（2017）粤19民终1028号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-12-28
案件名称
东莞市力量广告有限公司、东莞市世博物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市力量广告有限公司,东莞市世博物业管理有限公司,东莞市美尚广告有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终1028号上诉人（一审被告）：东莞市力量广告有限公司，住所地为广东省东莞市南城区鸿福路92号中环财富广场15楼1502、1503号。法定代表人：杨中伟，该公司总经理。委托代理人：陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托代理人：林素雯，广东格雷兄弟律师事务所辅助人员。被上诉人（一审原告）：东莞市世博物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市东城区东城大道世博广场K区307号。法定代表人：刘春桃，该公司董事长。委托代理人：庾静康，广东权晔律师事务所律师。一审第三人：东莞市美尚广告有限公司，住所地为广东省东莞市南城区元美路22号黄金花园丰硕广场2010号。法定代表人：袁汉强。上诉人东莞市力量广告有限公司（以下简称力量公司）因与被上诉人东莞市世博物业管理有限公司（以下简称世博公司）、一审第三人东莞市美尚广告有限公司（以下简称美尚公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年8月16日世博公司向一审法院起诉请求：1.解除世博公司与力量公司的《租赁合同》、《租赁合同补充条款》。2.力量公司支付租金325452.18元、赔偿损失5913.8元（租金按合同计算，赔偿损失以未付租金为基数，按银行同期贷款利率标准计算。本次租金及赔偿损失暂计至2016年8月19日，租金和赔偿损失须计至力量公司完全拆除广告牌之日止）。3.力量公司拆除广告牌、恢复广告位原状并返还广告位给世博公司。4.力量公司支付电费2628元（电费计费期间为2016.5.26至2016.8.10，电费须计至力量公司实际停止用电之日止）。5.本次诉讼费、财产保全费和律师费由力量公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年11月28日判决：一、确认东莞市世博物业管理有限公司与东莞市力量广告有限公司之间的《租赁合同》及补充条款于2016年8月30日解除。二、东莞市力量广告有限公司应于判决生效之日起十日内将广告位恢复原状返还给东莞市世博物业管理有限公司。三、东莞市力量广告有限公司应于判决生效之日起五日内向东莞市世博物业管理有限公司支付租金341314.56元。四、东莞市力量广告有限公司应于判决生效之日起五日内向东莞市世博物业管理有限公司支付解除合同之后的场地使用费（使用费参照合同约定的每月租金标准即每月47587.15元从2016年8月31日起计至返还广告位之日止）。五、东莞市力量广告有限公司应于判决生效之日起五日内向东莞市世博物业管理有限公司支付电费5591元。六、驳回东莞市世博物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费减半收取为3154.95元、保全费2189.96元（世博公司均已预交），由力量公司承担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19430号民事判决。力量公司上诉请求撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、世博公司占用世博广场C区楼顶国美电器右侧面向东城中路原为世博通讯城广告牌的一面广告牌的事实未审理和认定。该广告位属于三面翻广告牌，自2015年10月起，世博公司用一张“世博儿童世界”灯布覆盖，导致该广告牌不能翻转。力量公司在一审中向法院提交了力量公司各阶段巡查时的照片，完全证实上述情况，但一审判决对此采取回避态度。因此力量公司无需支付该广告牌自2015年10月起的租金。世博公司已收取的该广告牌2015年10月20日至2016年1月19日的租金应退回。根据《租赁合同》第一条第4款、第三条第1款约定，该笔租金为18597.25元，世博公司应退回或冲抵力量公司应付租金。二、提供电源是世博公司的合同义务，是否提供电源，世博公司应承担证明责任。