（2017）川民终900号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-11-18
案件名称
伊登泽、南充星宏数码有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
伊登泽,南充星宏数码有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）川民终900号上诉人（原审原告）：伊登泽,男,汉族,1975年8月23日出生,住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：冉书平，重庆新光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗明富，重庆新光大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南充星宏数码有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文化路得意时代广场1层190号。法定代表人：孙清泉，执行董事。委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。上诉人伊登泽因与被上诉人南充星宏数码有限公司（以下简称星宏数码公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院(2015)川南中法民初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，并于2017年9月26日公开开庭审理了本案。上诉人伊登泽的委托诉讼代理人冉书平，被上诉人星宏数码公司的委托诉讼代理人易守明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伊登泽上诉请求：1.依法撤销(2015)南中法民初字第38号民事判决第二项，判令星宏数码公司按变更后的约定向伊登泽收取后十年的年租金；2.依法判令所有诉讼费用由星宏数码公司承担。事实和理由：一、一审法院的判决自相矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。伊登泽与涛奋公司对原《商场租赁合同》的变更在执行拍卖之前，且变更内容是合法有效的，那么，作为新的产权所有人星宏数码公司就应该遵守原租赁合同及其补充协议约定的相关内容。二、一审法院以星宏数码公司在参与竞拍时不知晓变更协议及是否知晓变更协议对星宏数码公司是否参与竞拍及竞拍的出价有实质性的影响为由，适用公平原则，驳回伊登泽的其他诉求荒谬。首先，星宏数码公司在竞买涉案房屋时，有义务自行了解竞卖房屋的真实租赁情况。四川天意拍卖有限责任公司在《拍卖公告》中对案涉房屋的租赁情况进行了简单整理，但拍卖公司明确告知竞买人“真实情况有待竞买人自行了解”。且拍卖公司在与星宏数码公司签订的《竞买协议书》中第四条明确约定“本公司所提供的拍卖资料，在拍卖前以任何形式对拍卖物(品)的介绍和评价，仅供竞买人参考，不表明本公司的任何承诺或担保”。由此，星宏数码公司在竞买案涉房屋前和签订竞买协议时，拍卖公司己明确告知被拍卖的案涉房屋的真实情况需星宏数码公司自行了解，星宏数码公司在知晓案涉房屋的部分租赁情况后，并没有找承租人即伊登泽了解房屋的租赁情况，因此而产生的“不知晓”后果应由星宏数码公司承担。其次，“买卖不破租赁”是《中华人民共和国合同法》对合同相对性的有益突破，为的就是保护承租人在财产所有权转移中的承租利益，买受人即星宏数码公司不能因为其自己的过错不知晓租赁关系的真实情况而不遵守在先的租赁关系。