（2017）新40民终1817号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-12-06
案件名称
新疆伊犁名家房地产开发有限公司与杨桂云商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆伊犁名家房地产开发有限公司,杨桂云
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终1817号上诉人（原审被告）：新疆伊犁名家房地产开发有限公司。住所地：伊宁市开发区福州路维也纳小镇*号楼商业*层。法定代表人：曾洪江，该公司董事长。委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨桂云，女，汉族，1969年2月28日生，个体工商户,住伊宁市。委托诉讼代理人：邓若东，新疆瑞保律师事务所律师。上诉人新疆伊犁名家房地产开发有限公司（以下简称名家房地产公司）因与被上诉人杨桂云商品房预售合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2017）新4002民初2827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人名家房地产公司的委托诉讼代理人余川、被上诉人杨桂云及其委托诉讼代理人邓若东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名家房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判双方继续履行《商铺认购协议》；2.或者判决解除合同，其赔偿杨桂云经济损失73,562.5元；3.由杨桂云承担诉讼费用。事实和理由：1.一审法院以其在调解期限内未办理商铺产权交付判决解除《商铺认购协议》于法无据。首先，其与杨桂云签订的《商铺认购协议》合法，但杨桂云未按认购协议约定与其签订《商品房买卖合同》，故杨桂云未按期入住的过错责任不在于其。其次，其于2015年6月8日在伊宁市房产管理局行政调解中，其同意给予杨桂云售房款5%的补偿，杨桂云以房屋结构改变为由，不与其签订《商品房买卖合同》并办理入住手续。再次，在一审法院给予的调解期限内，杨桂云仍不配合办理入住交割手续。2.一审法院判决以涉案商铺被保全查封冻结导致合同目的不能实现为由，判决解除合同适用法律错误。3.双方应继续履行《商铺认购协议》，其也愿意支付剩余损失款27,500元。4.其在本案中不存在违约行为，即使其应承担不能按期交房的责任，也应从涉案商铺被查封保全之日（即2016年6月28日）起至2017年5月20日止，以同期贷款年利率5.35%计算。杨桂云辩称，名家房地产公司未履行向其交房的义务，现本案诉争房屋已被人民法院查封，名家房地产公司不能交房的行为已构成根本违约，一审判决解除商铺认购协议正确。其全额支付购房款，名家房地产公司不能按时交房又占用该款给其经济损失，一审法院判决名家房地产公司赔偿其经济损失正确。杨桂云向一审法院起诉请求：1.解除其与名家房地产公司签订的商铺认购协议书；2.判令名家房地产公司返还其购房款1,500,000元;3.名家房地产公司赔偿其经济损失349,536元（2013年9月至2017年5月期间资金占用利息，按交款同期银行同期贷款年利率6.15%计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月2日，杨桂云与名家房地产公司签订了名家公馆商铺认购协议书，约定杨桂云购买名家公馆小区餐饮步行街2层206室商铺，商铺建筑面积251.92平方米，单价6,153元/平方米，销售总价1,550,000元。签订合同当日，杨桂云支付现金100,000元；于2013年9月6日向名家房地产公司支付剩余房款1,450,000元。2015年6月8日，因杨桂云等其他几户购房人投诉名家房地产公司迟延交付所购商铺，伊宁市房地产管理局召开了投诉行政调解会，但因双方争议较大未能达成调解意向。另查明，2014年12月5日，名家房产公司取得商品房预售许可证。2015年10月，该商铺取得了验收合格证。2016年6月28日，案外人新疆宏泰建工集团有限公司因与名家房产公司建设工程施工合同纠纷向伊犁州院提出了保全申请，法院当日作出（2016）新40财保19号民事裁定书，查封冻结了名家房产公司价值3500万元的财产。之后，法院将杨桂云所购买的商铺进行了查封。2017年4月28日，名家房地产公司给杨桂云退款50,000元。