（2017）内0826民初2276号

裁判日期: 2017-10-13

公开日期: 2017-12-29

案件名称

王永胜、杨美鲜与巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

杭锦后旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王永胜,杨美鲜,巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条

全文

内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0826民初2276号原告：王永胜，男，1969年11月2日出生，汉族，个体，住内蒙古杭锦后旗。原告：杨美鲜，女，1969年6月22日出生，汉族，个体，王永胜妻子，住内蒙古杭锦后旗。被告：巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古巴彦淖尔市杭锦后旗。法定代表人：朱来福，公司执行董事。委托诉讼代理人：李耀忠，内蒙古飞恒律师事务所律师。原告王永胜、杨美鲜与被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司（以下简称万泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王永胜、杨美鲜，被告万泰公司的委托诉讼代理人李耀忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王永胜向本院提出诉讼请求：1.依法解除二原告与被告签订的《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》及XXX房票；2.被告赔偿拆除房屋损失973700元（按底层商业门店6955元/平方米×140平方米）；3.被告给付逾期交房期间的违约金，违约金日期变更为从2014年5月4日起以每日48.685元（140平方米×6955元/平方米×0.05‰）计算，直至赔偿拆迁房屋损失之日止。庭审中，二原告将诉讼请求中违约金起算日期变更为2015年3月4日。事实和理由：2012年9月4日，原告与被告签订了《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》，约定被告将原告房屋拆迁，原位置给原告回迁140平米底楼商铺，回迁房屋交付时间为本协议签订后30个月，即2015年3月4日，如到期未能交房，每户每日补偿房屋总款0.05‰人民币违约金。该协议签订后，被告将原告的房屋拆除，于2016年建起回迁房主体，并于2016年承诺给原告回迁XXX6号楼北侧附属楼03号商铺，并承诺年底交房，但该商铺至今未竣工，被告再次违约，理应解除《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》及房票，并赔偿损失、承担逾期交房滞纳金。经杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所评估，XXX周边新建商铺现行市场价格为6955元/平方米。被告万泰公司辩称，要求驳回原告诉讼请求。理由为：XXX项目是2011年4月27日经政府批准，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，2011年1月1日以后批准的项目，应政府拆迁开发公司不得参与拆迁，在政府做出征收决定以后，原告应当于政府签订征收协议，但是原告不同意按照政府评估价格签订协议，而是向开发商漫天要价导致拆迁工作无法进行，项目迟迟不能开工，所以被告是在被迫无奈之下才与原告签订的协议，如果赔偿也应当按照原告原有平房的价值赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》、《XXX房票》、《6号楼北侧附属楼03号商铺现场勘验笔录》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据认定如下：原告申请调取的证据：《房地产估价报告》，估价结论：XXX周边新建商品楼现行市场价底楼门店6955元/平方米。被告质证认为，不认可该份证据，1、应当对原告的原平房进行评估，不应以新盖的楼房进行评估。2、鉴定机构没有司法鉴定资质。3、非原告申请作出的鉴定，现本案无关。被告提供的1号证据，杭锦后旗人民政府批复文件（杭政批发[2011]53号），证明意图：XXX项目批准书，被告开发的XXX项目是在国务院新的出台政策以后才开发的，开发公司不得参与拆迁，以此证明原告的回迁协议是无效协议。原告质证意见为：对于证据本身没有异议，对于被告的证明意图不认可。被告提供的2号证据，《商品房预销售许可证》，证明意图：2015年12月3日，杭锦后旗房屋管理局XXX9号、6号楼北侧附属楼，可以销售。原告质证意见为：证据真实性无异议，被告举证意图不认可。本院经审核，原告申请调取的证据具有客观性、合法性，并与举证的证明目的具有关联性，本院予以采信。被告提供的1号证据中虽然具有客观性、合法性，但与其证明目的没有关联性，对该证据本院不予采信。被告提供的2号证据具有客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月4日，被告万泰公司与原告王永胜、杨美鲜签订《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》，约定原告以自有的商业门店140平方米置换被告承建的商业门店140平方米，同时约定回迁房屋交付时间为本协议签订后20个月，如到期未能交房，每日补偿房屋总款0.05‰违约金，违约金应以1880元/平方米折合成住房予以补偿。应回迁商铺为底商。庭审中，双方当事人认可约定回迁商铺交付时间为30个月。2016年3月24日，被告万泰公司向二原告出具《XXX房票》，内容为“巴彦淖尔市XXX房地产开发有限责任公司：被拆迁人王永胜，回迁杭锦后旗XXX小区6号楼北侧附属楼单元03室，145.4㎡房屋。”二原告分别在“产权人”处签名，被告万泰公司在经办人处加盖印章，经办人为郭阳阳。