第三，法院在执行过程中未依法尽到通知义务和调查义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、第十四条规定了拍卖过程中，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行调查并制作笔录或收集相关资料、应先期公告，拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。案涉房屋在拍卖过程中，执行法院并没有尽到以上相关义务，并没有依法进行拍卖，执行法院的拍卖程序本身存在违法，侵害了伊登泽的知晓权和优先购买权，引起了纠纷。第四，一审法院适用法律错误。一审法院在无法可依的情况下，牵强错误的适用公平原则，实则对伊登泽不公平。星宏数码公司不仅以较低价格竞买了案涉房屋，且取得所有权后立即以案涉房屋作抵押向银行贷款一个亿。星宏数码公司取得案涉房屋所有权后，为了解除与伊登泽的租赁关系，大幅提高涉案房屋租金，强行赶走伊登泽，给伊登泽造成了巨大损失。星宏数码公司辩称，一审判决认为伊登泽提交的证据不能对抗第三人正确。承诺是虚假的证据。伊登泽提出的电梯、室内装修的增加投资不实。合同约定装饰装修费用由承租人自理，不可能因装修变更租金。星宏数码公司是通过人民法院委托拍卖取得的物权，伊登泽提交的证据在拍卖公告中也没有，对竞买人不具有约束力。星宏数码公司没有义务去了解伊登泽提到的相关情况。本案拍卖是法院委托的拍卖，不同于当事人委托拍卖。在拍卖前法院向承租人了解过情况，但承租人伊登泽没有提交依据，竞买人是不可能获得相关资料。星宏数码公司只能通过拍卖公告来了解案涉房屋的情况，星宏数码公司根据租赁合同约定发出过租金调整的要约，已经按“买卖不破除租赁”的原则来履行，因承租人拒绝致使合同无法履行。请求驳回上诉，维持原判。伊登泽向一审法院起诉请求：1.依法判令确认伊登泽、伊杨孟分别于2004年7月28日与四川省涛奋投资实业有限责任公司签订的《商场租赁合同》第2.4条“后十年（2015年3月1日至2025年2月28日）的租金甲乙双方于2014年12月之前按当时市场情况另行协商定价”已于2010年11月28日协议变更为“伊杨孟承租房屋后十年的年租金为人民币柒拾伍万元整”、“伊登泽承租房屋后十年的年租金为人民币叁拾万整”、“上述年租金额分年度于当年度租期开始后三十日内一次性付完”，该变更协议合法、有效；2.判令星宏数码公司按变更后的约定向伊登泽、伊杨孟收取后十年的租金。3.本案诉讼费用由星宏数码公司承担。一审法院认定事实：伊登泽、伊杨孟各自作为乙方于2004年7月28日与甲方四川省涛奋投资实业有限责任公司（以下简称涛奋公司）分别签订了《商场租赁合同》，约定涛奋公司将位于南充市顺庆区模范下街39号的万博商厦一楼租赁给伊杨孟使用，二楼租赁给伊登泽使用。涛奋公司与伊登泽签订的《商场租赁合同》中约定：租赁期限为20年6个半月，即2004年8月10日起至2025年2月28日止。乙方在承租期的第一年至第十年，每年向甲方支付年租金叁拾万元整（人民币）……后十年（2015年3月1日至2025年2月28日）的租金甲乙双方于2014年12月之前按当时市场情况另行协商定价。乙方向甲方支付的年租金，不包括乙方因经营发生的相关费用，该费用由乙方自行承担。如需出卖或抵押上述房屋，甲方须提前通知乙方。甲方出卖该房屋不得影响本合同的继续执行。否则甲方应承担本协议总额300%的违约及改造装修损失费。双方当事人还在合同中对其他事项进行了约定。伊登泽在该合同上签名，涛奋公司加盖了该公司的合同专用章。甲方涛奋公司与乙方伊杨孟签订的《商场租赁合同》中约定：租赁期限为20年6个半月，即2004年8月10日起至2025年2月28日止。乙方在承租期的第一年至第五年（2005年3月1日至2010年2月28日）每年向甲方支付年租金柒拾万元整（人民币），乙方在承租期的第六年至第十年（2010年3月1日至2015年2月28日）每年向甲方支付年租金柒拾伍万元整（人民币）……后十年（2015年3月1日至2025年2月28日）的租金甲乙双方于2014年12月之前按当时市场情况另行协商定价。