（2017）苏0115民初8856号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-04-20
案件名称
原告陈娟与被告魏大力、周宽房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈娟,魏大力,周宽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初8856号原告：陈娟，女，1973年4月16日生，汉族。委托代理人：陈勇，系原告哥哥。被告：魏大力，男，1959年12月2日生，汉族。委托代理人：魏新宇，系魏大力哥哥。被告：周宽，男，1990年4月18日生，汉族。委托代理人张庆、王婷婷，系江苏宁通律师事务所律师。原告陈娟与被告魏大力、周宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈娟及其委托代理人陈勇、被告魏大力的委托代理人魏新宇以及被告周宽的委托代理人张庆、王婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军向本院提出诉讼请求：1、二被告支付原告垫付的10458元；2、二被告支付房屋修复费用20000元。事实和理由：原告于2012年2月17日与被告签订租赁合约，约定将本区××（以下简称涉案房屋）住宅出租。租赁期自2012年3月20日至2017年3月19日（出租时未住人是毛坯房）。2012年10月1日，××号车库使用人孙某发现位于车库内的公共排污管道破裂，致使其车库内物品受损，经江宁区人民法院和南京市中级人民法院审理，判决陈娟赔偿孙某10458元。原告已经将10458元垫付给孙某。2017年3月22日被告周宽将租赁房屋交付原告后，发现三个卫生间地面，墙壁防水层全部破坏，需要重新做防水层，一楼进户花园未经原告同意隔成房间，未恢复成出租前状态，总共费用需要20000元。被告魏大力辩称：1、按照其与原告陈娟的租赁合同约定，原告也有维修下水管道的义务，因为下水管道出现问题导致的损失也应当由原告承担一部分，故原告主张的10458元不应当全部由其承担；2、进户花园处的建筑是其搭建，其同意拆除该部分建筑，恢复原状；3、原告主张的防水层损害与其无关。被告周宽辩称：1、其是2015年1月19日才承租涉案房屋，原告诉称的其垫付的10458元所涉的侵权行为发生于2012年10月1日前，该侵权行为非周宽实施，其不应当承担；2、被告魏大力与原告陈娟签订的租赁协议第八条约定承租方在交还房屋时，一切装在墙体内的装修不得拆除、损毁，其在交还涉案房屋前，原告要求拆除卫生间的瓷砖以及客厅的隔断，并未要求拆除进户花园的隔断，其在拆除卫生间的瓷砖时并未破坏防水层。2017年3月21日，其向原告交还房屋时，原告对房屋现状并未提出异议，现原告要求赔偿修复费用无依据。本院经审理认定事实如下：2012年2月17日，原告陈娟与被告魏大力签订《租赁契约》一份，约定陈娟将涉案房屋出租给魏大力使用。双方约定月租金为1800元，租赁期限自2012年3月20日起至2017年3月19日止。合同第六条第2款约定未经陈娟书面同意，不得对房屋进行扩、加，魏大力保证不改变房屋用途。陈娟同意魏大力转租或分租。合同签订后，陈娟将涉案房屋交付给魏大力。2015年1月19日，魏大力与周宽签订协议一份，约定魏大力将涉案房屋转租给周宽，并于当日将涉案房屋交付给周宽。2012年10月1日，案外人孙某发现自己位于本区××号车库内的公共排污管道破裂，导致应当通过该管道进入化粪池的污物渗漏至其车库内，致使其车库内的物品受损。后其向本院起诉，本院作出（2014）江宁开民初字第1224号民事判决书，驳回孙某诉讼请求，后孙某向南京市中级人民法院上诉，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终4012号民事判决书，判决××室业主方某、赵某赔偿孙某10000元，陈娟赔偿孙某10000元，陈娟负担诉讼费458元。审理过程中，原告陈娟主张其交付被告魏大力的房屋是毛坯房，所有设备均能正常使用。被告魏大力对此予以认可。审理过程中，被告魏大力认可进户花园内的建筑是其搭建，不是周宽，并主张由其找有资质的人拆除并恢复。被告周宽不认可其在拆除瓷砖时破坏了其防水层，但是同意为原告修复三个卫生间的防水层，如果原告坚持要求其赔偿恢复的费用，其只同意支付2000元。原告陈娟认可魏大力搭建的进户花园内的建筑，但不同意由魏大力找人拆除并维修，因为质量得不到保证，且因其隔壁邻居在魏大力搭建的违建上还搭设了违建，故拆除时可能会影响到隔壁。同时原告陈娟要求周宽拆除三个卫生间的瓷砖，是要求按照合同约定恢复交付的毛坯房原状，但并未要求其破坏防水层，2000元修复的费用太低，质量得不到保证。本院认为，原告陈娟与被告魏大力签订的《租赁契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照租赁合同约定履行各自义务。本案中，案外人孙某的损失发生在魏大力使用涉案房屋期间，虽然（2016）苏01民终4012号民事判决书判决陈娟承担赔偿责任，但魏大力系涉案房屋的实际使用人，且陈娟交付涉案房屋时系毛坯房，并未使用过。故在陈娟赔偿了孙某损失后，有权向被告魏大力追偿。故对原告陈娟要求被告魏大力支付10458元诉讼请求，本院予以支持。审理中，被告魏大力认可涉案房屋的进户花园内的建筑是其搭建，虽其要求自己找人拆除并修复，但原告陈娟不同意，认为魏大力自己找人维修质量得不到保证，考虑到双方对是否由侵权人拆除及修复分歧较大，若委托专业鉴定机构对拆除维修费用进行评估会扩大双方损失，故本院在勘察涉案房屋进户花园内的违建面积以及综合考虑原告其他损失情况下，酌定被告魏大力赔偿原告陈娟进户花园内搭建建筑的拆除和修复费用3000元。被告周宽认可在将涉案房屋交付原告陈娟时，拆除三个卫生间的瓷砖，经本院现场勘验，确实存在涉案房屋三个卫生间的地面和墙面损害的情形，被告周宽亦同意修复，双方在是否由侵权人自行修复上亦存在分歧，若委托专业鉴定机构对维修费用进行评估会扩大双方损失，故本院亦在勘察损害的面积以及综合考虑原告其他损失情况下，酌定周宽赔偿原告修复费用5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：被告魏大力于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈娟垫付的10458元、拆除违建及修复的费用3000元，合计13458元。被告周宽于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈娟修复费用5000元。驳回原告陈娟其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取281元，由原告陈娟负担111元，被告魏大力负担124元，被告周宽负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 史俊杰二〇一七年十月十三日法官助理 简恩华书 记 员 雷翼瑶