（2017）鄂01民终6178号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-10-27

案件名称

付志中、李风华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

付志中,李风华,陈爱云

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2017）鄂01民终6178号上诉人（原审被告）：付志中，男，1969年9月17日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张帆，湖北多能律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李风华，女，1971年10月22日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张帆，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈爱云，女，1963年6月16日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：黄先平，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。上诉人付志中、李��华因与被上诉人陈爱云房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初4818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付志中、李风华上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回陈爱云的诉讼请求；2、依法判令陈爱云承担本案上诉费用。事实与理由：1、本案诉争房屋的《协议书》、《补充协议书》上的李风华签名系付志中代签，而该代签并未征得李风华的同意以及事后追认；在陈爱云起诉前，李风华也向一审法院单独提请了民事诉讼，请求法院确认付志中与陈爱云所签订的《协议书》、《补充协议书》无效，一审法院已受理至今还未判决。2、付志中擅自处分诉争房屋的行为，一直未告知李风华，因李风华单独有房屋居住，且付志中常年在外地工作，故李风华对诉��房屋的状况一直不知情，直到陈爱云与付志中因该房屋发生争议后，付志中才将实情告知李风华，李风华知情后立即向一审法院提请了民事诉讼。3、陈爱云与付志中签订《协议书》、《补充协议书》时，陈爱云系执业律师，作为一名专业法律工作者，在明知诉争房屋系夫妻共同财产而付志中没有得到李风华同意的情况下，与付志中签订了《协议书》、《补充协议书》，其并不符合善意取得的情形。陈爱云辩称，上诉人的上诉请求不能成立，李风华的字是付志中代签，当时是征得李风华同意签的，上诉人认为付志中擅自处分房屋未告知李风华不属实，夫妻中一方本身就有处置共同财产的权利，不存在无权处分的问题，请求驳回上诉，维持原判。陈爱云向一审法院起诉请求：1、判令付志中、李风华向陈爱云办理武汉东湖高新区关山口特1号柏景阁高层公寓二单元15层A号房屋的过户手续，将该房屋过户至陈爱云名下；2、判令付志中、李风华向陈爱云支付违约金20万元；3、判令付志中、李风华承担本案的诉讼费及保全费等费用。一审法院认定事实：付志中、李风华于1994年12月2日登记结婚，系夫妻关系。2004年9月，武汉虹景公寓管理有限公司（以下简称虹景公寓公司）以付志中的名义与武汉虹景房地产开发有限公司（以下简称虹景房地产公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，并向中国建设银行股份有限公司武汉省直支行（以下简称建行省直支行）进行按揭贷款。后因虹景公寓公司未按时偿还银行贷款，建行省直支行诉至法院。2010年12月3日，一审法院作出（2010）洪民商初字第437号民事调解书，载明：由付志中向建行省直支行补交全部贷款余额及相应利息；对于虹景公寓公司原支付的首付款，由付志中与虹景公寓公司另行解决等内容。2010年12月24日，付志中、李风华作为甲方，陈爱云作为乙方，签订了《协议书》，约定：甲方于2004年9月20日与虹景房地产公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，买受柏景阁高层公寓二单元15层A号房屋，目前甲方因该房屋尚欠银行贷款、法院诉讼费、物业管理费及办理权证的相关规费；甲方愿意将该房屋转让给乙方，转让价格和甲方与虹景房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中的价格一致，除此之外，甲方因该房所欠银行贷款、法院诉讼费、物业费及办理权证的相关税费，全部由乙方负责；乙方将上述款项按照法院调解书的内容支付，甲方不收取任何费用；甲方须配合乙方办理房屋登记及过户手续，过户手续从本协议签订之日起四个月内完成；甲方应从虹景公寓公司获取的补偿3万元，由乙方负责协调��任何一方违约须向对方支付违约金20万元。协议签订后，陈爱云即出资对房屋进行了装修，并占有使用至今。2011年4月，陈爱云代为领取了该房屋的房屋所有权证（证号为：武房权证湖字第××号）和国有土地使用权证〔证号为：武新国用（商2011）第03981号〕，权证上，诉争房屋的坐落登记为：东湖开发区关山口特1号柏景阁高层公寓2单元15层02号。2011年9月3日，付志中出具《授权委托书》，载明：本人是东湖广场柏景阁2单元15A的登记业主，实际业主为陈爱云，关于该房屋相关的所有事宜全部委托陈爱云律师办理。2012年9月1日，付志中再次出具《授权委托书》，载明：东湖开发区关山口特1号柏景阁高层公寓2单元15层02号房屋登记在本人名下，实际上该房屋的所有款项均由陈爱云律师支付，该房屋的所有权归属于陈爱云律师。关于该房屋的出租、物业管理、房屋交易等事宜全权委托陈爱云律师办理。