乙方向甲方支付的年租金，不包括乙方因经营发生的相关费用，该费用由乙方自行承担。如需出卖或抵押上述房屋，甲方须提前通知乙方。甲方出卖该房屋不得影响本合同的继续执行。否则甲方应承担本协议总额300%的违约及改造装修损失费。双方当事人还在合同中对其他事项进行了约定。伊杨孟在该合同上签名，涛奋公司加盖了该公司的合同专用章。上述两份《商场租赁合同》签订后，涛奋公司将万博商厦一楼交付给了伊杨孟使用，二楼交付给了伊登泽使用。伊杨孟、伊登泽将该租赁房屋用于经营“南充百姓鞋业”连锁商城。二人亦按照各自与涛奋公司签订的《商场租赁合同》的约定缴纳了2015年3月1日以前的房屋租金。2010年4月，伊登泽、伊杨孟向涛奋公司提出书面申请，称为积极响应政府号召，提高商场档次，打算对商场进行打造，投资约500万左右，此次投资由伊登泽、伊杨孟承担，请求涛奋公司在今后十年的租金上给予考虑。在该申请上手书有如下内容“伊总：按我们的约定，我司决定如下两个条件你们可选之一，然后书面回复，在下一次也就是2015年交租金前回复即可：一、装饰费用我们承担70%，也就350万元。这个费用在最近十年租期中均摊，也就是每年少缴35万元；二、或者整个租期，也就是到2025年，我们租金保持不变。上两种方式，你们可选一个。ＸＸ。2010年11月”该部分内容上加盖有涛奋公司印章。2010年11月28日，伊登泽、伊杨孟向涛奋公司出具《承诺书》，承诺选择涛奋公司提出的第二个条件即再次装修的全部费用由伊登泽、伊杨孟自行承担，伊杨孟承租房屋后十年的年租金为人民币柒拾伍万元整，伊登泽承租房屋后十年的年租金为人民币叁拾万元整，保证按双方约定的上述年租金额分年度于当年度租期开始后三十日内一次性付完。ＸＸ在该承诺书上签字同意，该承诺书上加盖有涛奋公司印章。中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）因借款合同，与涛奋公司、四川省南充市恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）发生纠纷，农行蜀都支行遂以涛奋公司、恒兴公司为被告向四川省成都市中级人民法院提起诉讼，该院于2010年11月19日作出（2010）成民初字第106号民事判决，判决：一、涛奋公司应于本判决生效之日起十日内偿还农行蜀都支行借款本金5400万元及利息(截至2009年11月20日欠息17,034,366.14元，之后利息按中国人民银行同期关于逾期罚息的计算标准计算至该款付清之日止，复利按合同约定计算标准计付);二、农行蜀都支行对涛奋公司提供用于抵押的房产在抵押权利价值范围内享有抵押权，即有权在涛奋公司不履行上述债务时，依照法律规定对其抵押财产折价、变卖、拍卖后，以所得价款优先受偿；三、农行蜀都支行对恒兴公司提供用于抵押的房产在抵押权利价值范围内享有抵押权，即有权在涛奋公司不履行上述债务时，依照法律规定对其抵押财产折价、变卖、拍卖后，以所得价款优先受偿。在农行蜀都支行实现抵押权后，恒兴公司有权向涛奋公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决发生法律效力后，农行蜀都支行向四川省成都市中级人民法院申请强制执行，四川省成都市中级人民法院立案后分别于2011年3月8日、2011年3月9日作出（2011）成执字第179号、（2011）成执字第179-1号民事裁定书，裁定将涛奋公司所有的位于四川省南充市顺庆区铁荣路30号1栋负1层，面积1608.7平方米，证号：权00184844的房产予以查封。将涛奋公司所有的位于四川省南充市顺庆区37/39号的国有土地使用权（证号：南国用2004字第0009512号）予以查封。将恒兴公司所有的位于四川省南充市嘉陵区火花镇插旗山的国有土地使用权[证号：（2003）字第5748、5749、5746、5747]予以查封。