（2017）闽06民终1958号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-12-18

案件名称

李华德、周路丝商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省漳州市中级人民法院

所属地区

福建省漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李华德,周路丝,漳州市芝山房地产开发有限公司,漳州市芗城区芝山镇人民政府

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省漳州市中级人民法院民事判决书（2017）闽06民终1958号上诉人（原审原告）：李华德，男，1935年10月10日出生，汉族，香港居民，住福建省漳州市。上诉人（原审原告）：周路丝，女，1948年12月12日出生，汉族，住福建省漳州市。委托诉讼代理人：黄伟凡，福建九鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漳州市芝山房地产开发有限公司。住所地：福建省漳州市芗城区胜利东路汇福大厦*层*号。统一社会信用代码：91350681759399870A。法定代表人：曾天然，董事长。委托诉讼代理人：林松勇，福建衡评律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈小玲，福建衡评律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漳州市芗城区芝山镇人民政府。住所地：福建省漳州市芗城区金峰路中段金峰管委会大楼。组织机构代码：00387886-3。负责人：罗云章，镇长。委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳微，福建南州律师事务所律师。上诉人李华德、周路丝因与被上诉人漳州芝山房地产开发有限公司（以下简称芝山房产公司）、漳州市芗城区芝山镇人民政府（以下简称芝山镇政府）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李华德、周路丝的委托诉讼代理人黄伟凡、被上诉人芝山房产公司的委托诉讼代理人林松勇、被上诉人芝山镇政府的委托诉讼代理人徐艳微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李华德、周路丝上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判芝山房产公司、芝山镇政府向李华德、周路丝承担违约责任，赔偿李华德、周路丝损失计148507.27元及从2014年6月24日起至具备办证条件之日止按购房总价款461260元的每日0.024%的损失。事实和理由：一、一审法院以本案构成不可抗力为由，免除芝山房产公司的违约责任，明显不当。不能办证的根本原因在于芝山房产公司与政府及各部门之间互相推诿，并不是因为出现不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一审法院将芝山房产公司的违约行为、政府及各部门的不作为行为认定为法律规定的不可抗力，有失公正。二、事实上，芝山房产公司从未向房管部门申请办证，其行为已构成根本性违约，应承担违约责任。芝山房产公司始终坚称：“原告所要求的办证只能由政府解决，非企业权限。”基于上述错误认识，芝山房产公司自始至终未向房管部门递交过权属登记的资料和手续，也从未向房管部门申请过权属总登记，该事实可从其答辩及所提供证据得到印证。房管部门未收到上述材料和申请，也就不可能为买受人办证，根本不是遇到不可抗力，芝山房产公司应承担违约责任。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，芝山房产公司因第三人原因造成违约的，首先应向李华德、周路丝承担违约责任，与第三人的纠纷应另行解决，而不能转嫁其违约责任。四、一审法院以合同未约定逾期办证违约金为由，对李华德、周路丝的赔偿请求不予支持，明显不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案情况应按购房款总额，以金融机构计收逾期贷款利息标准计算。芝山房产公司辩称：一、讼争房屋不能办证的原因系政府行政行为所致，芝山房产公司不承担不能办证的法律后果。芝山房产公司只是代理政府出售房屋，故处理本案纠纷时，不能以企业的商业行为来看待。二、芝山房产公司没有能力，也没有义务为李华德、周路丝申请办证。李华德、周路丝购房时间是1997年元月份，而芝山房产公司购买企业部分资产时间是1997年4月30日。原漳州市芝山房地产开发公司与芝山房产公司不同，不属于名称变更而已。