（2016）湘1002民初3469号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-31
案件名称
易海与郴州嘉晟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郴州市北湖区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易海,郴州嘉晟房地产开发有限公司,曹翠平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《城市商品房预售管理办法（2004年）》：第十条第一款；《商品房销售管理办法》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初3469号原告易海，男，1980年6月16日出生，汉族，湖南省郴州市桂阳县人，大专文化，桂阳县人民政府公务员（司机），住湖南省郴州市桂阳县。委托代理人李逸，湖南善道律师事务所律师。被告郴州嘉晟房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市燕泉路43号郴江镇政府二楼。法定代表人何文革，系该公司董事长。委托代理人石小飞，湖南奋斗者律师事务所律师。第三人曹翠平，女，1965年2月4日出生，汉族，湖南省桂阳县人，捕前住湖南省桂阳县。现于湖南省长沙市女子监狱高度戒备监区一分监区服刑。原告易海与被告郴州嘉晟房地产开发有限公司、第三人曹翠平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月03日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易海委托代理人李逸、被告郴州嘉晟房地产开发有限公司委托代理人石小飞、第三人曹翠平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告易海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2014年6月7日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201001091901）；2、判令被告立即退还原告交付的房款1254192元和违约金10000元，车位费126000元，更名费5000元，合计1395192元；3、判令被告赔偿原告同位段购买同面积的房价差390000元；4、判令被告承担本案诉讼费和其他诉讼费开支。为支持其诉讼请求，原告易海向本院提交如下证据：1、易海身份证，拟证明原告的主体资格。2、《商品房买卖合同》；3、房款、违约金、车库、更名费收据；4、原告易海130000元的转账凭证；证据2至证据4，拟证明一、双方签订的《商品房买卖合同》合同有效。二、易海已按约支付了1254192元房款、5000元的更名费、10000元的违约金、车位款126000元的事实。5、郴州嘉晟房地产开发有限公司写的《情况说明》，拟证明被告郴州嘉晟房地产开发有限公司已与第三人曹翠平解除了郴州“龙凤嘉园”房产项目9-1901房的购房合同，与原告易海新签订了购房合同，因签订合同时间是休息日，不能到房产部门办理撤销第三人曹翠平的网签手续及办理易海的预告登记手续的事实。6、《偿债协议书》；7、易海转账给雷国军1100000元的转账明细；8、雷国军转账给第三人曹翠平1100000元的转账明细，证据七至证据八拟证明收到的欠款是属于原告易海的。9、第三人曹翠平写的《遗失声明》；10、第三人曹翠平写的《更名声明》；11、第三人曹翠平留存的130000元不动产收据，证据6至证据证据11，拟证明一、易海购房款中的1130000元是曹翠平归还其欠款代为交付的，易海已完全付清了购房款1254192元。二、易海所购房产原始曹翠平所购，曹翠平与郴州嘉晟房地产开发有限公司解除购房合同后，易海与郴州嘉晟房地产开发有限公司签订了《商品房买卖协议》。12、郴州嘉晟房地产开发有限公司的工商登记情况，拟证明被告的诉讼主体资格适格。13、争议房产评估报告，拟证明原告的第三诉请，因后期造成的购房差价，评估是6505元每平方米，比易海购房提高了1700元的事实。被告郴州嘉晟房地产开发有限公司辩称：一、本案属债权债务概括转移合同纠纷。二、在第三人将房屋买卖合同的权利义务概括转移给原告的过程中，答辩人积极配合，无任何过错，不应承担民事责任。三、答辩人在涉案的房屋买卖合同履行过程中，无任何违约行为，本案不存在解除合同的放贷情形，原告要求解除合同没有法律依据。四、答辩人只收到原告购房款120000元、违约金10000元，合计130000元，如原告要求解除合同的理由成立，答辩人只负有对收到原告的130000元进行返还的义务。五、答辩人已就涉案房屋的查封及执行提出案外人异议，如异议成立，将可以为原告办理房屋过户手续，合同可以继续履行。被告郴州嘉晟房地产开发有限公司为证明其抗辩理由，向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同、补充协议，拟证明被告于2013年1月29日与第三人曹翠平就涉案房屋签订商品房买卖合同，商品房单价为每平方米人民币4800元，总金额1254192元，付款方式为首付款1134192元于合同签订之日支付，剩余房款120000元于2013年3月31日支付的事实。2、收款收据，拟证明2013年1月29日，第三人曹翠平支付被告涉案房屋房款1134192元、车位款126000元的事实。3、更名材料，拟证明2014年6月7日，第三人曹翠平及原告要求被告将涉案房屋更名给原告易海。当日，被告同意更名，并协助办理了更名手续，将涉案房屋的买卖合同及付款收据变更至新的买受人易海名下，易海将涉案房屋的剩余房款支付给了被告的事实。