后四川省成都市中级人民法院于2011年5月6日作出《执行案件交办函》，将该案交由四川省蒲江县人民法院执行。2011年6月2日，四川省蒲江县人民法院执行人员就案件的执行询问了伊杨孟，在此次询问中伊杨孟说到了由其租赁万博商厦一楼，伊登泽租赁万博商厦二楼一事，并提出自己的意见是：法院执行不能影响我们的生意，不管执行后的产权是谁的，必须保证我的租赁期限，否则必须赔偿我的损失。在我承租时，万博大厦整个楼3年未经营，我们在装修上花费很多精力及投入，所以在签订合同时约定了优惠免租期。在执行人员向其了解房屋的租期、租金等情况时，伊杨孟没有提及2010年11月28日，伊登泽、伊杨孟就本案诉争标的物的后十年租金向涛奋公司出具《承诺书》一事。2011年12月21日，星宏数码公司以4000万元的竞价购买了四川省蒲江县人民法院委托四川天意拍卖有限责任公司拍卖的涛奋公司所有的位于四川省南充市顺庆区37号6幢1—13层、7幢附1—4层，39号附2幢1—2层、2幢1—8层、4幢1—2层、5幢1层共计16200.21平方米的房屋及相对应土地使用权面积2986.97平方-1层—3层共计3187.40平方米及相对应土地使用权面积796.84平方米，其中包括了本案诉争的标的物。2011年12月23日四川省蒲江县人民法院作出（2011）蒲江执字第289号民事裁定书，裁定一、原涛奋公司所有的位于四川省南充市顺庆区37号6幢1-13层、7幢附l-4层，39号附2幢1-2层、2幢1-8层、4幢1-2层、5幢1层共计16，200．21平方米的房屋[南房权证南监字第××号、建筑面积：6，262．69平方米；00162808号、建筑面积：5，117．21平方米；00l62809号、建筑面积：4,820.31平方米]及相对应土地使用权面积共计2,986.97平方米[南充市国用(2005)第005857号、土地使用权面积：1,157.35平方米；005858号、土地使用权面积：945．66平方米；005859号、土地使用权面积：883.96平方米]归星宏数码公司所有。二、原恒兴公司所有的位于四川省南充市嘉陵区火花镇插旗山1幢-1层—3层共计3,187.40平方米的房屋[南房权证南监字第××号、建筑面积：355.21平方米；00134920号、建筑面积：l，130．13平方米；0013492l号、建筑面积：1081.89平方米；00134922号、建筑面积：620．17平方米]及相对应土地使用权面积共计796．84平方米[南充市国用(2003)第005746号、土地使用权面积：270．47平方米；005747号、土地使用权面积：88.80平方米；005748号、土地使用权面积：282.53平方米；005749号、土地使用权面积：155.04平方米]归星宏数码公司所有。本裁定一经送达，即发生法律效力。2011年12月31日，星宏数码公司向包括伊登泽、伊杨孟在内的承租人发出《通知》，要求各承租户于2012年1月10日前带上与原出租人签订的租赁合同（协议）原件、缴纳租金的收据原件及各租赁户的有效身份证明原件，到南充市顺庆区万博宾馆808号房间（星宏数码公司临时办公室）进行租赁房屋情况登记，以便该公司对其进行审查和核对。2012年1月5日，伊登泽、伊杨孟就四川省蒲江县人民法院对四川省成都市中级人民法院（2010）成民初字第106号民事判决的执行向四川省蒲江县人民法院提出了执行异议，同年的1月12日，伊登泽、伊杨孟又就执行问题向该院递交了申诉书。2012年2月20日，四川省蒲江县人民法院执行人员对伊登泽、伊杨孟提出的异议以及涛奋公司、恒兴公司向纪委提出的异议，在伊杨孟、涛奋公司的委托代理人王毅、恒兴公司的委托代理人刘大建在场的情况下，进行了答复。