讼争房屋所有资料由芝山镇经联社存管，所产生的权利义务，协议也明确记载由芝山镇经联社所有和承担，不在转让范围之列，故与芝山房产公司无关。三、不能办证不是芝山房产公司的过错和责任，在芝山房产公司和芝山镇政府都无能为力的情况下，如支持李华德、周路丝赔偿请求，那么李华德、周路丝可长期得到违约金赔偿，明显不妥。芝山镇政府辩称：一、本案《定购商品房合同书》与芝山镇政府无关，芝山镇政府非本案适格主体。1.合同具有相对性，芝山镇政府不是合同当事人，不承担合同的权利义务。2.原漳州市芝山房地产开发公司经企业改制，已变更为芝山房产公司，故债权债务应由其承继。二、讼争房屋不能办理权属证书与芝山镇政府无关。1.芝山镇政府已尽力协调办证事项。2.本案不能办证非出卖人原因，李华德、周路丝赔偿请求应予驳回。三、讼争合同效力由法院认定。李华德、周路丝向一审法院起诉请求：一、芝山房产公司、芝山镇政府支付李华德、周路丝不能办证的逾期办证违约金148507.27元；二、芝山房产公司、芝山镇政府支付李华德、周路丝从2014年6月24日起至具备办证条件之日止按购房总价款461260元的每日0.024%的逾期办证违约金。一审法院认定事实：1992年12月，漳州市人民政府决定建设东湖公园（现九龙公园），公园是以漳州市园林管理处已征用的土地、福建省漳州市芗城区芝山镇的水面和土地，以合作形式投入，并成立九龙公园建设指挥部进行投资建设。漳州市人民政府决定“在公园周边的适当位置，规划出15亩土地，作为拆迁居民安置房、管理综合楼和商品房建设用地。管理综合楼经营收入用于维持公园管理费用，商品房开发收益全额投入公园建设”。1993年8月，九龙公园建设指挥部将胜利东路一号段面积为2051.16平方米的土地拨给芝山镇经联社建综合大楼（即九龙大厦），芝山镇经联社拨给九龙公园建设指挥部九龙公园土地款及赞助款200万元。九龙大厦建成后交由芝山镇经联社下属企业漳州市芝山房地产开发公司对外销售。1997年1月30日，李华德、周路丝（乙方）与漳州市芝山房地产开发公司（甲方）签订一份《定购商品房合同书》，约定：乙方向甲方订购九龙大厦403室商品房屋一套，建筑面积约163.46平方米，每平方米2440元；乙方应交定购金20000元，甲方预定于1997年2月前将认购的房屋交付乙方使用，如因故不能如期交付使用，甲方应向乙方解释清楚，取得乙方的谅解；乙方定购后需退房的应赔偿甲方损失2000元，在订购定金内扣抵。合同第六条还约定：“当乙方交清房款后，甲方即交付房屋并出具产权证明书，乙方可持此证明及购房合同向房管部门申请办理产权登记，领取房产证。”李华德、周路丝于1997年1月9日支付购房定金20000元，于1997年1月30日支付剩余购房款441260.40元，合计461260.40元。1996年1月，漳州市芗城芝山商品房经营公司更名为“漳州市芝山房地产开发公司”。1997年4月30日，芝山镇经联社（甲方）与曾天然（乙方）签订了《企业转让协议书》，决定将漳州市芝山房地产开发公司转让给乙方。上述协议第二条有关公司债权、债务处理第1项约定：公司原财产范围及价值，以漳芗审事查[1997]05号审计报告为基础，参照双方对市场的调查分析，现场核查的实际情况，经充分协商，甲方决定将几年来开发的位于石龟头新村剩余的27套商品房、杂物间28间、顺通大厦50套商品房等一次性出售给乙方。第3项约定：原公司多年在经营中所发生的应收债权和三个小区未开发的实用土地约3亩，石龟头新村菜市场约800平方米，顺通楼的停车场约700平方米，由芝山镇经联社收回，主要用于九龙大厦（原寄办项目）、石龟头新村、湖内新村、顺通大厦等的小区配套工程未完善部分（顺通大厦变压器及扫尾工程、石龟头新村的绿化、湖内新村道路等工程款项及费用由甲方自负）。第4项约定：现有公司向区建行贷款6700000元及利息由乙方购买的房款抵扣，不足部分由甲方负责偿还处理。其旧账册由芝山镇经联社存管，与公司新法人曾天然经营的芝山房地产开发公司无关。1999年4月，漳州市芗城芝山房地产开发公司申请改制为“漳州市芝山房地产开发有限公司”。原企业“漳州市芝山房地产开发公司”的债权债务由改制后的“漳州市芝山房地产开发有限公司”承担。一审法院认为：李华德、周路丝向漳州市芝山房地产开发公司购买本市区九龙大厦403室，并与该公司签订《定购商品房合同书》，事实清楚、证据充分。该合同是双方真实意思表示，应予确认。该合同对双方具有法律约束力，合同双方应按合同约定内容履行义务。芝山房产公司主张，李华德、周路丝是在漳州市芗城芝山商品房经营公司转让之前所购买的房屋，现芝山房产公司是由曾天然等人投资经营的私营企业，与转让前的企业在性质、投资人、经营人、收益人、财产归属权益等显然不同，不是讼争房屋权利人或受益人，当然不应成为讼争房屋义务人，故芝山房产公司不是本案适格主体。