（2017）苏0106民初7139号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-03-07
案件名称
原告中国人民解放军空军南京房地产管理处与被告戴登林房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军空军南京房地产管理处,戴登林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初7139号原告（反诉被告）：中国人民解放军空军南京房地产管理处，住所地在南京市玄武区珠江路西大影壁**号。法定代表人：鲁信生，该管理处处长。委托诉讼代理人：桂步祥，北京大成（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴登林，男，汉族，1968年2月21日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨旭，江苏振泽律师事务所律师。原告中国人民解放军空军南京房地产管理处（以下简称南空房管处）与被告戴登林房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年7月14日向本院提起诉讼，本院依法适用简易程序公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人桂步祥、被告戴登林及其委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南空房管处向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《军队房地产租赁合同》；2.被告戴登林腾空并返还坐落于南京市鼓楼区××单元××室房屋（以下简称案涉房屋），并支付至腾空之日止的租金和占有使用费。事实和理由：原、被告双方于2015年12月9日签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告用于商业经营，合同期至2018年12月31日止。因中央军委发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求各部队必须坚决执行严格落实。为此，原告依据租赁合同的约定，多次通知被告并书面送达《关于解除房地产租赁关系通知书》，解除双方的租赁合同。但被告未履行腾空房屋之义务。为此，原告请求法院依法公正判决。被告戴登林辩称，案涉房屋在居民小区内，原告称因军事需要解除租赁合同毫无依据、不合情理；且原告于2017年7月15日将案涉房屋的大门封锁，致被告无法使用，故被告不应当支付租金和占有使用费。同时，被告戴登林向本院提出反诉请求：反诉被告南空房管处赔偿损失30.8万元。事实和理由：解除合同的原因是反诉被告违约，合同约定的租赁期限是三年，反诉被告在收取一年半租金后，就突然提出解除合同，已构成违约，应当赔偿原告的装修损失、介绍费、转让费、停业损失等。因此，请求法院支持反诉请求。原告南空房管处对被告戴登林的反诉辩称，反诉原告关于装修费损失的主张无法律依据及合同依据，根据合同约定，反诉被告提前解除合同，反诉原告无权主张装修损失；转让费和介绍费与本案无关；关于经营损失，租赁合同已经依约解除，在此情况下反诉原告亦无权主张经营损失。本院经审理认定事实如下：2006年3月29日，原告南空房管处从开发商南京市下关城市建设开发（集团）有限公司购买了案涉房屋，取得房屋后并未办理权属登记证明。2015年12月9日，原告南空房管处（合同甲方）与被告戴登林（合同乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋（建筑面积115平方米）出租给乙方，租赁用途为商业；租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日；三年的租金分别为59000元、61900元、64900元，租金总额185800元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付给甲方；租赁期内，乙方应当履行下列义务：“在不影晌使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”等等。《军队房地产租赁合同》就合同的解除约定如下：“甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除。”合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋；被告按合同约定支付租金至2017年6月30日。被告戴登林取得案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，花费了15800元；后在案涉房屋内开办了南京登临浩运商贸有限公司，从事山西杏花村汾酒的销售。2017年6月9日，原告南空房管处向被告送达了《关于解除房地产租赁关系通知书》，主要内容为：“根据全面停止有偿服务重点工作要求，6月底前必须终止租赁合同，请于5个工作日内与我部签订租赁合同终止协议，我部将给予3个月腾退期；否则，我部将采取停水、停电、法律诉讼等必要措施依法收回房产。”2017年6月29日，原告在案涉房屋张贴了《关于对四平路78号6-3-101部队出租房进行强制清退的公告》，主要内容为：“因与戴登林协商无果，我部将于7月6日左右联合地方政府相关部门，对案涉房屋采取停水、停电、拆门等强制清退措施，依法收回房地产。”2017年7月11日，原告向被告送达了《关于采取强制措施清退房产的通知》，主要内容为：“根据合同约定‘甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿’，我部于6月9日向你送达了解除合同的通知，7月9日合同已终止。近日，我部将联合地方政府相关部门，对案涉房屋采取停水、停电、拆门等强制清退措施，依法收回房地产。”原告于2017年7月将案涉房屋的大门贴封条并上锁，被告之后在大门上又加了一道锁。关于原告封锁大门的日期，被告称系7月15日，原告称系7月20日至30日之间；结合原告张贴的《关于对四平路78号6-3-101部队出租房进行强制清退的公告》及原告向被告送达的《关于采取强制措施清退房产的通知》的内容，本院确认原告封锁案涉房屋大门的日期为2017年7月15日。另查明，为承租案涉房屋，被告戴登林支付居间费9500元、转让费15000元。戴登林反诉主张原告应赔偿其经营损失，并提交了利润表证明利润为36000元/月。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会向全军发出了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。上述事实，由《南京市商品房买卖契约》、《军队房地产租赁合同》、《关于对四平路78号6-3-101部队出租房进行强制清退的公告》、《关于采取强制措施清退房产的通知》及开庭笔录中当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告就案涉房屋租赁事宜订立的《军队房地产租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。关于被告抗辩合同系原告提供的格式合同，被告仅签了名，双方并未对合同条款进行磋商，故合同的相关条款无效。本院认为，被告在合同上签字的行为应视为对合同条款的认可，因此，对于其抗辩不予采信。原、被告均应按合同的约定履行各自的义务。关于原告是否可以解除合同，原告主张其依据合同约定“甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿”，原告于2017年6月9日向被告送达了解除通知，合同已解除；被告戴登林抗辩解除事由并非“军事需要”，因此原告系违约解除。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；原告为落实《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求而收回案涉房屋，属于双方就合同解除而约定的“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”之情形，因此，解除条件已成就，原告可行使解除权，本院确认合同自2017年6月9日通知到达被告时解除，被告应向原告返还案涉房屋。关于原告主张的房屋租金和占有使用费，本院认为，被告租金已支付至2017年6月30日，关于2017年7月1日之后的房屋占有使用费，应予支持，但是原告于2017年7月15日将案涉房屋封锁，致被告无法使用，故此后的房屋占有使用费本院不予支持，参考租金标准及双方合同履行情况，本院确认被告应支付案涉房屋占有使用费2544元。关于被告（反诉原告）戴登林提出反诉请求：原告支付案涉房屋的装修费用、居间费用、转让费和经营损失等；本院认为，根据合同约定“在不影晌使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”及“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，因此，被告关于装修费的反诉请求本院不予支持；另外，被告关于居间费、转让费及经营损失的反诉请求亦无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告中国人民解放军空军南京房地产管理处与被告戴登林于2015年12月9日签订的《军队房地产租赁合同》解除；二、本判决生效后三十日内，被告戴登林将坐落于南京市鼓楼区四平路78号四平苑6号3单元101室房屋清空后返还给原告中国人民解放军空军南京房地产管理处；三、本判决生效后十日内，被告戴登林给付原告中国人民解放军空军南京房地产管理处房屋占有使用费2544元；四、驳回原告中国人民解放军空军南京房地产管理处的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）戴登林的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费2252元，因适用简易程序减半收取1126元，由被告戴登林负担（此款原告已预交，由被告履行前述判决确定给付义务时一并给付原告）。反诉的案件受理费2900元由被告戴登林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员 胡腾云二〇一七年十月十三日书记员 宋宇燕 更多数据：搜索“”来源：