在四川省蒲江县人民法院对四川省成都市中级人民法院（2010）成民初字第106号民事判决的执行过程中，无论是涛奋公司还是伊登泽、伊杨孟均未向该院提及涛奋公司与伊登泽、伊杨孟已经就本案诉争标的物的后十年的租金在2010年11月达成补充协议的一事。2013年2月19日，四川泰宇律师事务所接受伊登泽、伊杨孟的委托就四川省蒲江县人民法院（2011）蒲江执字第289号《执行公告》复印件的相关事宜向星宏数码公司发出了律师函。该函中提到伊登泽、伊杨孟已经就诉争房屋后十年的租金与涛奋公司达成协议。2014年10月20日，星宏数码公司在“南充百姓鞋业”张贴告示，称该公司通过四川省蒲江县人民法院的执行取得的不动产物权中包括了伊登泽、伊杨孟租赁的案涉房屋，星宏数码公司与伊登泽、伊杨孟及“南充百姓鞋业”连锁商城尚未就2015年3月1日以后的租金进行协商。故要求：“一、凡与伊登泽、伊杨孟及‘南充百姓鞋业’签订的租赁合同已到期及在2015年3月1日前即将到期的经营户，暂不要和伊登泽、伊杨孟及‘南充百姓鞋业’再签订租赁合同，也不要向伊登泽、伊杨孟及‘南充百姓鞋业’支付租金，将截止2015年2月28日的租金按与伊登泽、伊杨孟签订及‘南充百姓鞋业’的租赁合同上一年度的租金标准向星宏数码公司支付”；“二、凡与伊登泽、伊杨孟及‘南充百姓鞋业’签订的租赁合同未到期，但已到了支付租金的时间点的经营户，不得向伊登泽、伊杨孟及‘南充百姓鞋业’支付租金，将应付租金支付给星宏数码公司”；“三、星宏数码公司与伊登泽、伊杨孟及‘南充百姓鞋业’就2015年3月1日以后的租金协商的情况，会在第一时间告知各经营户。如最终星宏数码公司与伊登泽、伊杨孟及‘南充百姓鞋业’不能协商一致，从2015年3月1日起，各经营户需与我星宏数码公司签订租赁合同”。针对星宏数码公司的这一告示,四川泰宇律师事务所接受伊登泽、伊杨孟的委托，于2014年11月6日向星宏数码公司及其法定代表人发出了律师函，该函的内容包括有伊登泽、伊杨孟已经于2010年11月28日与涛奋公司就诉争标的物后十年的租金达成了补充协议，约定“伊杨孟承租房屋后十年的年租金为人民币柒拾伍万元整，伊登泽承租房屋后十年的年租金为人民币叁拾万元整。”四川泰宇律师事务所接受伊登泽、伊杨孟的委托，于2014年11月24日以2014年11月13日星宏数码公司在“南充百姓鞋业”连锁商城继续张贴《告示》，告知万博商厦一、二、四层各经营户，该公司取得万博商厦物业的所有权是合法的，且已办理产权证，蒲江县法院在竞卖万博商厦物业时，未在其公示材料中提及委托人2010年11月28日与涛奋公司的补充协议，故该补充协议对星宏数码公司不具有约束力为由，再次向星宏数码公司及其法定代表人发出律师函，希望星宏数码公司能于2014年12月15日前派员见面就《商场租赁合同》履行的相关事宜进行协商。2015年1月7日，星宏数码公司就本案诉争房屋的后十年租金标准，向“南充百姓鞋业”及伊登泽、伊杨孟发出《关于2015年3月1日以后租金标准的函》，对租金提出的要求是“第一年租金1000万元，从第二年起每年递增5%，且该租金是扣除星宏数码公司应承担的各项税费后的租金净收益，按规定应由星宏数码公司承担的税费均由伊登泽、伊杨孟承担。”2015年3月1日，星宏数码公司向伊登泽、伊杨孟发出《终止合同通知》，通知终止伊登泽、伊杨孟分别与涛奋公司于2004年7月28日签订的《商场租赁合同》。为查明案件事实，一审法院要求伊登泽提供其与伊杨孟在2010年后对诉争房屋进行了装修的依据。伊登泽提供了2010年5月20日百姓鞋业与田崇军签订的《建筑装饰工程施工合同》、向田崇军支付装修款的收款收据、2010年百姓鞋业与四川虹霖西奥电梯有限公司签订的《电梯设备买卖合同》、加盖有四川虹霖西奥电梯有限公司财务专用章的收取电梯款的收据、2010年9月，两张金额为98250元和7600元的加盖有南充市华力贸易有限公司新德铭星电器门市部印章的电器零售专用发销以及2010年11月28日，加盖有南充华力贸易有限公司印章，金额为4万元的收据一张。