因1997年4月30日，芝山镇经联社与曾天然签订了《企业转让协议书》，已将漳州市芝山房地产开发公司转让给曾天然，且该转让实属企业股权整体转让，为权益性转让，并不发生企业主体变更，故原企业的原有债务仍应由改制后或转让后的企业承担，芝山房产公司该主张应不予采纳。1997年1月30日，李华德、周路丝与漳州市芝山房地产开发公司签订的《定购商品房合同书》，系双方真实意思表示，合法有效，且合同签订后李华德、周路丝已依约交付了购房款，芝山房产公司也已依约交付了讼争房屋，出卖人保证房屋所有权转移给买受人，系合同基本义务，故芝山房产公司未履行此项义务，已构成根本性违约。但本案造成讼争房屋办理房屋权属证书迟延，涉及当时开发该商品房，以及办理两证需涉及政府相关部门等特殊情况，为此，芝山房产公司也已积极争取解决，故原因并不在芝山房产公司一方。而且《定购商品房合同书》也未对逾期办证违约金作出约定，故根据《合同法》第一百一十七条规定，李华德、周路丝的赔偿请求于法无据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，判决：驳回李华德、周路丝的全部诉讼请求。案件受理费3270元，由李华德、周路丝负担。二审中，当事人没有提交新证据，对一审法院认定的事实也没有异议。本院认为：根据诉、辩主张，本案可以归纳为以下三个争议焦点：一、芝山镇政府是否应承担本案赔偿责任；二、逾期办证的原因是否属于芝山房产公司一方；三、芝山房产公司是否应承担赔偿责任及赔偿标准。1芝山镇政府是否应承担本案赔偿责任首先，芝山镇政府并不是《定购商品房合同书》的当事人，故根据合同相对性原理，该合同对其没有拘束力。而本案赔偿责任系以存在上述合同关系为前提，因缺乏该前提，芝山镇政府不应承担本案赔偿责任。李华德、周路丝主张芝山镇政府应承担赔偿责任，与事实不符，理由不能成立。二、逾期办证的原因是否属于芝山房产公司一方本案中，对于逾期办证事实，当事人均无异议，故该事实可以认定。在此情况下，认定是否应承担逾期办证违约责任的关键在于逾期办证的原因是否属于芝山房产公司一方。对于该原因事实，芝山房产公司负有举证责任。而从芝山房产公司的举证看，均不能证明其自身没有原因。其中，《企业转让协议书》约定的“其旧账册由镇经联社存管”，并未排除芝山房产公司享有因需要可调取的权利；漳政〔1992〕综206号及〔1995〕综33号文件只是规定了经营收入的用途，以此并不能证明政府是实际销售人，且该内部规定也不能对抗外部合同善意人；漳芗芝委〔2001〕15号文件并未指出逾期办证的具体原因，且芝山房产公司的合同责任仅为协助办证义务，该证据并未具体针对履行协助办证义务方面的事实障碍，缺乏关联性。故芝山房产公司举证不能，应承担举证不能的法律后果，即认定逾期办证的原因属于芝山房产公司一方。芝山房产公司主张逾期办证非其原因，缺乏事实依据，理由不能成立。三、芝山房产公司是否应承担赔偿责任及具体赔偿标准根据《企业转让协议书》及《关于“漳州市芝山房地产开发公司”的改制申请》，芝山房产公司因与漳州市芝山房地产开发公司发生整体权益的转让关系，已事实继受漳州市芝山房地产开发公司的债务，且如前述，关于逾期办证其不能排除自身原因，故应承担本案赔偿责任。《定购商品房合同书》虽未约定逾期办证违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，具体损失额应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决以未约定逾期办证违约金为由，对李华德、周路丝的赔偿请求不予支持，明显不当，应予纠正。李华德、周路丝主张芝山房产公司应承担赔偿责任及以上述解释规定的标准计算损失，有事实和法律依据，理由可以成立。关于李华德、周路丝主张的具体损失额，其中，2014年6月24日前的损失额148507.27元，符合上述计算标准，可以采纳；2014年6月24日起至具备办证条件之日止的损失额，因未确定，不宜直接判决，可待实际发生后另行处理。综上，李华德、周路丝上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律及处理结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初2260号民事判决；二、漳州市芝山房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内支付给李华德、周路丝2010年10月8日起至2014年6月23日止的逾期办证损失赔偿金148507.27元；三、驳回李华德、周路丝的其他诉讼请求。二审案件受理费3270元，由李华德、周路丝负担1570元，漳州市芝山房地产开发有限公司负担1700元。本判决为终审判决。审判长　　花　絮审判员　　翁艺晖审判员　　李　凌二〇一七年十月十二日法官助理　　黄　兴书记员　　卢　杰关注公众号“”