关于合同效力问题。根据本案查明的事实，因熊云清欠缴租金馨缙嵘公司曾经提起诉讼，生效判决认定由于馨缙嵘公司与供销社公司签订的《广州市房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2015年11月24日至2017年11月23日，因此，馨缙嵘公司、熊云清签订的《客户租赁联营合同》在此期限内合法有效，超过部分无效。故一审法院认定《客户租赁联营合同》自2015年11月24日至2017年11月23日期间的部分合法有效正确。熊云清、何天德对此上诉理由不能成立。关于熊云清、何天德主张按每月17600元支付2017年2月至4月的租金应否支持的问题。上述生效判决驳回馨缙嵘公司要求解除合同的请求，但支持馨缙嵘公司要求熊云清按照合同约定租金标准（包括管理费）支付租金的诉讼请求，认定熊云清应按每月32000元的标准向馨缙嵘公司支付自2016年3月份至2016年9月30日拖欠的租金。在该案判决后，双方合同继续履行，但熊云清没有继续缴纳租金，又引发了本案的纠纷。在本案一审过程中，熊云清、何天德确认同意本案馨缙嵘公司第一项诉讼请求。故一审对此作出的判决并无不当。熊云清、何天德上诉认为涉案租金应当参照馨缙嵘公司与广州市xx经营有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准17600元/月计算，缺乏依据，本院不予支持。关于熊云清、何天德认为本案馨缙嵘公司没有对管理费提出诉请的问题。本案双方均确认依据合同约定2017年2月至4月的租金、管理费为100800元，一审诉讼中熊云清也表示同意支付馨缙嵘公司第一项诉讼请求中的租金，双方对于该诉请100800元的理解明确，即包括合同约定的租金及管理费。因此，熊云清、何天德该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。至于熊云清、何天德上诉称由于馨缙嵘公司未履行合同义务导致其损失的问题，如其确有证据证明，则可另行法律途径解决。综上所述，熊云清、何天德的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由熊云清、何天德负担。本判决为终审判决。审判长　　王会峰审判员　　黄春成审判员　　岳为群二〇一七年十月十三日书记员　　胡　茜 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