世博公司未提供证据证明其已履行提供电源的合同义务，一审法院对此未做认定。世博公司确认在2016年4月19日因拆除天桥而要求力量公司将原有的广告牌电源线剪断，待其通知后重新布线。世博公司有义务举证证明其是否履行了供电的合同义务。世博公司没有证明其已通知力量公司布线，原审认定不正确。实际上广告牌启动开关一直是开着的，只有通电就会自动亮灯和翻转，在现场勘查过程中，力量公司就以上事实反复陈述，但一审未查明。三、因世博公司自2016年4月19日停止向案涉广告牌供电，力量公司没有义务继续支付受影响的广告位租金。力量公司因世博公司停止供电，不仅损失广告营业的收入还遭受客户的违约索赔，该损失利用由世博公司赔偿。根据《租赁合同》第七条第4款规定，世博公司恶意占用力量公司广告位，不提供电源，本质上是严重违约，无权主张2016年4月19日以后的广告位租金。力量公司仅需支付《租赁合同》第一条第1、2、5、6款约定广告牌2016年1月20日至4月19日租金112677.85元以及《租赁合同补充条款》3月20日至4月19日的租金3828.92元。四、力量公司不应支付《租赁合同》第一条第6款约定的广告位置的租金及电费。《租赁合同》第一条第6款约定的广告位置（即史密斯广告牌），广告画面的更换工作需要世博公司物业管理领导同意，但世博公司一直以各种理由阻碍力量公司管理该广告牌，因此该租金不应支付。五、一审法院认定力量公司与世博公司的租赁合同于力量公司收到起诉状时解除没有事实依据和法律依据。世博公司违约，力量公司有权不支付相关租金，世博公司无权擅自解除合同。六、2016年8月20日，世博公司恶意破坏广告牌，致广告牌无法使用，此后占有使用费力量公司不应当承担。七、案涉广告位使用保证金人民币10000元，法院在审理中未进行处理。根据合同第五条第2款，美尚公司向世博公司缴纳了保证金10000元，后力量公司概括承受美尚公司权利义务，该保证金应当退还力量公司。力量公司愿意用以抵扣应付合理租金。八、世博公司未提供合理协助，导致力量公司未及时拆除广告牌，力量公司不应支付占用费。世博公司阻碍力量公司拆除广告牌，要求力量公司缴纳200000元施工保证金且要求夜间作业，故未拆除广告牌责任不在力量公司。补充意见：1.一审判决超出世博公司的诉讼请求不合理。2.一审法院没有正确给双方定举证责任，按照租赁合同，世博公司主要义务给力量公司电源和更换画面，要提供协助维修广告牌，世博公司因为拆天桥剪短电线后，未通知力量公司重新布线，违反了合同义务。3.2017年1月17日后，世博公司自行使用广告牌，除了一审中提到的世博儿童广告牌之外，又多占用了一个广告牌。合同义务中是力量公司布线，但世博公司断了力量公司的电，应该由世博公司布线或通知力量公司去布线。世博公司提交书面答辩意见称：一、一审法院认定事实清楚，适应法律正确。二、力量公司上诉状所述与事实不符。1.《租赁合同补充协议》第一条第2款，世博公司无偿拥有其中一面的使用权。世博公司用该面广告牌投放“世博儿童世界”广告，是行使合同权利。2.2016年4月中下旬，因世博广场天桥存在安全隐患，需要拆除。由于力量公司通向广告牌的电线依附在天桥上，因此世博公司通知力量公司剪掉电线。力量公司完全可以在世博广场现场勘查，重新布线。3.根据租赁合同，世博公司的义务为提供广告位置及基础电源，布线由承租人负责。均有基础电源，广告位置是通电的。三、力量公司自2016年1月20日起拖欠租金，世博公司财务人员一直电话催租，但力量公司置之不理。四、根据美尚公司在一审庭审中得知，力量公司在一审时仍拖欠美尚公司的转让款。力量公司拖欠世博公司的电费。双方在一审中均确认了电费的金额。世博公司与其联系电费支付事宜，但力量公司员工称世博公司查封了力量公司部分银行存款，因此电费暂不支付。五、案涉广告牌的保证金10000元，合同虽然有约定，但美尚公司当时并没有实际交付。六、一审庭后双方均同意力量公司自行拆除广告牌，返还广告位置给世博公司。但力量公司在没有任何安全防范措施的情况下拆除广告牌。世博公司无奈之下报警处理，警察到场了解情况后将力量公司员工带回东城派出所处理。在力量公司没有取得合格证件、没有做好施工安全措施的情况下，世博公司有权拒绝力量公司的违章施工。补充：2017年1月新增的广告牌并非由世博公司使用，该广告是公益广告，宣传社会主义核心价值观，是东莞市创建全国文明城市时由岗贝村委会自行悬挂上去。美尚公司未在法定期限内提交书面意见。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，一审中，力量公司提交一份说明、图片，拟证明其在2016年10月27日与世博公司工作人员查看配电现场后，发现电线已经接好，是新接通的，该电线不是力量公司接通且接得不规范。