（2017）浙01民终5832号
裁判日期: 2017-10-13
公开日期: 2018-02-28
案件名称
郑荣静与杭州卓家房产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑荣静,杭州卓家房产咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5832号上诉人（原审被告）：郑荣静，男，1986年8月29日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市和县。被上诉人（原审原告）：杭州卓家房产咨询有限公司，住所地杭州市上城区衢江路129号。法定代表人：项珍仙。委托代理人：童晓瑾、卫艳珍，该公司员工。上诉人郑荣静因与被上诉人杭州卓家房产咨询有限公司(以下简称卓家公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初2998号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2013年2月22日，郑荣静(乙方，承租方)与案外人项家胜(甲方，出租方)、卓家公司(丙方，见证方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于杭州市商铺，房屋租赁期限从2012年9月2日至2015年9月1日止；房屋租赁期限届满，租赁合同自然终止，乙方如需继续租用的，应当在租赁期限届满前1个月提出，并经双方一致同意之后，重新签订租赁合同；付款方式为一年一付，前两年租金为60000元，第三年(2014年9月2日至2015年9月1日)租金为70000元；乙方在合同签订当天向甲方支付押金2000元，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方全额无息返还该押金；等。同日，卓家公司收到郑荣静押金2000元。2016年3月26日，郑荣静出具说明一份，载明：本人已全部清退搬离杭州市商铺里面所有东西；等。另，卓家公司和郑荣静确认：案涉房屋系卓家公司向案外人傅陆军承租后转租给郑荣静，项家胜系卓家公司员工。卓家公司确认：案涉房屋租赁合同到期后，卓家公司于2016年3月15日在案涉房屋上加设门锁，郑荣静于2016年3月26日腾空返还案涉房屋；案涉押金2000元尚未返还郑荣静，同意在占有使用费中予以抵扣。郑荣静确认：承租案涉房屋后曾自行更换门锁(相关钥匙未曾交付卓家公司)，于2016年3月26日自案涉房屋搬走烤饼的机器及空调各一台。另查明：郑荣静曾以房屋租赁合同纠纷为由于2015年9月11日诉至法院，认为卓家公司以其行为表明将不履行合同期满后予以续约的合同义务，要求判令卓家公司承担支付履约后可得利益150000元的违约责任并赔偿损失50000元。原审法院审理后，于2016年2月判决驳回郑荣静的诉讼请求。双方均未提起上诉，该判决已生效。卓家公司于2016年4月12日向法院起诉，诉请判令郑荣静支付房屋占有使用费39699元、利息79．89元(按年利率4．9％，自2015年9月2日暂计至2016年3月26日，此后至实际履行日止的利息另计)、物业管理费435．6元(按每月每平方米4．4元，自2016年1月1日计至2016年3月26日)并承担本案诉讼费用。原审法院认为，案涉房屋租赁合同到期后，在无约定或法定抗辩事由的情形下，郑荣静应及时腾空并返还房屋。现卓家公司要求支付占有使用费，具有事实和法律依据，可予支持，但根据卓家公司自认的加锁情况，案涉占有使用费计算至2016年3月14日止，结合案涉房屋租赁合同对租期内租金金额的约定，经计算案涉占有使用费为33836元，经抵扣押金2000元后，为31836元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在无证据表明郑荣静曾收到卓家公司就案涉房屋占有使用费的相关主张之情况下，对逾期付款利息自案涉房屋腾空返还卓家公司之次日即2016年3月27日起予以支持。在无证据表明物业管理费系实际发生及具体金额的情况下，对卓家公司要求支付物业管理费435．6元的诉讼请求，在本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑荣静于判决生效之日起十日内向杭州卓家房产咨询有限公司支付房屋占有使用费31836元及其逾期付款利息(按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2016年3月27日起计算)。