（2017）湘1002民初1543号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2017-11-08
案件名称
原告李外军、李亚丽诉被告郴州市汇华房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事裁定书
法院
郴州市北湖区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李外军,李亚丽,郴州市汇华房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初1543号原告：李外军，男。原告：李亚丽，女。委托诉讼代理人：李外军，系李亚丽之夫。被告：郴州市汇华房地产开发有限公司。法定代表人：陈湘金，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李建雄，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：文正茂，湖南民浩律师事务所律师。原告李外军、李亚丽诉被告郴州市汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2017年5月26日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李外军、李亚丽，被告汇华公司的委托诉讼代理人李建雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李外军、李亚丽向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金9999元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告湘瑞原城第D+E栋6层6D04房，总金额268625元，于2012年12月30日前交付使用，并在交付后的720个工作日后完成该幢商品房的初始登记，到相关产权登记机关备案并通知原告。至今被告仍未办理完成上述登记，致使原告无法办理房屋产权登记，被告的行为已违约，逾期违约600日，应向原告支付违约金9999元。被告汇华公司辩称，湘瑞原城小区产权登记手续未能办理是因为该小区部分业主长期违法搭建违建所致，被告没有执法权，也是受害者。被告为了规划验收曾多次向郴州市建设规划部门申请规划验收，其中2014年1月申请一次，2016年10月申请一次，均因为部分业主违建，规划部门不予验收并且责令对相关违建行为进行整改，造成产权登记手续不能办理并不是被告的原因，而是部分业主违章搭建，被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、无异议的事实2012年6月6日，李外军作为买受人、李亚丽作为共有人与出卖人汇华公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1、买受人购买湘瑞原城第D+E栋6层6D04房；2、房款268625元，于合同签订日支付首付款88625元，余款180000元向建设银行香雪路支行申请贷款，保证于本合同签订后30日付至出卖人；3、出卖人应当在2012年11月1日至2012年12月30日期间，将经质监站验收合格并符合本合同所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，房屋达到交付使用条件后，出卖人在2012年11月1日至2012年12月30日期间前来与买受人办理交付手续。出卖人不再另行书面通知。4、出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。2013年3月28日，被告将合同约定的房产交付给原告使用。为进行湘瑞原城的规划验收测量，2014年1月21日，被告向郴州市规划技术服务中心提出申请，因实际部分杂房层高、架空层层高与竣工图不符，申请被退回。2016年2月19日，郴州市城乡规划局下达责令改正通知书，查实存在楼顶违法搭建的行为，责令60日内整改。2016年10月17日，因部分屋顶层、架空层增加房间未在竣工图体现，规划验收测量申请再次被退回。2017年5月27日，郴州市城乡规划局下达责令改正通知书，查实擅自将坡屋顶改为住宅、A栋F栋杂房层高超高，责令15日内整改。原告亦有违规搭建行为，2016年10月27日已拆除。至本案判决之日止，争议房产仍未办理初始登记。二、有争议的证据及事实原、被告均认可湘瑞原城违规搭建已于2017年7月20日全部整改完毕，但未向本院提交规划部门的相关文书，本院对此事实不予确认，应由被告承担举证责任证明全部整改完毕的事实。原告主张被告除因违法搭建致无法办理初始登记外，还有绿地面积少于规划面积的原因，该主张无证据证明，本院不予确认。原告主张因房屋漏水严重，才搭建雨棚防水隔热，无证据予以佐证，本院不予确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务，现原告已按合同约定交付了购房款，被告则应按合同约定履行自己的义务。经开庭审理，本案有如下两个焦点，本院做出如下评判：一、汇华公司是否有义务为原告办理房屋所有权证原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条明确约定，汇华公司在房屋交付720个工作日内完成“湘瑞原城”项目的初始登记。初始登记完成后，汇华公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知，双方另行约定有关委托事项。实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，但程序和要求并未改变，因此并不排除汇华公司为争议房产办理首次登记的义务。首次登记办理后，双方再另行约定办理房屋所有权证的委托事项。二、汇华公司是否违约，是否应当支付违约金，如需支付，违约金金额如何确定按照原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，被告应在商品房交付使用之日即2013年3月28日后的720个工作日内，完成湘瑞原城第D+E栋的初始登记，但至本判决作出之日被告也未办理完成该栋的初始登记，但原告亦有违规搭建的行为，也是原因之一，应自行承担消除自身影响之前的责任。2016年10月27日原告拆除自己的违规搭建后，被告应依约向原告支付违约金，如还有除原告之外的其他单位和个人的原因影响初始登记的办理，被告可向其他单位和个人主张权利。根据双方签订合同的第十六条约定，被告应支付的违约金确认为4714.37元（268625×0.00005×351）（自2016年10月27日暂计至2017年10月13日），后续违约金原告未在本案中主张，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告李外军、李亚丽购买的位于郴州市协作路“湘瑞原城”小区第D+E栋6层6D04房屋所在幢办理不动产首次登记；二、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李外军、李亚丽违约金4714.37元；三、驳回原告李外军、李亚丽的其他诉讼请求。如果被告郴州市汇华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由原告李外军、李亚丽共同负担69元，被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担61元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 李婧铱人民陪审员 何婵婵人民陪审员 吴 进二〇一七年十月十三日书 记 员 梁惠莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。