（2017）甘09民终852号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-12-12
案件名称
朱金山与陆崇尧房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省酒泉市中级人民法院
所属地区
甘肃省酒泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱金山,陆崇尧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书(2017)甘09民终852号上诉人（原审被告）：朱金山，男，湖北省洪湖市人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：王建伟，甘肃长治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆崇尧，男，浙江省金华市人，住浙江省金华市。委托诉讼代理人：王涛，酒泉阳关律师事务所律师。上诉人朱金山因与被上诉人陆崇尧房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初1852号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱金山的委托诉讼代理人王建伟、被上诉人陆崇尧的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱金山上诉请求：1.撤销酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初1852号民事判决第三项，查清事实后改判上诉人朱金山不承担违约金54000元，并责令被上诉人陆崇尧履行修缮义务；2.涉案诉讼费由被上诉人陆崇尧负担。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》约定，房屋承租期内出现漏水、渗水、管阀损坏等现象，需要对房屋维修或修缮时，被上诉人陆崇尧协助上诉人朱金山维修或修缮，费用由上诉人朱金山承担，且约定押金以分期方式支付。但房屋在装修过程中就出现多次漏水，且房屋漏水属于房屋主体质量问题，一审时上诉人朱金山并提供了相关的证据。上诉人认为本案属于房屋质量问题导致的漏水，被上诉人陆崇尧不对房屋进行维修或修缮导致上诉人朱金山无法正常经营，上诉人朱金山不交纳租金不属于违约行为，不应承担违约责任。陆崇尧辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，上诉人朱金山的上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。陆崇尧向一审法院起诉请求：1、判令被告支付押金50000元、租金180000元；2、判令被告承担违约金144000元；3、被告承担涉诉费用。一审法院认定事实：2015年8月31日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将自己拥有使用权的位于肃州区富康路紫荆花园6号楼地下商城租赁给被告使用，租期9年半，自2015年9月1日至2025年3月1日止。2、租金第一年、第二年为36万元，以后每年递增。第二年的租金也是分两次交纳，第一年期满前一个月内交清前六个月租金，后六个月租金在前六个月期满前一个月内交清。3、被告交押金5万元，合同期满房屋完好退还。被告交清房屋押金和租金后，原告交付房屋钥匙。4、被告在租赁期间，需要对房屋进行维修或修缮时，原告协助被告维修或修缮，费用由被告承担。在承租期内，发生漏水、渗水、管阀损坏等现象，被告负责维修，费用由被告自行承担。5、有违约行为的，违约方应向对方支付总合同的40%的违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告未按约定交纳押金和2017年上半年租金引发纠纷。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。被告作为承租人有支付租金的义务，合同约定的支付期限已过，故原告要求被告支付押金以及2017年上半年租金的诉请，应予支持。被告未按约定时间交纳租金，已构成违约，故原告要求被告支付违约金的诉请，应予支持，但合同约定的违约金过高，酌情予以调整，按照拖欠租金的30%计算。被告朱金山辩称房屋漏水、房屋主体结构存在问题，应由原告进行维修。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告签订的合同约定承租期内发生漏水、渗水、管阀损坏等现象由被告负责维修，费用由被告自行承担；同时，被告未提供证据证明房屋主体结构存在质量问题，房屋发生漏水应由被告自行维修。故对该答辩意见不予采纳。综上所述，对原告的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告朱金山支付原告陆崇尧押金50000元；二、被告朱金山支付原告陆崇尧2017年上半年租金180000元；三、被告朱金山支付原告陆崇尧违约金54000元；以上一至三项合计284000元，限被告朱金山于本判决生效后十日内付清。案件受理费3455元，由原告陆崇尧负担800元，被告朱金山负担2655元。本院二审期间，当事人没有提供新证据。经审查，一审查明的事实与二审查明的一致，予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依合同约定全面履行各自的义务。上诉人朱金山未按合同约定时间支付租金构成违约，应承担违约责任。其主张因房屋质量问题导致漏水，不交纳租金不构成违约的上诉理由不符合《房屋租赁合同》第八条第4项”乙方（朱金山）承租期内，发生漏水、渗水、管阀损坏......等现象，乙方负责修缮，费用由乙方自行承担。”的约定，不能成立。一审法院认定由朱金山承担相应的违约金适当，予以维持。对上诉人朱金山要求判令被上诉人陆崇尧履行维修义务的上诉请求，因不属于二审审理的范围，不予审查。综上所述，上诉人朱金山的上诉请求不能成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人朱金山负担。本判决为终审判决。审判长蔺春辉代理审判员苏小红代理审判员赵建兵二〇一七年十月十三日书记员侯学聪 来源：百度搜索“”