另查明，2016年8月18日，杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所作出杭锦后旗华耀估字[2016]第0270号《房地产估价报告》，评估结果为：杭锦后旗陕坝镇西二街XXX周边新建商品楼现行市场价值评估新建商铺销售单价为6955元/平方米。又查明，本案诉状副本送达被告时间为2017年9月6日。审理过程中，经本院同原被告共同勘验，XXX6号楼北侧附属楼04号商铺现状为一层商铺，双方均认可该商铺南北宽约3.51米，东西长约15.38米。本院认为，合同是当事人双方意思自治的结果，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，更不能随意宣布合同无效。本案在诉讼过程中，被告万泰公司辩称《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》和标题为《XXX房票》的认购协议为无效合同，《合同法》第52条中规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案两份合同并未违反法律、行政法规的效力强制性规定，也未损害合同相对人的利益，合同相对人在平等自愿的基础上签订协议，是对自己权利的处分，符合合同法中的意思自治等基本原则，亦不损害社会公共利益。综上，本案两份合同不符合《合同法》第52条关于合同无效的规定，应属有效合同。从法律效果和社会效果的角度来考虑，本案两份合同也不宜认定为无效，如果认定无效不利于保护合同相对人的合同利益，并且会造成严重的社会后果，而合同有效有利于保护弱势群体被拆迁主体的合法利益和维护交易的安全与稳定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案原被告双方签订标题为《XXX房票》的认购协议，约定被告向原告回迁杭锦后旗XXX小区6号楼北侧附属楼03号面积为145.4平米房屋，经本院同原被告共同勘验，XXX6号楼北侧附属楼03号商铺南北宽约3.51米，东西长约15.38米，面积误差比远远超过3%，符合法定解除条件，原被告双方于2016年3月24日签订标题为《XXX房票》的认购协议应当予以解除。原被告双方于2012年9月4日签订的《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》属以物易物的互易合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定，可参照买卖合同的有关规定处理。被告万泰公司将原告房屋拆除后，未按约定交付房屋，致使原告合同目的不能实现，原告要求解除双方签订的《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》的诉讼请求所依据的事实和理由符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，本院予以准许。上述两份合同解除时间均为起诉状副本送达之日。被告辩称，原告超过合同解除权行使期间。合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，原告主张解除权并未超过法定期限，被告辩解理由不成立，本院不予支持。原被告之间就拆迁事宜达成了补偿协议，但被告未按合同约定建设相应的商业门店，违反诚信原则，应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，原告要求依据市场评估价计算损失的诉讼请求，于法有据。被告应向原告赔偿拆除房屋损失973700元（按新建商铺评估价6955元/平方米×应回迁面积140平方米）。被告辩称，应按被拆迁房屋当时的评估价计算损失的理由，于法无据，本院不予采信。被告还辩称，房屋估价报告超过有效期限，因房屋估价报告的目的是“为了房屋征收回迁安置需要提供价格参考”，本着公平原则及为了减少当事人诉累，参照杭锦后旗华耀估字[2016]第0270号《房地产估价报告》确定拆除房屋损失并无不当，被告辩解理由不成立，本院不予采纳。同时，合同解除后，不影响合同中结算条款的效力，原被告双方在《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》中约定了不能按时交付回迁房的违约金计算办法，由于被告万泰公司未能按照约定向原告交付回迁房屋，原告主张从2015年3月4日起算违约金合法有据，本院予以支持。原告主张底层商业门店违约金以973700元为基数从2014年5月4日起按每日48.685元（140平方米×6955元/平方米×0.05‰）计算违约金，符合合同约定，且不违反法律强制性规定，本院予以支持。综上所述，原告诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告王永胜、杨美鲜与被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司于2012年9月4日签订的《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》及被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司于2016年3月24日向原告王永胜、杨美鲜出具的《XXX房票》（解除时间均为2017年9月6日）；二、被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司赔偿原告王永胜、杨美鲜拆除房屋损失973700元；三、被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司给付原告王永胜、杨美鲜违约金（从2015年3月4日起按每日48.685元计算至实际赔偿房屋拆迁补偿损失之日止）。本判决的履行期限为判决生效后五日内。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13737元，由被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审　判　长　　贾　燕人民陪审员　　黄丽荣人民陪审员　　刘　洋二〇一七年十月十三日书　记　员　　武　兴 关注微信公众号“”