（2017）川34民终1297号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-31
案件名称
西昌市昌平物业开发有限公司与黄开琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省凉山彝族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西昌市昌平物业开发有限公司,黄开琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川34民终1297号上诉人（原审原告）:西昌市昌平物业开发有限公司。住所地：四川省西昌市航天大道。法定代表人：王昌林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李佳峻，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王文娅，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：黄开琴，女，生于1966年12月，汉族，村民，四川省江安县人，住四川省江安县。委托诉讼代理人：成关华，男，生于1964年9月，汉族，村民，四川省江安县人，住四川省江安县，系黄开琴丈夫。代理权限为特别授权。上诉人西昌市昌平物业开发有限公司（以下简称昌平公司）因与被上诉人黄开琴房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2017)川3401民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昌平公司的委托诉讼代理人李佳峻、王文娅、被上诉人黄开琴的委托诉讼代理人成关华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人昌平公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人租金共计156,111.00元；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人下调租金的事实和租金单价错误。事实是上诉人收回房屋后与被上诉人直接建立了租赁关系，口头约定直接在原基础上下调至40元/m2计算。2015年因经济不景气，被上诉人提出下调房租。上诉人考虑到在2014年4月就已经将房屋租金下调到40元/m2，不应再下调房租。上诉人为了将房屋租金书面化，于2015年5月16日、19日发出通知，告知各商家租金已下调至40元/m2，因此一审认定下调错误。2014年至2015年间，房租实际履行标准为40元/m2，在双方未达成新的协议前，仍应按40元/m2继续履行，综上请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人黄开琴辩称，双方之间形成租赁关系，被上诉人认可，但租金未确定，上诉人按40元/m2收取租金，未经双方协商一致和认可，不能履行。自2014年下半年经济下滑同地段房租下降到18至25元之间，同时被上诉人实际按25元交纳房租，上诉人预收后无结算依据，视为默认。综上，请求法院判令上诉人按25元/m2交纳2015年4月至2017年6月的租金，一二审案件受理费由上诉人承担。一审原告昌平公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令被告立即退还房屋；二、判令被告支付房屋占用费75,089.60元及资金占用利息；三、判令被告支付总租金20%的违约金；四、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告承租原告位于昌平建材中心B2区54#、55#、56#、57#、58#五间门市共计210.68平方米，用于经营“大自然灯饰”多年。2014月1日之前被告承租门市由案外人夏显明经营，自2014年4月1日起以上门市由原告经营，但原、被告之间并未签订书面的房屋租赁合同，口头协商2014年4月1日至2015年3月31日期间的房租按每平方米40.00元交纳。2015年3月6日被告按每月每平方米40.00元向原告交纳了2014年10月-12月房租共计25281.60元，2014年的房租被告已结清。因市场经济不景气，昌平建材市场的各位商家一直要求原告降低房租，2015年5月19日原告向昌平建材市场的各位商家发出了一份通知，通知载明：“市场各位商家：现门市房租已下调，请各位商家务必于2015年5月30日前到财务室缴清2015年第二季度房租，如不按时缴纳，我们将执行双方所签订合同金额收取”。为此，原告要求被告按每平方米40.00元交纳房租。被告分别于2015年3月6日、2016年1月20日、2016年4月26日、2016年6月14日、2016年12月2日、2017年3月18日向原告交纳了房屋租金31600.00元、15000.00元、10000.00元、20000.00元、10000.00元、8000.00元，共计94600.00元，原告向被告出具了收据，收据上注明是预交房租和物管费。另外原告公司于2016年11月29日、12月2日、12月3日、12月22日分四次在被告处购买灯具，共计价款2105.00元，此款原、被告双方均认可折抵房租。2016年4月18日原告向包括被告在内的各位商家又发出通知，通知载明：“再次通知各位商家，现昌平二楼房租为40/㎡，请各位商家于2016年4月30日前，将所欠昌平房租的费用结清，逾期未结清的公司将收回门市。”