（2017）宁0122民初4757号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-12-05
案件名称
贺兰祥龙物业服务有限公司与马振芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贺兰县人民法院
所属地区
贺兰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺兰祥龙物业服务有限公司,马振芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书(2017)宁0122民初4757号原告：贺兰祥龙物业服务有限公司，住所地贺兰县居安东路兰亭居6号楼17号营业房，营业执照注册号640122200020578，组织机构代码。法定代表人：赵龙，该公司经理。委托诉讼代理人：谢丽静，系城关法律服务所法律工作者。被告：马振芳，男，汉族，个体，1979年6月15日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大学文化，住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰祥龙物业服务有限公司（以下简称祥龙公司）与被告马振芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，由审判员尹晓静依法适用简易程序于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告祥龙公司的委托诉讼代理人谢丽静、被告马振芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告祥龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年3月1日至2017年3月1日的物业服务费1340元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告是原告服务的居安苑东区的业主，自2014年3月1日起至2017年3月1日，共欠原告的物业费1340元，经原告多次催要，被告不予归还，现原告诉至法院，请求判如所请。被告马振芳辩称，欠费属实，欠费的理由是1、自祥龙物业服务后，没有向我们业主催收过物业费，只在2017年8月份向我们业主在门口张贴了催缴单。2、因为物业公司对落水管、外墙体的装饰没有维修，导致雨水渗到我们家，将屋内墙体破坏。3、公共部位维护没有做，绿化养护没有做，秩序维护没有做。4、对物业公司收费标准有异议，发改局定价每月3.4元每平方米每月，上下浮动20%必须经业主同意或者去备案。5、原告公司在2017年以前没有物业服务资质。即没有跟开发公司或业主签合同，也没有到物业管理中心备案祥龙公司物业服务没有资质。6、原告物业公司未履行物业服务责任，业主有不交物业费的法定情形或者正当理由，物业服务公司的服务质量达不到物业服务合同要求的标准，物业公司没有物价管理部门各项批准收费的审批文件。原告为证明其诉讼主张提交了证据一、贺兰县物业管理中心批复2份、贺兰县(前期)物业服务合同备案登记表一份;证据二、资质证书一份、贺兰县经济发展和改革局(2017)171号文件一份；证据三、物业费收费催缴照片两张。被告为抗辩原告的诉讼主张提交证据照片二十二张。原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告马振芳系贺兰县居安苑东区3号楼1单元501室房屋业主，该房屋建筑面积为93.05平方米。2014年2月18日，贺兰县物业管理中心下发（2014）004号批复，批准贺兰祥龙物业服务有限公司接管居安苑东区物业服务，接管期限为2014年2月28日至2014年12月31日。2014年12月11日，贺兰县物业管理中心下发（2014）020号批复，批准贺兰祥龙物业服务有限公司接管居安苑东区物业服务，接管期限为2015年1月1日至2016年12月31日。2012年6月14日，贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2012）171号文件核定，居安苑小区收取物业费的标准为每月每平米0.34元，上下可浮动20%，此标准自2012年6月20日起施行，原告以每月每平米0.4元为收费标准。2017年5月15日，原告公司在贺兰县物业管理中心登记备案，委托期限为2017年1月1日至2019年12月31日。贺兰县（前期）物业服务合同备案登记表记载贺兰祥龙物业服务有限公司物业服务资质等级为叁级。原告为贺兰县居安苑东区提供了物业服务，被告未交纳2014年3月1日至2017年3月1日期间的物业费1340元。现原告诉至法院，请求法院依法裁判。本院认为，原告祥龙公司经贺兰县物业管理中心批准，于2014年2月28日进入居安苑东区为该小区提供物业服务。而被告马振芳作为业主事实上接受了原告自2014年3月1日至2017年3月1日期间所提供的物业管理服务，双方事实上形成了服务与被服务的权利义务关系，因被告马振芳未及时支付物业管理费，作为小区物业公司主张催讨物业管理费于法有据。被告马振芳抗辩理由1、自祥龙物业服务后，没有向被告等业主催收过物业费，只在2017年8月份向业主在门口张贴了催缴单。原告提交的催费照片可以证实原告在2015年11月5日、2017年8月7日向被告催缴过物业费，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。被告的抗辩理由2、物业公司对落水管、外墙体的装饰没有维修，导致雨水渗漏到被告家中，将屋内墙体破坏。被告提交的证据能够证明原告对公共区域没有做维护的事实，故对被告的该项辩解意见，本院予以采纳。被告的抗辩理由3、物业公司在公共部位维护、绿化养护、秩序维护方面未尽到其义务。被告提交的证据能够证明原告的物业服务在上述方面存在瑕疵，故对被告的该项抗辩意见，本院予以采纳。被告的抗辩理由4、对物业公司收费标准有异议，发改局定价每月0.34元每平方米每月，上下浮动20%必须经业主同意或者去备案。根据贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2012）171号文件规定，祥龙公司在收费前，须到价格监督检查所办理《服务价格登记备案证》，并在经营场所公示收费项目和标准，自觉接受物价和税务所等相关部门的监督检查。但原告未能提交相关证据证实原告在收费前曾在价格监督检查所登记备案并在经营场所公示收费项目和标准，故对被告的该项辩解意见本院予以采纳。被告的抗辩理由5、原告公司在2017年以前没有物业服务资质。即没有跟开发公司或业主签合同，也没有到物业管理中心备案祥龙公司物业服务没有资质。因原告未能提交2014年至2016年的物业服务合同及备案登记表，对被告的该项辩解意见本院予以采纳。被告的辩解理由6、原告物业公司未履行物业服务责任，业主有不交物业费的法定情形或者正当理由，物业服务公司的服务质量达不到物业服务合同要求的标准，物业公司没有物价管理部门各项批准收费的审批文件。因被告的该项主张没有法律依据，本院不予采纳。原告的违约行为直接影响的是被告的正常生活和权益，应直接对被告承担相应的违约责任，原告已经提供了其他物业服务内容，本院认为应当酌情扣减被告30%的物业费，由被告交纳70%的服务费。根据贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2012）171号文件核定，居安苑小区收取物业费的标准为每月每平米0.34元，上下可浮动20%，原告主张以0.4/㎡/月收取物业费虽然未超过文件核定的价格，但原告公司未能提交证据证明原告公司在收费前，到价格监督检查所办理《服务价格登记备案证》且在经营场所公司公示收费项目和标准，故对原告要求以每月每平米0.34元标准上浮20%的诉请，本院以0.34元/㎡/月物业费缴费标准为准，对超出部分本院不予支持。故被告应当支付原告2014年3月1日至2017年3月1日期间物业费797元（93.05㎡×0.34元／月／㎡×36个月×70%四舍五入保留整数）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告马振芳向原告贺兰祥龙物业服务有限公司支付贺兰县居安苑东区3号楼1单元501室房屋2014年3月1日至2017年3月1日物业费797元，于判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由原告贺兰祥龙物业服务有限公司负担10元，被告马振芳负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员尹晓静二〇一七年十月十三日书记员方卉 微信公众号“”