（2017）闽0403民初1286号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-12-15

案件名称

福建三明海鑫经济开发有限公司与三明市鼎信物资贸易有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

三明市三元区人民法院

所属地区

三明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福建三明海鑫经济开发有限公司,三明市鼎信物资贸易有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十四条，第二百一十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

1286福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0403民初1286号原告：福建三明海鑫经济开发有限公司，住所地三明市三元区。法定代表人：郭正青，总经理。委托诉讼代理人：乐加惠，福建明经律师事务所律师。被告：三明市鼎信物资贸易有限公司，住所地三明市三元区。法定代表人：傅蕾，总经理。原告福建三明海鑫经济开发有限公司（以下简称海鑫开发公司）与被告三明市鼎信物资贸易有限公司（以下简称鼎信物资公司）租赁合同纠纷一案，于2017年8月22日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海鑫开发公司的委托诉讼代理人乐加惠到庭参加诉讼，被告鼎信物资公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海鑫开发公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，鼎信物资公司交纳的合同履约保证金4000元不予退还（原表述为没收）；2.鼎信物资公司立即将租赁房屋腾空归还；3.支付尚欠的房屋租金、水电费、物业费合计15610元；4、支付逾期付房租违约金8600元；5.诉讼费用由鼎信物资公司承担。事实和理由：2016年1月1日，双方在前一期房屋租赁合同的基础上重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定：继续将坐落于三元区XX路XX号xx幢XX号间（合同书写为三层左边2号间）办公用户出租与鼎信物资公司；租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日止；每月5日前交纳当月租金1195元及上个月的物业费60元和实际使用的水电费；如逾期拖欠租金，应按日千分之五支付违约金、如违约履约保证金4000元不予退还等。合同签订后，鼎信物资公司按约支付了2016年1月-4月的租金及1月-3月的物业费、水电费。2016年5月起至10月止拖欠租金7170元、物业费360元、水电费400元，经多次催讨后，鼎信物资公司于2016年11月支付了5000元，抵扣前述所欠费用后，仍尚欠租金2930元。至2017年8月止，现实际拖欠租金14880元（含2930元）、物业费600元、水电费130元，合计15610元。根据合同约定，现主张违约金8600元（总租金28680中的30%计算）予以赔偿。向鼎信物资公司催讨租金等费用，均无结果。鼎信物资公司在法定答辩期间内未提供书面答辩状，亦未提交书面证据。经审理查明，2015年5月1日，海鑫开发公司作为出租方（甲方）与鼎信物资公司作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：甲方将位于三元区长安路XX号X幢XX（房产权证上实际记载为三元区xx路xx号x幢x号）左边第2号间办公用房租给乙方使用；租赁期限从2015年5月1日起至2016年6月30日止，乙方交纳履约保证金4000元；每月租金为1374元等。在履行合同过程中，2016年1月1日在前述合同的基础上又重新签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容变更为：租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止；每月租金为1195元，当月5日前交清本月租金及上月的水电费、物业费；如逾期交纳，按未付租金日千分之五支付违约金，；鼎信物资公司如违反合同任何一条约定的义务，履约保证金不予退还等。另查明，2015年5月1日《房屋租赁合同》中鼎信物资公司交纳的履约保证金4000元转为2016年1月1日《房屋租赁合同》中交纳的履约保证金。在履行合同过程后，鼎信物资公司依约支付了2016年1月-4月的租金及1月-3月的物业费、水电费。从2016年5月起至同年10月止拖欠租金7170元、物业费360元（60元/月）、水电费400元，累计拖欠7930元，经多次催讨后，鼎信物资公司于2016年11月支付了5000元，抵扣前述所欠各项费用后，仍实际尚欠租金2930元。至2017年8月止，现实际拖欠租金14880元（含2930元）、物业费600元、水电费130元，合计15610元。上述事实，有海鑫开发公司提交的房产证、二份房屋租赁合同、收款凭证、物业收费协议、电费结算清单等证据以及当事人陈述庭审笔录相互印证。综上所述，本院认为，鼎信物资公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利和举证权利。双方签订的二份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效内容，各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。海鑫开发公司提交的租赁合同、水电清单、物业收费凭证等证据能证明与鼎信物资公司存在房屋租赁关系及被拖欠房租及水电费等事实，可以作为本案的有效证据予以采信。鼎信物资公司长期拖欠房租等相关费用，因此海鑫开发公司要求解除双方的租赁关系及腾空租赁房屋并归还的请求，本院予以支持。海鑫开发公司要求支付尚欠的房屋租金、物业费、水电费的请求合法有据，该主张本院予以支持。本案中履约保证金的约定实际系违约金的约定，因此海鑫开发公司主张要求取得履约保证金的情况下，又同时主张要求取得逾期支付房屋租金的违约金，无法律依据，违约损失只可选择其中一项，且海鑫开发公司对违约金计算的依据不符合双方合同的约定，故本院对海鑫开发公司主张的履约保证金4000元不予返还诉请予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一款第（二）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认福建三明海鑫经济开发有限公司与三明市鼎信物资贸易有限公司2016年1月1日订立的《房屋租赁合同》于2017年10月13日解除；二、三明市鼎信物资贸易有限公司应于本判决生效后十日内腾空并完好交还承租房屋（坐落于三明市××区××路××左边××号间）；三、三明市鼎信物资贸易有限公司应于本判决生效后十日内给付给福建三明海鑫经济开发有限公司拖欠的房屋租金14880元、物业费600元、水电费130元，合计15610元；四、福建三明海鑫经济开发有限公司收取的履约保证金4000元不予退还给三明市鼎信物资贸易有限公司；五、驳回福建三明海鑫经济开发有限公司要求三明市鼎信物资贸易有限公司承担违约金8600元等诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费405元，减半收取为202.50元，福建三明海鑫经济开发有限公司负担25元，三明市鼎信物资贸易有限公司负担177.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员　　吴广宇二〇一七年十月十三日书记员　　兰文龙附注：主要法律条文及执行申请提示1《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（二）项在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项：返还财产。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”