2012年9月2日，付志中、李风华作为甲方，陈爱云作为乙方，签订了《补充协议书》，约定：位于东湖开发区关山口特1号柏景阁高层公寓2单元15层02号房屋四年内暂时不办理过户手续，四年后若需办理过户手续由乙方向甲方提出要求，甲方需积极配合办理；本协议书签订后，乙方向甲方支付补偿款15000元，过户手续完成后，乙方再向甲方支付补偿款5000元；若四年内甲方提出过户给乙方要求，则乙方无条件予以配合，那么乙方就不向甲方支付补偿款5000元。《补充协议书》签订后，陈爱云向付志中支付了补偿款15000元。在《协议书》、《补充协议书》的履行期间，陈爱云以付志中的名义分期向建行省直支行偿还贷款，并向虹景公寓公司、虹景房地产公司支付了首付款、办证费用、物业费等民事调解书中约定的各项款项。2016年8月25日，建行省直支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，证明付志中名下的个人贷款总额637000元已于2016年8月25日结清。后因付志中、李风华拒绝履行过户义务，陈爱云遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案是陈爱云与付志中、李风华签订房屋买卖合同后，付志中、李风华认为卖房未征得共有人同意而无效，拒绝办理过户手续引发的纠纷。付志中、李风华于1994年12月2日登记结婚；本案诉争房屋是2004年9月与虹景房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，并于2011年4月登记在付志中名下，故诉争房屋属于付志中、李风华的夫妻共同财产。对于夫妻共同财产，夫妻双方均有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七��规定，“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，出售诉争房屋的《协议书》、《补充协议书》上均有付志中、李风华的共同签名，李风华虽否认签字为其本人所签，但未提出相反的证据或鉴定申请；陈爱云作为买受人，对诉争房屋占有使用达七年之久，其有理由相信卖房是付志中、李风华的共同意思表示。同时，陈爱云不仅依照《协议书》和《补充协议书》的约定，支付了首付��、办证费用、物业费等民事调解书中约定的各项款项，还代为偿还了银行按揭贷款，支付了购房的全部对价，是善意买受人。故陈爱云与付志中、李风华之间的《协议书》和《补充协议书》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，相应的民事权益应当得到法律保护。至于付志中辩称陈爱云偿还贷款有逾期行为，以及有2个月的贷款是付志中自行偿还的抗辩意见，不属于本案审理范围，付志中可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决：一、付志中、李风华应于一审判决生效后五日内协助将座落于东湖开发区关山口特1号柏景阁高层公寓2单元15层02号的房屋〔房屋所有权证证��为：武房权证湖字第××号；国有土地使用权证证号为：武新国用（商2011）第03981号〕过户登记到陈爱云名下；二、付志中、李风华于一审判决生效后五日内向陈爱云支付违约金20万元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按一审判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费4300元、保全费4520元由付志中、李风华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，付志中、李风华认为双方协议约定的违约金过高，请求二审法院予以调整。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，陈爱云在签订《协议书》、《补充协议书》后，按照协议约定支付了首付款、办证费用、物业费等款项，代为偿还了银行按揭贷款，履行了协议约定的各项义务，且协议签订后，陈爱云即出资对房屋进行了装修并占有使用至今，陈爱云作为善意买受人，有理由相信卖房是付志中和李风华的共同意思表示，现付志中、李风华以李风华的签字为付志中代签、李风��不知情为由要求驳回陈爱云的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于付志中、李风华认为协议约定的违约金过高，要求予以调整的上诉理由，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，付志中、李风��拒不配合陈爱云办理诉争房屋的所有权变更登记手续，应承担相应的违约责任，但因付志中在协议签订后已将诉争房屋交付陈爱云，陈爱云也已实际占有使用诉争房屋至今，其实际损失有所减轻，结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及付志中、李风华拒不配合陈爱云办理诉争房屋的所有权变更登记手续给陈爱云所造成的实际损失，本院依法将违约金调整为10万元。综上所述，鉴于二审中上诉人付志中、李风华认为双方协议约定的违约金过高，请求予以调整，本院对一审判决作适当调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初4818号民事判决第一项；二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初4818号民事判决第二项��：付志中、李风华于本判决生效之日起五日内向陈爱云支付违约金10万元；三、驳回陈爱云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由付志中、李风华负担3300元，由陈爱云负担1000元；保全费4520元，由付志中、李风华负担。二审案件受理费4300元（付志中已预交），由付志中、李风华负担3300元，由陈爱云负担1000元（因该款付志中已预交，陈爱云应在本判决生效之日起五日内将该1000元直接支付给付志中）。多收取的二审案件受理费4300元（李风华已预交），退还给李风华。本判决为终审判决。审判长　李　　瑜审判员　黄　　更审判员　胡��丹二〇一七年十月十三日书记员　肖宇晴更多数据：