星宏数码公司除认可2010年百姓鞋业与四川虹霖西奥电梯有限公司签订的《电梯设备买卖合同》的真实性外，对上述其余材料均不认可。星宏数码公司在对2010年百姓鞋业与四川虹霖西奥电梯有限公司签订的《电梯设备买卖合同》的真实性予以认可的同时也提出该合同与本案无关联性，且合同价款存在虚假，合同约定38万元，但实际只有30.4万元，只有1.9万元有支票存根，也说明装修付款是虚假的。审理过程中，一审法院作出（2015）南中法民初字第38号民事裁定，准许伊杨孟撤回起诉。一审法院认为，2004年7月28日，伊登泽与涛奋公司签订了《商场租赁合同》，该合同系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效。合同中约定了案涉房屋的租赁期为20年6个半月，前10年的租金为每年30万元，在该合同约定的租赁期限内，因人民法院执行涛奋公司与案外人的借款纠纷案件，星宏数码公司遂通过人民法院在执行过程中采取的拍卖措施购买了包括本案诉争标的物在内的财产，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款关于“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”之规定，伊登泽与涛奋公司签订的《商场租赁合同》对星宏数码公司继续有效，星宏数码公司承接涛奋公司享有的合同权利和义务，伊登泽亦应按照合同约定向星宏数码公司履行相关义务。由于伊登泽在与涛奋公司签订的《商场租赁合同》中将租赁房屋的后十年（2015年3月1日至2025年2月28日）租金约定为“甲乙双方于2014年12月之前按当时市场情况另行协商定价”，但伊登泽却提出了自己在2010年11月已经就租赁房屋的后十年（2015年3月1日至2025年2月28日）租金与涛奋公司达成了协议，星宏数码公司对此不予认可从而引发了本案的纠纷。伊登泽为证实自己与涛奋公司已就租赁房屋的后十年租金达成了协议，向法院提交了2010年4月的《申请》和2010年11月28日的《承诺书》，涛奋公司认可《申请》和《承诺书》的真实性。伊登泽为证实自己对诉争房屋在2010年后进行了装修，从而印证自己与涛奋公司之间《申请》和《承诺书》的真实性，提供了《建筑装饰工程施工合同》、《电梯设备买卖合同》等依据。星宏数码公司虽对此不予认可，但却未能提供足以证明上述《申请》、《承诺书》和合同等是虚假的证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对此应由星宏数码公司承担举证不能的不利后果。故确认伊登泽与涛奋公司就本案诉争标的物的后十年租金达成的协议成立生效。星宏数码公司通过人民法院在执行过程中的公开拍卖购买了本案的诉争标的物，虽然该公司知晓本案诉争标的物由伊登泽承租，但由于在四川省蒲江县人民法院执行农行蜀都支行与涛奋公司、恒兴公司借款一案的过程中，无论是执行人员向伊杨孟了解本案诉争标的物的租赁情况，还是执行人员对伊登泽、伊杨孟提出的异议包括涛奋公司、恒兴公司向纪委提出的异议，在伊杨孟、涛奋公司的委托代理人王毅、恒兴公司的委托代理人刘大建在场进行答复时，或者在案件执行过程中，伊杨孟、涛奋公司均未提及伊登泽、伊杨孟与涛奋公司之间的《申请》和《承诺书》一事，而且星宏数码公司参与竞拍时的资料中亦无伊登泽、伊杨孟与涛奋公司之间的《申请》和《承诺书》，因此，星宏数码公司参与竞拍时并不知晓《申请》和《承诺书》中涉及到的伊登泽就本案诉争标的物的后十年租金已经与涛奋公司达成协议一事，而星宏数码公司是否知晓伊登泽就本案诉争标的物的后十年租金已经与涛奋公司达成协议一事对该公司是否参与竞拍以及竞拍的出价都会有实质上的影响。