（2017）湘11民终2176号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-11-10

案件名称

（2017）湘11民终2176号上诉人秦智红、秦翔、秦智伟与被上诉人王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部、原审被告秦智勇、原审被告冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

湖南省永州市中级人民法院

所属地区

湖南省永州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

秦智红,秦翔,秦智伟,王淇峰,陈上莲,永州市冷水滩区升融门业经营部,秦智勇,冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终2176号上诉人（原审被告）：秦智红。上诉人（原审被告）：秦翔。上诉人（原审被告）：秦智伟。上述三位上诉人的委托诉讼代理人：谭灿，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：王淇峰（曾用名王祥春）。被上诉人（原审原告）：陈上莲。被上诉人（原审原告）：永州市冷水滩区升融门业经营部。负责人：王淇峰。以上三位被上诉人的委托诉讼代理人：于志明，湖南人和人律师事务所律师。以上三位被上诉人的委托诉讼代理人：郭宏宇，湖南人和人律师事务所律师。原审被告：秦智勇。委托诉讼代理人：谭灿，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。原审被告：冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室。上诉人秦智红、秦翔、秦智伟与被上诉人王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部、原审被告秦智勇、原审被告冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初795号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦智红、秦翔、秦智伟上诉请求：请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、有证据证实被上诉人不交纳租金违约在先，门面押金不予退还。二、双方签订的合同有免责条款，故上诉人不应当再将补偿款给被上诉人。被上诉人王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部答辩称：上诉人提出的上诉事实及理由没有任何依据支持。另外，冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室没有独立的诉讼资格，故不应当将其列为被告。最后，被上诉人在一审中提交的装饰费支出证明，证实了装饰费的大小，所赔偿数额低于实际支出。原审被告秦智伟答辩意见与上诉人上诉理由一致。原审被告冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室未进行答辩。被上诉人王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部向一审法院起诉请求：1、秦智红、秦翔、秦智伟及冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室、秦智勇将拆迁款项中属于王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部租赁期间的门面装修款约7万元支付给原告；2、秦智红、秦智勇、秦翔退还王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部门面转让费3000元及押金6000元；3、秦智红、秦翔、秦智伟及冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室、秦智勇支付王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部经营损失即三个月过度租金10,500元。一审法院认定事实：2007年11月16日，秦智红、秦翔、秦智伟（甲方）委托秦翔父亲秦智勇出面与王淇峰（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，秦智红、秦翔、秦智伟将共同共有的双洲路189、191号门面和二楼租给付王淇峰、陈上莲用于经营旅行社；租期为三年（2007年11月18日至2010年11月17日），王淇峰交押金1000元，门面转让费3000元，每月租金1580元。后王淇峰、陈上莲改行经营永州市冷水滩区升融门业，自2011年11月17日长期续租上述房产至2016年11月18日，期间王淇峰、陈上莲与秦智红、秦智勇、秦智伟分别于2011年10月6日、2014年8月30日、2015年11月3日签订3份《房屋租赁合同》，租金分别为2180元/月、2900元/月、3500元/月。2014年11月18日，王淇峰、陈上莲向秦智勇再次缴纳门面押金5000元。而2015年11月3日签订的这份《房屋租赁合同》中，双方约定：1、王淇峰、陈上莲因经营需要可以对承租房屋进行装饰，工料费由王淇峰、陈上莲承担，租赁期满后装饰物由王淇峰、陈上莲自行处置；2、因市政建设需拆除或改造已租赁的房屋，如房屋租赁时间不满合同约定期，使双方造成损失，互不承担责任。为此，王淇峰、陈上莲因经营门业需要在租赁门面原有装修基础上对门面进行了装修改造。2015年12月15日，冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室在项目处发布征收通告，经法定程序核定由永州市金典房地产评估有限责任公司对整个拆迁项目进行价值评估。2016年6月5日，冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室与秦智红、秦翔、秦智伟就租赁房屋的征收与补偿签订了两份《国有土地上房屋征收与补偿协议》。协议对征收房屋的合法建筑面积、安置方案、装修评估补偿等进行了约定，其中房屋第一层装修补偿均为36,264元、第二层共为70293元，搬迁补助费4500元，停产停业损失费77,361元（按12个月计算）。