4、民事判决书、民事裁定书，拟证明一、原告就涉案房屋被查封、执行，曾以执行异议之诉纠纷提出过诉讼，后被驳回。二、涉案房屋签订合同及发生纠纷的经过的事实。5、执行异议申请书，拟证明被告已就涉案房屋的查封、执行提出执行异议的事实。第三人曹翠平辩称：原告起诉状是事实，我觉得就上次判的有点重了，因另一个案子把房子判给了江许生，我认为是错的，此房属于原告易海的，我确实是欠了原告那么多钱，易海已交付了此房房款。我对后来被告的民事答辩状有异议，我觉得易海也是受害者，得到了房地产开发商的认可才转让成功的，在转让过程中是受法律保护的。第三人曹翠平未举证。根据当事人的举证、质证和本院认证的情况，结合庭审中当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年1月29日，第三人曹翠平与被告郴州嘉晟房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定：“出卖人：郴州嘉晟房地产开发有限公司……买受人：曹翠平……位于郴州市××××道，编号为郴国用（2008）第0048号……为龙凤嘉园项目中的第9栋19层1901号房。该商品房的设计用途为住宅，属钢筋混凝土结构……建筑层数地上19层……按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4800.00元，总金额（¥1254192.00元）壹佰贰拾伍万肆仟壹佰玖拾贰元整。……1、一次性付款：首付款（含定金）¥1134192元于本合同签定之日支付，剩余房款120000.00元于2013年3月31日支付。……出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第叁种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……该商品房单体经开发商、监理单位、设计单位、施工单位四家单位验收合格。……出卖人：何文革（郴州嘉晟房地产开发有限公司印章）……买受人：曹翠平……2013年1月29日。”第三人曹翠平购买郴州嘉晟房地产开发有限公司龙凤嘉园9栋1901号房屋并在郴州市房产局进行预购登记，办理了网签手续，合同编号：201001091901，合同金额1254192元，同时购买了车位。第三人曹翠平在支付购房款1134192元及车位款后，余款12000元未付。2014年6月7日，原告易海与第三人曹翠平签订《偿债协议书》，约定：一、曹翠平将自己购买的位于郴州市北湖区青年大道龙凤嘉园住宅小区二期九栋1901号复式住房及车位作价壹佰贰拾陆万元（小写1260000.00元）卖给易海。二、易海购买上述复式住房及车位时，只向曹翠平实际交付壹拾陆万元现金，另壹佰壹拾万元购房款与易海借给曹翠平的壹佰壹拾万元抵消。三、曹翠平购买该房及车位时已经向龙凤嘉园开发商郴州嘉晟房地产开发有限公司交付了壹佰壹拾伍万余元。本协议签订后，剩下的未交的购房款由易海续交。四、本协议签订后，曹翠平应当配合易海与郴州嘉晟房地产开发有限公司协商，将商品房买卖合同买受人主体予以变更，即将买受人“曹翠平”变更为“易海”。同日，原告易海与郴州嘉晟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：“出卖人：郴州嘉晟房地产开发有限公司……买受人：易海……位于郴州市××××道……为龙凤嘉园项目中的第9栋19层1901号房。该商品房的设计用途为住宅，属钢筋混凝土结构，该幢房屋建筑层数地上19层，地下3层。……按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4800.00元，总金额（¥1254192.00元）壹佰贰拾伍万肆仟壹佰玖拾贰元整。……首付款（含定金）¥1254192元于本合同签定之日支付。……出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第叁种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……该商品房单体经开发商、监理单位、设计单位、施工单位四家单位验收合格。”合同编号：201001091901，合同金额1254192元，将龙凤嘉园9栋1901号房屋出售给原告易海。2014年6月11日，本院以（2014）郴北民一初字第445号民事裁定书依法查封第三人预购郴州嘉晟房地产开发有限公司龙凤嘉园9栋1901号房屋。2015年4月27日，本院受理该案的执行立案申请，案号为（2015）郴北执字第553号。2015年5月14日，原告易海向本院提出执行异议，认为本院查封第三人曹翠平预购郴州嘉晟房地产开发有限公司龙凤嘉园9栋1901号房屋应为原告所有。2015年7月1日，本院以（2015）郴北执异字第8号执行裁定书，裁定驳回原告易海的异议。原告易海不服，向本院提起执行异议之诉，本院于2016年3月18日，以（2015）郴北民一初字第808号民事判决书驳回原告易海的诉讼请求。易海不服，上诉于湖南省郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院于2016年8月5日以（2016）湘10民终845号民事裁定书裁定：按易海自动撤回上诉处理。后原告易海向本院提起诉讼，请求法院：1、判令解除原告与被告2014年6月7日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201001091901）；2、判令被告立即退还原告交付的房款1254192元和违约金10000元，车位费126000元，更名费5000元，合计1395192元；3、判令被告赔偿原告同位段购买同面积的房价差390000元；4、判令被告承担本案诉讼费和其他诉讼费开支。另查，本案所涉房屋系复式房，龙凤嘉园9栋1901与9栋1801号系同一套房屋。