总电箱没有电源导致广告牌不通电。还查明，美尚公司在二审中陈述“世博儿童世界”为喷画灯布，后面两面无法使用。再查明，力量公司二审提交：1.东力公16057号公函、申请书，拟证明力量公司于2016年11月30日向世博公司发出公函、申请书，请求世博公司配合协助力量公司拆除广告牌。但世博公司不予配合，致使广告牌无法拆除。2.关于拆除力量公司广告牌的通知函，拟证明2016年11月30日，世博公司向力量公司发送书面通知函，设置各种罔顾工作人员安全、要求夜间作业、提出高达200000元的高额保证金等条件，阻止力量公司拆除广告牌。力量公司于2016年12月3日签收该函。3.关于拆除广告牌有关问题的复函，拟证明2016年12月8日，力量公司向世博公司发出书面复函，世博公司于12月9日签收。拟证明力量公司再次向世博公司请求、协商拆除广告牌和相关事宜，世博公司一直不予正面回复。4.拆除工程施工方案、施工队营业执照、特种作业证、保险单、EMS实物返单，拟证明2017年1月22日，力量公司再次就广告牌拆除事宜向世博公司邮递申请、拆除方案等资料，世博公司知悉后依旧拒绝力量公司的拆除申请。5.2017年1月17日的照片2张，拟证明世博公司未经力量公司同意，擅自使用广告牌，力量公司不应再行支付该广告牌德占有使用费。世博公司质证认为：对东力公16057号公函、申请书、关于拆除力量公司广告牌的通知函、关于拆除广告牌有关问题的复函的真实性没有异议；2016年12月3日，力量公司派出数名工人前往广告牌处进行拆除作业，此前力量公司提交具体施工方案，也没有提交拆除工程施工方案、施工队营业执照、特种作业证、保险单；对于2017年1月17日的照片2张，其质证意见与答辩意见一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷，世博公司、力量公司及美尚公司均确认美尚公司将案涉合同享有的权利义务已经概括转让给力量公司，故因案涉合同产生的权利义务由力量公司承受。世博公司与力量公司均应依据案涉合同履行权利义务。关于程序问题，世博公司诉请包括了合同解除后的租金，故一审处理合同解除后的租金，并未超出诉请范围。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：关于合同解除的问题。根据双方确认租赁合同约定的五块广告位交租至2016年1月19日，再根据确认书约定全年租金按季度分期交纳，且在当季度前十五个工作日内交纳当月租金，即2016年2月10日前力量公司应交纳当季度的租金。力量公司抗辩不交纳租金的理由为世博公司以拆除天桥为由要求其剪断电线，致使广告牌无法使用。本院认为世博公司要求力量公司剪断电线发生在2016年4月19日，该理由明显不足以构成力量公司缴交2016年2月10日前租金的抗辩理由，力量公司逾期交纳租金已经构成违约。同时，该理由也不能视为世博公司已经单方收回广告牌导致案涉合同已经自动解除。一审根据世博公司的诉请以及力量公司收到本案诉状的时间，认定案涉合同于2016年8月30日解除，本院认为恰当。关于合同解除后的租金应计算至何时止的问题。根据上述认定，案涉合同于2016年8月30日解除，力量公司应将案涉广告位交回世博公司，而力量公司仍在占有使用案涉广告位，故仍应支付相应的使用费。根据力量公司提交的东力公16057号公函、申请书、关于拆除力量公司广告牌的通知函、关于拆除广告牌有关问题的复函可见，力量公司主动要求拆除案涉广告牌并将广告位返还世博公司，而世博公司在关于拆除力量公司广告牌的通知函中提出须先交纳200000元保证金、限制施工时间等均缺乏合同依据，本院认为力量公司在2016年12月3日派人拆除广告牌而世博公司无正当理由予以阻挠，由此造成的扩大损失应由世博公司承担，世博公司所诉请的租金计算至此时止。案涉广告牌应由力量公司在本判决生效之日起十日内自行拆除。关于租金的计算问题。在计算案涉租金问题前，需先解决力量公司提出不交纳租金的理由是否成立：1.租赁合同第一条第四款的广告牌，双方确认该广告牌为三面翻、力量公司使用两面、世博公司使用一面，力量公司提供的相片可见现在该广告牌用一张“世博儿童世界”的灯布覆盖，结合美尚公司陈述该“世博儿童世界”为喷画灯布，后面两面无法使用，故本院认定世博公司在该广告位上使用“世博儿童世界”喷画灯布后，力量公司无法使用该广告位。由于力量公司未能证明世博公司在该广告位上使用“世博儿童世界”喷画灯布的时间，力量公司要求世博公司返还该广告位已交付的2015年10月20日至2016年1月19日的租金，本院不予支持。