（2017）湘1226民初249号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-31
案件名称
（2017）湘1226民初249号刘秋连与怀化市华宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
麻阳苗族自治县人民法院
所属地区
麻阳苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘秋连,怀化市华宇房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百三十条，第一百三十五条，第一百三十八条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条，第十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖南省麻阳苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1226民初249号原告：刘秋连，女，1965年4月17日出生，汉族，农村居民，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：朱抿菘，湖南泰阳律师事务所律师。被告：怀化市华宇房地产开发有限公司，住所地湖南省麻阳苗族自治县。法定代表人：余慧玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓贤文，湖南丹山律师事务所律师。委托诉讼代理人：印玉云，湖南丹山律师事务所律师。原告刘秋连与被告怀化市华宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告刘秋连的委托诉讼代理人朱抿菘、被告怀化市华宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓贤文、印玉云到庭参加了诉讼，原告刘秋连及被告怀化市华宇房地产开发有限公司的法定代表人余慧玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘秋连向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2014年12月27日签订的商品房买卖合同并退还全部购房款360088元；2.判令被告赔偿原告缴纳的物业专项维修资金7202元、装修营业税400元、档案利用服务费80元、已缴纳的物业费963.15元、已缴纳的资料费30元、已缴纳的工人出入证费40元、已缴纳的装修管理费116元、已缴纳的清理垃圾费257元；3.判令被告赔偿原告因支付上述款项所遭受的利息损失，从合同约定的交房之日计算至退还全部购房款之日止；4.由被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、执行费、律师费。事实与理由：原告刘秋连与被告怀化市华宇房地产开发有限公司于2014年12月27日签订《商品房买卖合同》，原告按照约定支付了全部购房款，被告也先后向原告交付了房屋钥匙及房产证，但经原告多次催告，被告迟迟未向原告交付房屋的国有土地使用权证。原告于2017年2月22日向被告送达了《国土证交付催告书》，但被告仍未向原告交付国土证，国土证系房屋所有权的重要物权凭证，被告未交付国土证的行为严重损害了原告的合法权益，已构成违约。据悉，被告未能交付国土证系被告所建设房屋违法占用集体土地，故不能办理国土证。被告怀化市华宇房地产开发有限公司辩称，1.被告没有违约。原、被告9签订的《商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定，并没有房地产权属证书交付时间的约定，且被告已经先后向原告交付了房屋钥匙、房屋所有权证。2.被告已取得XXX宗地的土地使用权，原告所购买的房屋位于该宗土地上，并非位于农村集体土地上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实本院认定如下：1.对于原告提交的置业计划书复印件，被告对真实性持有异议，本院认为该份证据虽系复议件，未能与原件核对，但结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于房屋价款及各项费用的约定，可以确定其真实性，本院予以采信。2.对于原告提交的短信记录（手机截屏打印），被告对证据的真实性及合法性提出异议，本院认为该短信记录无法查明系何人收发，本院不予采信。3.对于被告提交的麻房售许字（2014）第12号、麻房售许字（2012）第9号商品房预售许可证，因系房产管理部门颁发的有效公文书证，本院予以采信。4.对于麻阳苗族自治县不动产登记中心的证明，因原告持有异议，且该份证据无单位负责人及制作人的签名，证据形式不合法，本院不予采信。本院根据所采信的证据及各方当事人的陈述，确认如下案件事实：2014年12月27日，原告刘秋连与被告怀化市华宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告麻阳苗族自治县城东新区“锦江新城”第X区X栋X单元X号商品房，房屋总价款为360088元。2015年1月31日，被告将房屋交付原告使用，2015年7月13日，原告向被告支付了全部购房款。2016年3月2日，被告替原告办理了麻房权证城区字第X**号房屋所有权证，但一直未向原告交付《国有土地使用权证》或其他关于土地使用权已登记在原告名下的证明文件，2017年2月22日，原告书面通知被告于3日内向原告交付《国有土地使用权证》未果，以致原告诉至本院。另查明，被告收取原告契税、维修基金、装修营业税共计14804元，原告为购买房屋缴纳各种税费400元，原告因房屋缴纳装修管理费116元、清理垃圾费257元、资料费30元、工人出入证费40元、档案查询费80元、物业费193元，尚欠物业费771元。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，刘秋连与怀化市华宇房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家的法律政策，应予有效。根据合同法的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，刘秋连作为买受人已依约履行了付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，怀化市华宇房地产开发有限公司作为出卖人，应当按照双方的约定，不仅负有向刘秋连交付房屋由刘秋连占有使用的义务，还要承担转移房屋所有权的义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。我国房屋所有权变动原则上采登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付房屋的占有使用的义务，且应承担转移房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋权属证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。根据我国相关法律的规定，我国采房地一体主义，故商品房的出卖人向买受人办理的房屋权属证书，不仅包括《房屋所有权证》，还应包括所卖房屋的《国有土地使用权证》或其他关于土地使用权已登记在原告名下的证明文件，否则将构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。原、被告所签订的《房屋买卖合同》的标的物为尚未建成的房屋，且双方未约定办理房屋所有权登记的期限，故被告向原告交付房屋权属证书的期限应为房屋交付使用之日起90日，房屋交付使用之日为2015年1月31日，故被告最迟应于2015年5月1日替原告办理房屋权属证书，而被告于2016年3月2日才替原告办理麻房权证城区字第X**号房屋所有权证，且无正当理由至今未办理《国有土地使用权证》或其他关于土地使用权已登记在原告名下的证明文件，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对于原告要求解除2014年12月27日原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。同时《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还购房款360088元、已缴纳的房屋专项维修资金7202元、装修营业税400元，并赔偿原告支付的档案利用服务费80元、已缴纳的清理垃圾费257元、资料费30元、工人出入证费40元、装修管理费116元、物业费193元、占用购房款期间的利息损失的诉讼请求，本院予以支持，占用购房款期间的利息损失以本金360088元，利率参照银行同类同期贷款利率从原告付清全部购房款之日即2015年7月13日起计算至被告返还全部购房款之日止，利随本清。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项、（四）项，第九十七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告怀化市华宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘秋连购房款360088元，并赔偿原告刘秋连资金占用期间的利息损失（以本金360088元、利率参照银行同类同期贷款利率从2015年7月13日起计算至被告返还全部购房款之日止，利随本清。）；二、被告怀化市华宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日返还原告刘秋连已缴纳的房屋专项维修资金7202元、装修营业税400元，并赔偿原告缴纳的物业费193元、档案利用服务费80元、已缴纳的清理垃圾费257元、资料费30元、工人出入证费40元、装修管理费116元；三、驳回原告刘秋连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费7659.4元，由原告刘秋连负担209元，被告怀化市华宇房地产开发有限公司负担7450.4元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 张春明审 判 员 周志龙人民陪审员 胡国栋二〇一七年十月十二日书 记 员 刘 霜 微信公众号“”