同年5月16日原告又向被告发出律师函，要求被告立即付清所欠房租，7月7日原告又向被告发出告知书，告知书载明：“由于您所租赁的门市B2区54#55#56#57#58#，从2015年至2016年6月共欠昌平公司房租75089.60元整，我司多次催收未果，现不再与您签订门市租赁合同，限您在接到本告知书之日起三十日内将门市退还，并将房租结清。”但被告一直认为按每平方米40.00元交纳房租过高，故只愿意按每平方米25.00元交纳房租。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、原、被告之间的不定期租赁合同是否应当解除；2、租赁房屋的月租金应为多少；3、被告是否已于2016年3月退还了原告45平方米的租赁房屋。对于焦点1，原、被告之间未采用书面形式签订租赁合同，且对租赁的期间双方也没有约定，故原、被告之间的合同为不定期租赁。对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中，原告要求解除合同已经在合理的期限内通知了被告，故原告要求解除合同的理由成立，一审予以支持，租赁关系解除后被告应当将租赁房屋退还原告。对焦点2、因原、被告之间未签订书面租赁合同，故双方对租赁价格存在分歧，一审认为2014年4月1日至2015年3月31日按每月每平方米40.00元交纳租金系双方协商达成的一致意见，且被告已按每月每平方米40.00元交清了2015年前的房租，即在原告下调房租之前，被告应当按照每月每平方米40.00元交纳房租。根据原告出具的通知记载的内容，证明原告下调房租的时间应该是从2015年第二季度即2015年4月开始，2015年1至3月，被告应当按照下调前的房租每月每平方米40.00元交纳，即应当交纳25281.60元（210.68平方米×40.00元×3个月）。原告下调房租应当在原有房租每月每平方米40.00元的基础上下调，现原告要求被告按下调前的租金即每月每平方米40.00元交纳2015年至2017年6月的房租明显不合理，而被告要求按照每月每平方米25.00元交纳租金也无事实和法律依据，一审法院依据双方提交的证据酌定被告按每月每平方米30.00元交纳2015年4月至2017年6月的房租，即2015年4月至2017年6月应当交纳的房租为170650.80元（210.68平方米×30.00元×27个月）。对焦点3、被告主张其已于2016年3月退还了原告租赁房屋45平方米，但未提供证据证明，故其主张依法不能成立，不予支持。综上，被告应当支付原告2015年1月至2017年6月的房租为：195932.40元（25281.60元＋170650.80元），扣减被告已支付原告的房租96705.00元后，被告实际应当支付原告房屋租金为：99227.40元。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六、二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告西昌市昌平物业开发有限公司与被告黄开琴之间的租赁关系，限被告黄开琴于本判决生效之日起30日内将位于昌平建材中心B2区54#、55#、56#、57#、58#五间门市退还原告西昌市昌平物业开发有限公司。二、由被告黄开琴于本判决生效之日起10日内支付原告西昌市昌平物业开发有限公司房屋租金99227.40元。案件受理费1677.00元，减半收取计838.50元，由被告黄开琴负担。本院二审期间，上诉人昌平公司提交一份2015年5月16日的通知，证明案涉房屋租金单价已在原有基础上调至40元/m2。被上诉人对该证据质证后认为，未收到该证据，真实性有异议，是上诉人自己制作的，不能证明上诉人的证明目的。本院对该份证据经审查认为，该证据系上诉人单方制作，被上诉人否认收到该证据，上诉人不能证明向被上诉人送达了该份证据，不能证明上诉人的证明目的。对该份证据本院不予采纳。二审中双方当事人对一审查明的事实无异议，本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审双方争议的焦点为案涉租赁房屋2015年3月31日之后的租金是否应按40元/m2计算？根据本院查明和双方当事人认可的事实，双方当事人对2014年4月1日至2015年3月31日期间房屋租金按40元/m2计算均无异议，并且双方实际履行租赁合同过程中也是按40元/m2收取租金履行租赁合同。而此后被上诉人及市场的其他商家提出要求降低房租后，2015年5月19日上诉人昌平公司向各商家发出了通知，内容为现门市房租已下调，请各位商家缴纳2015年第二季度房租。因此，上诉人昌平公司发出该通知时双方对前期房屋租金按40元/m2计算并无异议，且已实际履行。故该通知的内容意思表示应当是在前期40元/m2的基础上下调，而不应是上诉人主张的2015年5月16日、19日发出通知是告知各商家租金已下调至40元/m2。上诉人主张发通知是为了将房屋租金书面化的理由与本院查明的事实相悖，不能成立。并且从此后双方履行合同的情况看，上诉人昌平公司此后收取被上诉人缴纳的租金，开具的收据也未再按前期开具的收据一样载明交费月份，而是均注明为预交。也印证了双方对租金标准约定进行了下调的事实。对下调的计算标准，一审判决酌定按30元/m2计算并无不当，本院予以确认。上诉人要求按40元/m2计算的请求不能成立，本院不予支持。被上诉人在答辩中要求按25元/m2交纳2015年4月至2017年6月的租金，但对一审判决并未提出上诉，视为服判。其请求本院二审不予审理。综上所述，上诉人昌平公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，677.00元，由上诉人西昌市昌平物业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 舒 涛审判员 杨发蓉审判员 刘 莉二〇一七年十月十二日书记员 杨 波 微信公众号“”