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原、被告于2014年6月7日签订的《商品房屋买卖合同》是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，第三人曹翠平与郴州嘉晟房地产开发有限公司就所涉房屋签订预购合同后，在登记机关进行预购登记即网签备案，至本院查封时，该房在登记机关的登记买受人为第三人曹翠平。网签备案即是将买卖（或者预售）合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成。根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》完善商品住房预售制度（四）之规定，网上签订商品房合同后，合同自签定时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。网签备案本质上虽是一种通过网络进行的行政备案，不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务，但作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能，而郴州嘉晟房地产开发有限公司未与第三人曹翠平在房地产管理部门解除预购合同的情况下与原告易海签订《商品房买卖合同》，将第三人曹翠平预购房屋出售给原告易海，根据《商品房销售管理办法》第十条之规定：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同的标的物的商品房再行销售给他人。据此，第三人曹翠平与郴州嘉晟房地产开发有限公司就所涉房屋签订的预购合同实质并未解除。被告嘉晟房地产开发有限公司亦未在登记机关为原告易海进行预购登记，即网签备案。现由于所涉案房屋因另案被查封、拍卖，致使原、被告所签订《商品房买卖合同》，由于被告嘉晟房地产开发有限公司无法交房，致使原、被告所签订的合同目的无法实现，其责任在被告。原告主张解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。焦点二，其损失如何计算？本案中，原告易海主张其已付清购房款，该房屋事实上是与第三人曹翠平以房抵债，原告易海实际交付的只是小部分房款，其他房款系抵债形成。原告诉请要求被告退还原告交付的房款1154192元，车位费126000元，更名费5000元及赔偿损失390000元，无事实和法律依据，本院不予支持。因本案原告易海所购房屋系从第三人曹翠平购买的房屋抵债形成，其本人仅支付130000元购房款给被告郴州嘉晟房地产开发有限公司，被告郴州嘉晟房地产开发公司理应退还原告易海130000元购房款，其余抵债部分款项原告易海可向曹翠平追偿，其损失亦应以原告易海于2014年6月7日所交纳款项130000元，再参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款第（一）项规定：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”计算，即130000×6%÷12个月÷30天×1170天=25350元（从2014年6月7日起算至2017年9月7日止），原告超出部分诉请，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款（四）项、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款（一）项，参照《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十条、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告易海与被告郴州嘉晟房地产开发有限公司2014年6月7日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201001091901）。二、限被告郴州嘉晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告易海购房款130000元及违约损失25350元，共计155350元。三、驳回原告易海的其他诉讼请求。案件受理费20867元，财保申请费5000元，共计25867元，由被告郴州嘉晟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 陈建国人民陪审员 杨小宁人民陪审员 周汉池二〇一七年十月十二日书 记 员 章正一附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时成效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的、依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，有当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方定立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院《关于人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款（一）项既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部分和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。《商品房销售管理办法》第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。