同时，本院认为力量公司无需支付该广告位自2016年1月19日起的租金。2.力量公司提出世博公司以拆除天桥为由要求其剪断电线致使广告牌不能使用，并以此为由不交租金。双方确认根据世博公司的要求力量公司于2016年4月19日剪断电线，该剪断电线的行为是因世博公司拆除天桥而做出，不属于《租赁合同》第三天第二款约定的力量公司的布线制作义务，世博公司有重新接线的义务。因此次剪断电线行为造成的损失应由世博公司负担。关于重新拉线通电的时间，世博公司主张是在2016年5月中旬自行拉线通电，力量公司则主张一直没有重新拉线通电，根据力量公司提供的说明以及现场配电现场图片与世博公司的主张一致，本院采信世博公司主张，认定2016年5月15日世博公司重新拉线通电，但是2016年4月19日至5月15日期间，力量公司无需支付《租赁合同》第一条第1、2、5款、《租赁合同补充条款》约定的广告位的租金。至于《租赁合同》第一条第6款约定的广告位，力量公司主张不受拆线行为的影响，但其主张该广告牌受世博公司阻碍以及停止供电未能实际使用，因此不应支付该广告位的租金，力量公司对此未能提供证据证明，本院不予采纳该主张。综上分析、合同约定以及结合世博公司的诉讼请求，力量公司因支付的租金（包括合同解除后的占有使用费）计算如下：1.《租赁合同》第一条第1款约定的广告牌：347元/平方米/年÷360天/年×420平方米×247天（2016年1月20日至4月18日、2016年5月15日至10月20日）=99994元。365元/平方米/年÷360天/年×420平方米×43天（2016年10月21日至12月3日）=18311元。2.《租赁合同》第一条第2款约定的广告牌：347元/平方米/年÷360天/年×336平方米×247天（2016年1月20日至4月18日、2016年5月15日至10月20日）=79995元。365元/平方米/年÷360天/年×336平方米×43天（2016年10月21日至12月3日）=14649元。3.《租赁合同》第一条第5款约定的广告牌：347元/平方米/年÷360天/年×312平方米×247天（2016年1月20日至4月18日、2016年5月15日至10月20日）=74281元。365元/平方米/年÷360天/年×312平方米×43天（2016年10月21日至12月3日）=13602元。4.《租赁合同》第一条第6款约定的广告牌：347元/平方米/年÷360天/年×168平方米×274天（2016年1月20日至10月20日）=44370元。365元/平方米/年÷360天/年×168平方米×43天（2016年10月21日至12月3日）=7324元。5.《租赁合同补充条款》约定的广告牌：365元/平方米/年÷360天/年×126平方米×202天（2016年3月20日至4月18日、2016年5月15日至12月3日）=25805元。综上，力量公司需支付世博公司租金（包括合同解除后的占有使用费）共计378331元（99994元+18311元+79995元+14649元+74281元+13602元+44370元+7324元+25805元）。对于世博公司诉请超出上述范围的租金及占有使用费，本院不予支持。一审认定电费5591元正确，本院予以维持。综上所述，力量公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决结果有误，本院予以纠正。依照上述援引法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19430号民事判决第一、二、五项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19430号民事判决第四、六项。三、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19430号民事判决第三项为东莞市力量广告有限公司应于本判决生效之日起五日内向东莞市世博物业管理有限公司支付378331元。四、驳回东莞市世博物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费减半收取为3154.95元、保全费2189.96元（世博公司均已预交），由力量公司承担。二审案件受理费7847.33元（力量公司已预交），由力量公司负担6308元，世博公司负担1539.33元。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一七年十月十三日书记员 陈佩君何洁莹 来源：百度搜索“”