（2017）湘0423民初996号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-10-25

案件名称

王松林与衡阳金恒拍卖有限公司、衡山县民政局房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

衡山县人民法院

所属地区

衡山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王松林,衡阳金恒拍卖有限公司,衡山县民政局

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第八条第一款，第九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条

全文

湖南省衡山县人民法院民事判决书（2017）湘0423民初996号原告王松林，男。委托代理人王迪成，湖南迪成律师事务所律师。委托代理人赵欣晨，湖南迪成律师事务所律师。被告衡阳金恒拍卖有限公司，住所地：湖南省衡阳市开发区解放大道汇景花园510号。法定代表人单春虹，公司经理。委托代理人汤永林，湖南金雁律师事务所律师。被告衡山县民政局，住所地：衡山县开云镇开云中路18号。法定代表人戴建衡，局长。委托代理人文义，男，衡山县民政局副局长。委托代理人罗水云，衡山县法律援助中心律师。原告王松林诉被告衡阳金恒拍卖有限公司、衡山县民政局房屋买卖合同纠纷一案，于2017年8月14日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员李慰担任审判长，代理审判员王丹熙、人民陪审员谢斌组成的合议庭，于2017年9月26日公开开庭进行了审理，由书记员李海英担任庭审记录。原告王松林及其委托代理人王迪成、赵欣晨，被告衡阳金恒拍卖有限公司的委托代理人汤永林、衡山县民政局的委托代理人文义、罗水云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，第一被告受第二被告的委托，于2016年6月2日刊登《拍卖公告》，拍卖第二被告位于衡山县开云镇五一北路67号房屋，起拍价为人民币366万元，竞买保证金为人民币80万元。原告知悉情况后，在如数交纳竞买保证金后，于2016年6月20日与第一被告签订《竞买协议》。双方在协议第六条第一款约定：在买受人付清全部款项之日起2个月内，第二被告应与买受人办理好房产证和国土过户手续，且税、费由委托人（即第二被告）承担。2016年6月21日，原告以366万元竞买成功，并与两被告签署了《拍卖成交确认书》。原告于2016年7月1日一次性付清余款。但第一被告以第二被告要求由原告缴纳房屋买卖过户税费等为由，至今均没有给原告办理过户手续，造成原告接受该房屋后无法出租，给原告带来很大的经济损失。为此原告多次找俩被告协商无果。故原告起诉请求法院判决：1、两被告无条件为原告办理好不动产权属转移登记手续；2、两被告共同承担原告房租损失12万元（11个月）；3、两被告承担本案的诉讼费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1身份证，证明原告身份信息；证据2营业执照，证明第一被告衡阳金恒拍卖有限公司系适格的诉讼主体；证据3拍卖公告，证明被告拍卖公司向社会公示的房屋拍卖价格及面积；证据4竞买协议，证明合同约定由被告衡山县民政局承担税费及违约责任；证据5拍卖记录和确认书，证明拍卖成交价格和房屋面积；证据6税收缴款书，证明被告衡山县民政局已缴纳税款及数额；证据7施工合同书（工程量附表），证明原告未违规改建，且时间是在被告衡山县民政局应办理产权证之后；证据8现场照片，证明原告未违规改建，且时间是在应办理产权证之后；证据9门面租赁合同，证明原告的租金损失；证据10不动产权证，证明两被告一直未给原告办理房产证，并夸大拍卖房屋面积。被告衡阳金恒拍卖有限公司辩称，一、诉讼主体不合法。答辩人对衡山县开云镇五一北路67号房屋的拍卖工作已经完成，被答辩人现在遇到的问题是衡山县民政局与被答辩人因纳税问题，造成未在约定时间内办理好房屋产权过户手续。被答辩人与答辩人签订的《竞买协议》第六条第1款和答辩人与衡山县民政局签订的《委托拍卖合同》第五条明确说明是由衡山县民政局与被答辩人办理好房屋产权过户手续。因答辩人的拍卖程序履行完毕，被答辩人无权向法院起诉我方。二、被答辩人诉状内“原告多次找两被告协商无果”的表述是不切实际的。首先，房屋的产权是属于衡山县民政局的下属机构，而不在拍卖公司名下；其次，在《竞买协议》中有约定是由衡山县民政局与被答辩人办理好房屋产权过户手续；再次，被答辩人从来没有到答辩人公司找过答辩人。被答辩人在房屋产权过户方面应区分拍卖公司和房屋中介公司的性质，本不属于答辩人的业务范围，并且房屋产权不在答辩人名下，答辩人也无能力办理房屋产权过户手续。