（2017）京03民终11816号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-10-26

案件名称

北京麦田房产经纪有限公司、彭志攀等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郁青霞,彭志远

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终11816号上诉人（原审原告）：郁青霞，女，1976年9月10日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何秀茂，北京市安博律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹涵，女，1988年9月6日出生，北京市安博律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：彭志远，男，1972年8月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。原审当事人（原审被告）：彭志攀，男，1975年12月8日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。原审当事人（原审第三人）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李宇，女，1989年5月13日出生，北京麦田房产经纪有限公司职员。上诉人郁青霞、上诉人彭志远因与原审当事人彭志攀、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初8379号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郁青霞之委托诉讼代理人何秀茂、曹涵，上诉人彭志远及原审当事人彭志攀之委托诉讼代理人刘桂薇，原审当事人麦田公司之委托诉讼代理人李宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郁青霞上诉请求：请求撤销一审第三项，依法变更第二项为彭志远支付郁青霞违约金400万元。事实和理由：第一，依照相关法律规定，违约方对于违约金过高的主张承担举证责任，但彭志远并未提供充分证据证明其主张，故应承担举证不能的法律后果；第二，郁青霞按照房屋总价主张的违约金并未过分高于彭志远违约造成的损失；第三，一审判决减少幅度过大，已远远超出酌减的范畴。彭志远上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：第一，一审判决认定事实不清，事实为合同签订时彭志攀并未获得彭志远的授权，且麦田公司明确告知郁青霞及彭志攀需彭志攀提交有效授权委托书后合同才生效；彭志远明确通知麦田公司工作人员合同无效后，郁青霞在没有取得有效授权委托书的情况下即转账；第二，彭志远在极短时间内即告知对方中止合同，未对对方造成损失，所以一审认定80万元违约金过高。针对郁青霞的上诉请求，彭志远称坚持其上诉请求及理由。彭志攀称同意彭志远的答辩意见。针对彭志远的上诉请求，郁青霞称坚持其上诉请求及理由。麦田公司称对于双方的上诉请求不发表意见。郁青霞向一审法院起诉请求判令：1、解除买卖合同；2、彭志远、彭志攀支付违约金400万元及公证费3200元。一审法院认定事实：2017年1月19日，经麦田公司居间服务，彭志攀以彭志远代理人身份，以彭志远（出卖人）名义与郁青霞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》(含附件)，约定：郁青霞购买彭志远北京市朝阳区×号院×号楼×号房屋（下称诉争房屋），诉争房屋成交总价为×××万元，买受人以自行交接方式支付定金200万元，其中签订当日支付90万元，剩余110万元于房屋核验之后且不晚于2017年2月8日支付，任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向守约方索赔。彭志远、彭志攀庭审中申请酌减违约金。彭志远否认授权彭志攀签订买卖合同。郁青霞提交了彭志远与麦田公司工作人员等人的微信记录，彭志远、彭志攀否认微信记录的真实性，但是未提交反证。彭志远与麦田公司工作人员微信记录里明确表示可以直接去找其弟弟签约，2017年1月20日彭志远又通过微信告知麦田公司工作人员称买卖合同无效，其妻子已经与他人签订有效买卖合同，麦田公司工作人员2017年1月21日14时31分通过微信告知彭志远将其意思表示转达给郁青霞时，郁青霞已经支付定金。郁青霞2017年1月21日凌晨2时10分左右以自助转账支付彭志远10万元，2017年1月21日以银行柜台转账方式支付彭志远80万元，彭志远次日收到上述款项，并于收到上述款项当天将90万元通过转账方式返还郁青霞。郁青霞支付麦田公司中介费50万元，麦田公司已经返还郁青霞，当庭表示不再向郁青霞和彭志远、彭志攀收取。2017年1月26日，郁青霞提起本诉。一审法院认为：公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据微信记录和相应的交易情况，可以认定彭志攀具有代理彭志远出售诉争房屋的合法授权，故郁青霞与彭志远的房屋买卖合同成立，现彭志远拒绝继续履行房屋买卖合同，构成根本违约，郁青霞要求解除买卖合同并要求彭志远承担违约责任，法院予以支持。双方签订买卖合同到彭志远作出违约的意思表示间隔时间极短，且彭志远已经及时将相应款项退回，彭志远申请减少，法院将根据履约情况予以酌减。关于公证费，法院认为违约金已经能够弥补郁青霞损失，不再支持。郁青霞要求彭志攀承担责任，依据不足，法院不予支持。一审法院判决：一、解除郁青霞与彭志远签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、彭志远于判决生效之日起七日内支付郁青霞违约金八十万元；三、驳回郁青霞的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为：结合当事人的诉求和答辩意见，本院重点说明以下两个问题。其一，关于涉诉合同的约束主体。结合房屋买卖的中介方麦田公司和郁青霞提供的微信记录、交易过程，能够确定彭志远在涉诉买卖过程中，授权了彭志攀从事签约行为。故此，彭志攀以彭志远代理人身份签署的房屋买卖合同当约束彭志远和郁青霞。彭志远之彭志攀缺乏授权且合同未生效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予确认。其二，关于违约行为及违约金的认定。合同签署之后，各方均应恪守约定，如实履行。然彭志远拒绝履行，构成违约，理应承担违约责任。关于违约金的数额，一审法院在综合考虑彭志远违约的时间、情节、后续行为及各方关于损失之证明程度的基础上，所确定的违约金数额并无不当。综上，本院认为，郁青霞和彭志远的上诉请求均无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由彭志远负担11800元（已交纳），郁青霞负担27000元（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　孙　京代理审判员　　史智军代理审判员　　楚　静二〇一七年十月十三日法官　助理　　邱　江书　记　员　　王秋岩搜索“”