其中，经永州市金典房地产评估有限责任公司对原告装修部分进行评估，核定该部分装修项目为11项，按照同类装修项目市场价格估算共计19,586元。现相关补偿费冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室已全部支付给了秦智红、秦翔、秦智伟。2016年6月，王淇峰、陈上莲因征收事宜停止营业，并于2016年7月份搬出租赁房屋。1、秦智红、秦翔、秦智伟是被征收房屋的所有权人,按照《中华人民共和国物权法》第四十二条之规定，应当享有征收补偿；秦智勇系秦智红、秦智伟兄弟、秦翔父亲，长期受秦智红、秦翔、秦智伟委托对涉案房屋进行日常管理维护，既不是房屋所有权人也不是征收被补偿人，不是本案适格主体，王淇峰、陈上莲对秦智勇的诉请，法院依法不予以支持。2、《房屋租赁合同》明确约定王淇峰、陈上莲因经营需要可以对承租房屋进行装饰，租赁期满后装饰物由王淇峰、陈上莲自行处置，故对于王淇峰、陈上莲对于其改造部分的装饰物享有物权，应当享有相应的征收补偿。根据永州市金典房地产评估有限责任公司出具的涉案门面部分装修情况表，王淇峰、陈上莲改造的11项装饰物评估价值为19,856元，而冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室已将全部房屋补偿费给付秦智红、秦翔、秦智伟，不应在本案中再承担给付责任，应由秦智红、秦翔、秦智伟承担给付责任。3、虽因《房屋门面出租合同》的签订、履行，王淇峰、陈上莲在租赁期限内因租赁房屋被征收而导致经营停顿，遭受停产、停业损失、搬迁费、门面转让费等损失，但由于租赁双方在2015年11月3日签订的《房屋租赁合同》中明确约定：因市政建设需拆除或改造已租赁的房屋，如房屋租赁时间不满合同约定期，使双方造成损失，互不承担责任。另外，王淇峰、陈上莲在庭审时陈述：合同签订时，合同签订双方均已知晓门面存在征收可能，其对上述条款的内容已清楚明白，故该合同不存在显失公平之处，合同双方均因按照约定履行义务。王淇峰、陈上莲要求秦智红等人支付经营损失即三个月过度租金10,500元以及要求秦智红等人返还门面转让费3000元的诉讼请求于法无据，法院依法不予以支持；4、本案《房屋租赁合同》因租赁房屋被征收而终止履行的时间应为2016年7月，王淇峰缴纳租金是每季度交一次，秦智红、秦翔、秦智伟辩称：王淇峰、陈上莲欠缴租金4000余元，违约在先，故王淇峰、陈上莲交纳的门面押金6000元不予退还，秦智红等人对该项辩称负有举证责任却未提交相应证据证实自己的主张，故法院对该项辩称不予支持，被告秦智红、秦翔、秦智伟应退还王淇峰、陈上莲押金6000元。综上，法院对王淇峰的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、秦智红、秦翔、秦智伟在本判决生效五日内支付王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部装修补偿费19,856元；二、秦智红、秦翔、秦智伟在本判决生效五日内退还王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部押金6000元；三、驳回王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部对冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室的诉讼请求；四、驳回王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部的其他诉讼请求。本案案件受理费2038元，由王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人在庭审中提交转账清单一份，拟证实被上诉人已交纳2016年7月份的租金。被上诉人及原审被告秦智勇对上述证据进行质证认为该证据不属于新证据，且没有表明该转账是否是租金。本院对上述证据进行认证：该证据虽然没有表明转账的目的，但该转账金额与月交纳租金金额一致，且没有证据表明双方存在其他经济往来，故该证据本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，二审双方争执的焦点为一、上诉人是否应当退还门面押金；二、被上诉人是否应当给付装修补偿。关于争执的焦点一，根据查明的事实，本案涉案租赁物于2016年被行政机关征收，2016年5月30日行政机关下达腾房通知，要求该门面于6月15日之前进行腾空。按照上诉人与行政机关之间的拆迁约定，6月15日之前上诉人应当将涉案门面腾空待拆迁，故该时间后被上诉人租赁门面无法继续运营，双方的租赁合同已经无法达到履行合同目的。且虽然被上诉人正式于7月份搬离租赁门面，但6月份至7月份的租金被上诉人仍然通过转账的方式予以支付。综合上述理由，被上诉人在租赁合同履行过程中没有违约行为，按照双方合同约定，上诉人应当将门面押金予以退还，故上诉人提出的不予退还门面押金的上诉理由，本院不予采纳。关于争执的焦点二，虽然双方合同约定，租赁门面经过政府拆迁，双方互不承担损失赔偿责任。但门面装修补偿系行政机关作出拆迁决定后给予的，并非由上诉人支付的，那么就装饰损失补偿来说，上诉人并没有承担赔偿、补偿责任，被上诉人获得该装修补偿并没有违反双方的合同约定。且双方合同约定门面租赁到期后，门面装饰物的所有权归被上诉人所有，行政机关作出拆迁补偿决定后，就拆迁门面装饰进行补偿，所得的补偿款也应由被上诉人所有。故上诉人提出的装修补偿款不应当支付给被上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件案件受理费2038元，由上诉人秦智红、秦翔、秦智伟负担600元，由被上诉人王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部共同负担1438元。二审案件受理费2038元，由上诉人秦智红、秦翔、秦智伟共同负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李秋云审　判　员　　龚　建代理审判员　　王　荣二〇一七年十月十三日书　记　员　　卢　颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：