二、驳回杭州卓家房产咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取402．5元，由杭州卓家房产咨询有限公司负担84元，由郑荣静负担318．5元。宣判后，郑荣静不服，向本院提出上诉称：根据卓家公司提供的房屋租赁合同第二条以及合同到期不续签通知书，郑荣静与卓家公司的房屋租赁合同于2015年9月1日就已经解除。郑荣静于合同解除后已不再使用该房屋，并电话通知卓家公司屋内剩余物品由卓家公司自行处置，卓家公司予以默认，故屋内物品与郑荣静已不存在任何关联，郑荣静为此就不需要承担所谓的房屋占用使用费。关于之后郑荣静于2016年3月26日去搬离屋内剩余物品是应卓家公司的要求而实施的，但并不就此认同郑荣静就一直占用该房屋。这也是卓家公司的一种自行处置方式，于是郑荣静才会去杭州将屋内的物品予以搬离。同时需要释明的是，承租的房屋由郑荣静夫妻共同经营餐饮服务，而郑荣静的妻子于2015年4月份怀孕后，郑荣静需要照顾妻子，店里的生意已经无法正常经营，加上之前的合同到期不续签通知书中说明房屋租赁合同期限到期后不续签，郑荣静就在2015年7月份后和妻子一起回老家，郑荣静自思反正合同到期双方已经不再续签，再加上忙于照料妻子，一直没回杭州。综上，一审法院认定事实不清，对庭审中已查明的事实视而不见，承办人严重的主观意识导致一审法院对本案的基础事实认知偏离，导致适用法律错误，让郑荣静承担所谓的房屋占用使用费。请求撤销原判，改判驳回卓家公司的全部诉讼请求。被上诉人卓家公司辩称：一、郑荣静与卓家公司租赁合同中租期及续签条件约定明确。2013年2月22日，郑荣静与卓家公司及案外人项家胜签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2012年9月2日至2015年9月1日。并约定房屋租赁期限届满，租赁合同自然终止，郑荣静如需继续租用的，应当在租赁期限届满前一个月提出，并经双方一致同意之后，重新签订租赁合同。二、租赁期满郑荣静继续占有使用房屋事实清楚。卓家公司在合同到期前6个月即2015午3月18日通知郑荣静租赁期满将不再续租。然而，租赁期届满，郑荣静却不愿腾房．且不愿支付房屋使用费。卓家公司多次催促，郑荣静均予以拒绝，直至2016年3月26日，郑荣静才搬离案涉房屋。三、郑荣静应当承担的违约责任。根据《合同法》第二百三十五条之规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。为此，郑荣静应当承担因其不按约定履行义务的违约责任。综上，本案事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人卓家公司在二审期间未向本院提交新的证据，上诉人郑荣静向本院提交了2016年2月5日的出生证明，欲证明合同没到期之前，因其老婆怀孕，已经离开了店铺。经质证，被上诉人卓家公司认为本案是房屋租赁合同，郑荣静的小孩出生并不会导致双方的租赁关系终止，该证据与本案没有关联性。本院认为卓家公司异议成立，郑荣静所提交的证据与本案没有关联性，对郑荣静所提交的证据不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，郑荣静与卓家公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。合同到期后，郑荣静应及时腾空并返还房屋。郑荣静认为合同到期后，郑荣静已不再使用该房屋，并电话通知卓家公司屋内剩余物品由卓家公司自行处置，双方的房屋租赁合同就已解除。郑荣静虽在2016年3月26日去搬离屋内剩余物品，是应卓家公司的要求而实施的，但并不就此认同郑荣静就一直占用该房屋。且承租的房屋由郑荣静夫妻共同经营餐饮服务，郑荣静的妻子于2015年4月份怀孕后，郑荣静需要照顾妻子，郑荣静在2015年7月份后和妻子一起回老家。对此，卓家公司并不认同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”郑荣静并未提交房屋交接的证据，郑荣静的妻子怀孕生子并不能导致双方租赁关系终止。原审法院根据卓家公司于2016年3月15日在案涉房屋上加设门锁及2016年3月26日郑荣静出具说明，对案涉占有使用费计算至2016年3月14日并判决郑荣静向卓家公司支付房屋占有使用费31836元及其逾期付款利息并无不当。郑荣静的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费596元，由郑荣静负担。本判决为终审判决。审判长 赵为民审判员 陈 艳审判员 金瑞芳二〇一七年十月十三日书记员 项 琳 关注公众号“”