事情的真相是该拍卖项目的负责人接到被答辩人表述关于房屋产权过户事宜的电话后，于2017年6月23日至6月30日，答辩人多次安排专人专车携带该项目的所有拍卖资料到衡山陪同被答辩人一起到衡山县民政局，找到衡山县民政局相关负责人沟通房屋产权过户事宜，在沟通无果的情况下，衡山县民政局相关负责人要求被答辩人通过司法诉讼程序解决。由此可见，不是“原告多次找两被告协商无果”，而是答辩人陪同被答辩人多次找衡山县民政局协商无果。三、房屋产权过户税、费缴纳的问题。答辩人与衡山县民政局签订的《委托拍卖合同》第五条、被答辩人与答辩人签订的《竞买协议》第六条第1款、答辩人拟定并经衡山县民政局认可对外发布的《竞买须知》第五条第1款对办理房屋产权过户手续税、费缴纳问题有明确表述，办理房屋产权过户手续税、费由衡山县民政局负责承担。答辩人陪同被答辩人多次找衡山县民政局协商房屋产权过户事宜时，衡山县民政局相关负责人认为契税由被答辩人支付，被答辩人认为契税由衡山县民政局支付。四、被答辩人请求答辩人和衡山县民政局共同承担房租损失不合理。首先，按照拍卖程序，房屋已经交付给被答辩人，答辩人不存在违规行为，至于其他非答辩人的原因造成房屋未出租与答辩人无关。其次，被答辩人已经完全拥有房屋的使用权，并正在对房屋进行修整，产权过户的问题并不是造成房屋未出租的直接原因。因此，被答辩人请求答辩人承担房租损失不合理。综上所述，被答辩人的诉讼主体不合法，诉讼请求不合理，未按真实情况陈述事实与理由，请求法院驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。被告衡阳金恒拍卖有限公司为支持其辩解意见，向本院提交如下证据：委托拍卖合同，证明拍卖标的经拍卖成交后，办理过户的税、费由委托方承担。被告衡山县民政局辩称，一、2016年6月20日被答辩人与衡阳金恒拍卖有限公司签订《竞买协议》，次日以起拍价人民币366万元竞得原衡山县救灾扶贫互助储金总会办公大楼。2016年7月1日，被答辩人付清竞买款后，答辩人派专人立即为被答辩人办理相关过户手续，并于2016年7月26日对房屋按现状移交归被答辩人使用与所有。由于被答辩人在接受房屋后，对房屋顶层进行了违规改建等原因，造成无法于2016年9月1日之前办妥过户手续。尽管由于被答辩人本身及历史原因导致在两个月内未能办妥过户手续，但丝毫没有妨碍或影响被答辩人对房屋的正常管理与使用。故被答辩人以未办理过户手续而无法出租为由主张房租损失12万元，不仅没有事实依据，而且无法律依据，请求依法驳回该诉讼请求。二、按照法律与政策的规定，因房屋买卖而产生的交易契税141258.57元应由被答辩人承担，税务部门对该交易契税的收缴，采用从被答辩人所交答辩人的购房款中予以直接扣收，而被答辩人却以该契税属于过户税费应由答辩人承担为由拒绝偿付答辩人为其垫付的141258.57元交易契税。为此双方发生争议，以致直接影响了产权过户手续的办理。答辩人认为，《竞买协议》“在买受人付清全部款项之日起2个月内，委托人与买受人办理好房产证和国土过户手续，税、费由委托人承担。”之约定，是对有关过户手续税费承担之约定，而不包括交易契税。退一步讲，如按被答辩人理解包括交易契税在内的话，那么依据《中华人民共和国物权法》第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条、第二十九条等规定，因该约定违反法律规定，应认定为无效。在办理过户手续之前，被答辩人应当先行偿还由答辩人代其垫付的交易契税。否则，因其下欠答辩人141258.57元款项，而不具有办理过户的前提条件，对其过户请求也应予以驳回。被告衡山县民政局为支持其辩解意见，向本院提交如下证据：证据1衡山县民政局储金会承付的费用明细，证明衡山县民政局储金会已承付各项税费共计1376341.51元；证据2衡山县民政局储金会工作人员沈义斌的工作记录，证明2016年7月26日按现状将房屋移交给原告使用，并积极与相关职能部门联系办理产权证等工作；证据3税务机关开给原告税收缴款书，证明应由原告承付的契税141258.57元，税务机关直接从房产拍卖款中予以直接扣收；证据4《不动产权证书》复印件，证明至2017年5月31日办妥了不动产权证并于2017年6月15日办理了交易给原告王松林的备案手续，只要解决了应由原告负担的契税141258.57元问题，立马可以为原告办妥不动产权证。对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1-10，各被告对证据1-6、10的真实性均无异议，以上证据来源合法，且与本案事实相关联，本院予以采信。原告提交的证据7，各被告对其真实性有异议，原告又无其他证据予以证实，且与原告在庭审中的陈述相矛盾，故本院不予采信。原告提交的证据8、9，各被告对真实性均无异议，本院将其作为认定相关事实的依据，但对其证明目的不予采信。被告衡阳金恒拍卖有限公司提交的证据，各方对合同中的金额有异议，其他内容均无异议，本院对各方均无异议的内容予以采信。被告衡山县民政局提交的证据1-4，各方对证据1、3、4的真实性均无异议，以上证据来源合法，且与本案事实相关联，本院予以采信。被告衡山县民政局提交的证据2与当事人的当庭陈述一致，本院予以采信。