一审法院认为，杨桂云因购买商铺与名家房产公司签订了商铺认购协议，虽然在名家房产公司取得商品房预售许可证后，双方未签订商品房买卖合同，但该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法有效。现杨桂云按约定足额支付了购房款，名家房地产公司理应向杨桂云交付所购商铺并签订商品房买卖合同。但因名家房地产公司所开发的部分商铺（包括杨桂云所购商铺在内）被依法查封，致使该公司无法履行交付义务，且在法院给予的期限内名家房地产公司仍未交付涉案商铺，因此双方的认购协议已实际无法履行，故对杨桂云主张解除双方签订的认购协议的请求，予以支持。因双方协议无法继续履行，名家房地产公司理应退还杨桂云已交纳的房款，故对杨桂云主张返回购房款的请求，予以支持。根据已查明的事实，本案最终导致协议无法履行的主要原因在于名家房地产公司，因此该公司理应对杨桂云的损失予以赔偿，现杨桂云主张按已付房款的贷款利息计算损失符合法律规定，故对杨桂云主张名家房地产公司按资金占用期间的银行同期贷款利率支付损失的请求，予以支持。对于名家房地产公司主张系杨桂云不与其签订商品房买卖合同，以及商铺是否被查封并不影响其入住即不影响物权的使用，不同意解除协议的辩解意见，庭审中，根据名家房地产公司的要求，给予其办理商铺产权交付的时间，但名家房地产公司在上述期限内未能履行义务，故对其辩解意见，不予采信。对于名家房地产公司辩称，其在2017年4月28日给付的50,000元并不是同意退款，而是支付的损失，经查实其备注付款用途是退餐饮街206付款，因此对其该项辩称意见，亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除杨桂云与名家房地产公司于2013年9月2日签订的《名家公馆商铺认购协议书》；二、名家房地产公司于判决生效之日起十日内返还杨桂云购房款1,500,000元；三、名家房地产公司于判决生效之日起十日内支付杨桂云损失349,536元（自2013年9月6日至2017年5月20日止，按银行同期贷款年利率6.15%计算）。案件受理费减半收取10,948元，由名家房地产公司负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审期间，名家房地产公司同意解除其与杨桂云于2013年9月2日签订的《名家公馆商铺认购协议书》，并同意退还杨桂云已支付的房款。本院认为，本案争议焦点为：协议解除后，名家房地产公司应向杨桂云支付资金占用期间的利息数额问题。本案中，涉案商铺已于2016年6月28日被法院诉讼保全查封，双方之间的商铺认购协议实际已无法继续履行，名家房地产公司无法履行交付义务，已构成根本违约，致使杨桂云不能实现合同目的。现名家房地产公司同意解除合同，其理应退还杨桂云已支付的购房款，并支付资金占用期间的利息。关于资金占用期间利息的起算点。本院认为，杨桂云称其接到名家房地产公司交房通知后发现名家房地产公司擅自改变涉案商铺结构导致其无法按照购买时的经营目的利用商铺，提出退房，因双方并未在认购协议书中对涉案商铺结构进行约定，且杨桂云未能提供证据证实涉案商铺结构已实际改变，故杨桂云拒绝与名家房地产公司签订《商品房买卖合同》的行为已构成违约，其不能基于违约行为获得利益。涉案商铺在被法院查封前已具备交付条件，名家房地产公司应自不能履行交付义务之日起至清偿完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率向杨桂云支付在此期间的资金占用利息。综上所述，名家房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持伊宁市人民法院（2017）新4002民初2827号民事判决第一项、第二项；二、撤销伊宁市人民法院（2017）新4002民初2827号民事判决第三项；三、变更伊宁市人民法院（2017）新4002民初2827号民事判决第三项为：新疆伊犁名家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨桂云资金占用利息（以1,500,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年6月28日起至清偿完毕之日止）。四、驳回杨桂云其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取10,948元，二审案件受理费5,340元，共计16,288元，由上诉人新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨峻峰代理审判员 张瑀歆代理审判员 李 政二〇一七年十月十三日书 记 员 常 静 微信公众号“”