《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，一审法院认为，法律对当事人权利的保护是平等的，在依据“买卖不破租赁”对承租人的权利进行保护的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，即使现有证据不能证实伊登泽提供的《申请》和《承诺书》是虚假的，但由于星宏数码公司并不知晓协议变更的事宜，且星宏数码公司的不知晓并非是其自身原因造成，而本案中诉争标的物后十年租金的协议变更直接关系到星宏数码公司作为新的房屋所有权人收取租金的利益，故在星宏数码公司不知晓协议变更一事的情况下，伊登泽要求星宏数码公司按照变更后的约定向其收取诉争标的物后十年的租金的诉讼请求不能成立，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、确认伊登泽与涛奋公司签订的《商场租赁合同》中“后十年的租金甲乙双方于2014年12月之前按当时情况另行协商定价”已于2010年11月28日协议变更为“伊登泽承租房屋后十年的租金为人民币叁拾万元整”“上述年租金额分年度于当年度租期开始后三十日内一次性付完”，该变更协议合法有效；二、驳回伊登泽其他诉讼请求。案件受理费30800元，由伊登泽负担30700元，由星宏数码公司负担100元。二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，2015年3月15日，星宏数码公司已经将案涉房屋出租给第三人，伊登泽已经退出。本院认为，二审中双方当事人争议的焦点问题为上诉人伊登泽主张星宏数码公司按照后十年标准支付租金的请求是否成立。本案中已经查明，星宏数码公司是通过人民法院的公开拍卖取得房屋所有权。在星宏数码公司取得房屋之前，原房屋所有权人涛奋公司（甲方）与伊登泽（乙方）签订了《商场租赁合同》，该《商场租赁合同》明确约定“租赁期限为20年6个半月，即2004年8月10日起至2025年2月28日止。乙方在承租期的第一年至第十年，每年向甲方支付年租金叁拾万元整（人民币）……后十年（2015年3月1日至2025年2月28日）的租金甲乙双方于2014年12月之前按当时市场情况另行协商定价。乙方向甲方支付的年租金，不包括乙方因经营发生的相关费用，该费用由乙方自行承担。如需出卖或抵押上述房屋，甲方须提前通知乙方。甲方出卖该房屋不得影响本合同的继续执行。否则甲方应承担本协议总额300%的违约及改造装修损失费。”证明伊登泽的租赁期限为2004年8月10日起至2025年2月28日止。对租金的约定为2004年8月10日至2015年2月28日止年租金叁拾万元整。对于后十年租金即2015年3月1日至2025年2月28日止年租金双方没有明确约定标准。根据“买卖不破租赁”的原则，星宏数码公司应按上述约定来履行，与伊登泽对后十年租金进行协商。对于伊登泽在一审诉讼中提交的伊登泽与涛奋公司之间的《申请》和《承诺书》，因在人民法院对涉案房屋进行拍卖的过程中，对租赁房屋调查了解时，伊登泽没有出示。故伊登泽不能充分证明伊登泽与涛奋公司之间对后十年租金的约定是在星宏数码公司拍卖之前达成。若伊登泽与涛奋公司对后十年租金达成一致意见，理应向执行法院提交。伊登泽上诉认为星宏数码公司未尽到对拍卖标的物的了解义务应承担不利后果的理由不能成立。一审法院认为伊登泽与涛奋公司之间的《申请》和《承诺书》不能约束星宏数码公司，不支持伊登泽主张星宏数码公司按照后十年标准支付租金并无不当，本院予以维持。同时，二审中双方当事人确认伊登泽已经退场，案涉房屋已经另行出租。伊登泽主张星宏数码公司按照后十年标准支付租金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，伊登泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由伊登泽负担。本判决为终审判决。审判长 刘 云审判员 刘长江审判员 王 惠二〇一七年十月十三日书记员 崔 秋 微信公众号“”