根据有效证据及原、被告的陈述，本院查明如下案件事实： 2016年5月6日，被告衡山县民政局与被告衡阳金恒拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》。2016年6月2日，被告衡阳金恒拍卖有限公司刊登《拍卖公告》，公告内容为：受衡山县民政局委托，我公司定于2016年6月21日上午9：18在衡山县麓园大酒店会议室对以下标的进行拍卖。拍卖标的位于衡山县开云镇五一北路67号（原衡山县救灾扶贫互助储金总会办公大楼，现衡山县民政局婚姻登记处），房屋面积1615.51平米，土地面积243.9平米，整体出让。起拍价人民币366万元，竞买保证金人民币80万元。……凡有意竞买者，请于2016年6月20日下午16点前持本人有效身份证明和保证金凭条到我公司办理竞买登记手续，索取相关资料，并请于拍卖会前实地察看标的物，咨询标的物相关情况。该标的自公告之日起开始展示，按标的现状拍卖……。原告的亲属在看到拍卖公告后委托亲属到标的物现场察看。2016年6月20日，原告与被告衡阳金恒拍卖有限公司签订《竞买协议》，其中第六条约定：在买受人付清全部款项之日起2个月内，委托人与买受人办理好房产证和国土过户手续，税、费由委托人承担；在买受人付清全部款项之日起2个月内交付一楼婚姻登记处办公场所，其他楼层当日可以交付；如未按时交付，委托人需支付买受人租金。2016年6月21日，原告以366万竞买成功，并与两被告签署了《拍卖成交确认书》。2016年7月1日，原告付清全部竞买款项。2016年7月26日，被告衡山县民政局按房屋现状移交给原告所有、使用。由于种种原因致使两个月内未能办妥产权手续，2017年5月19日，该房产才取得首次登记。2016年8月30日，被告衡山县民政局缴纳因房屋买卖而产生的税、费，其中包含应由原告缴纳的印花税、契税141258.57元。现在被告衡山县民政局认为在办理相关的权属转移登记手续前原告应返还衡山县民政局为其垫付的税费141258.57元，而原告则认为根据《竞买协议》的约定相关税、费应由被告衡山县民政局承担，因此双方发生争议原告诉至本院。本院认为，2016年5月被告衡山县民政局与被告衡阳金恒拍卖有限公司签订的委托拍卖合同，同年6月20日原告与被告衡阳金恒拍卖有限公司签订的竞买协议及6月21日原告与被告衡山县民政局、衡阳金恒拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，均是当事人的真实意思表示，且主体资格适格，并未违背国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，从订立之日起对当事人均具有法律约束力。被告衡阳金恒拍卖有限公司已按拍卖程序履行完毕，亦在竞买协议约定的期限内将拍卖标的物交与原告管理、使用。被告衡阳金恒拍卖有限公司与原告签订的竞买协议中的第六条约定是由原告与被告衡山县民政局办理房产证和国土过户手续，而且该拍卖房产并不在拍卖公司名下，亦无法为原告办理相关产权手续。故对原告要求被告衡阳金恒拍卖有限公司承担相关责任的诉讼请求本院不予支持。关于房屋交易产生的过户税、费的承担问题，本院认为双方当事人约定由一方承担过户的全部税费，属于一方当事人对另一方当事人本应承担义务或债务的自愿承担，法律并不禁止，属于双方的真实意思表示，合法有效，且双方当事人关于过户税费承担的约定，并不损害国家利益。故本案中约定税、费由被告衡山县民政局承担本院认定合法有效，被告衡山县民政局不能以原告返还税费141258.57元作为办理产权转移登记的前提条件，故原告要求被告衡山县民政局协助办理不动产权属转移登记的诉讼请求本院予以支持。被告衡山县民政局按竞买协议约定的时间交付房屋，原告亦接收并管理、使用，虽然未办理产权转移登记手续但并不影响原告对房屋的管理、使用。故原告要求被告承担房租损失12万元本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告衡山县民政局于本判决书生效后十日内将其所有的坐落在衡山县开云镇五一北路67号-101室等房屋（产权证号：湘2017衡山县不动产权第0000979号）转移登记至原告王松林名下；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未在判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37040元，由被告衡山县民政局负担35865元，原告王松林负担1175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。（本页无正文）审　判　长　　李　慰代理审判员　　王丹熙人民陪审员　　曹安雄二〇一七年十月十三日书　记　员　　王颖璇校对责任人：李慰打印责任人：王颖璇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条第一款本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。更多数据：搜索“”来源：