（2017）粤1224民初1483号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-30
案件名称
佛山美银物业管理有限公司与怀集县天翔物业管理有限责任公司排除妨害纠纷一审民事裁定书
法院
怀集县人民法院
所属地区
怀集县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山美银物业管理有限公司,怀集县天翔物业管理有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款
全文
广东省怀集县人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤1224民初1483号原告：佛山美银物业管理有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎明二路北侧*号。统一社会信用代码：914406045863807835。法定代表人：谢振兴，总经理。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。被告：怀集县天翔物业管理有限公司。住所地：怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城**幢首层。统一社会信用代码：91441224L16372469X。负责人：施升华，经理。委托诉讼代理人：何炎，男，怀集县天翔物业管理有限责任公司物业服务部经理。委托诉讼代理人：钟怡超，男，怀集县天翔物业管理有限责任公司物业经理。原告佛山美银物业管理有限公司诉被告怀集县天翔物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法进行了审理。佛山美银物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即撤离怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城小区物业管理工作；2、判令被告承担原告损失10万元；3、判令被告承担原告支付的律师费2.5万元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:2016年10月23日，由全体业主大会公开投票选举产生并成立怀集县迪比利豪城业主委员会，于2016年11月3日经怀集县住建局备案，依法开展相关工作。被告是小区前期物业管理公司，被告于2016年10月25日在没有知会业委会的情况下，单方面在小区各幢和大门出入口张贴“通告”表示定于2016年12月30日撤离迪比利豪城小区管理服务。小区业委会为了避免旧物管走了，未有新物管接手而造成小区保安、清洁等岗位空岗缺岗现象，进而导致小区出现安全隐患等问��。业委会多次召开会议研究，业委会同意通过委托肇庆市威朗工程咨询有限公司招标公司以公开招标的方式招聘新物管公司，并于12月8日在怀集各小区公示栏及怀集领域网公开公示招标信息。在公示期间未收到业主提出书面异议，得到广大业主们的理解与支持。受业委会委托，肇庆市威朗工程咨询有限公司于2016年12月18号通过公开、公平公正招标，中标物管公司为原告，并在小区宣传栏公示五天。根据招标文件，经业委会与原告共同协商拟定合同并征求业主意见，为此，业委会于2016年12月28日与原告签订《迪比利豪城物业服务合同》，成为本小区新的物业管理公司。业委会并向县住建局、怀城镇上郭居委会、富威堡公司、新旧物管公司发出邀请函于12月29日开始进行新旧物管交接工作。2017年1月13日，天翔物业管理有限公司在怀集迪比利小区贴出公告，表示不愿退出物管服务了。根据《前期物业管理服务协议》的约定和《物业管理条例》第二十六条的规定，天翔物业公司与迪比利小区的前期物业服务合同自业委会与新的物业服务公司签订合同生效之日起自然终止，并应当依法移交撤场。但被告作为前期物业管理公司，违反合同的约定和法律规定，在终止合同的情况下，拒绝向业委会和新物业公司移交资料和撤场。业委会在2017年1月3日向怀集县住建局提出申请处理，在住建局处理现场会议中，被告负责人和代表当场拒绝协商调处并离场，致使没法办理移交和处理。业委会为了履行新的物管合同和征求业主意见，业委会决定召开全体业主大会，对续聘、选聘物业管理公司及物业管理合同事项，由全体业主投票表决，最后表决结果都已“双过半”，绝大多数业主选择是要选聘原告进驻小区提供物业管理服务，为此，业委会将表决结果���开公示公告，将表决结果呈交怀集县住建局审核，经核对表决人数符合法律规定。2017年5月份，业委会多次向怀集县住建局提出请求，依法作出责令对被告移交及撤场的处理。2017年07月31，怀集迪比利豪城业主委员会向原告发出进驻通知书，希望原告进驻服务怀集迪比利豪城小区。2017年8月14日，怀集县住建局向被告发出书面行政决定书《责令退出物业管理区域通知书》，该行政通知书责令：“你公司与怀集县富威堡房地产有限公司签订的《迪比利豪城前期物业服务合同》均已期限届满，2016年10月25日你公司作出不再续约，并在2016年12月30日退出该物业管理区域的《通告》，迪比利豪城据此经业主大会授权于2017年2月23日作出同意解聘原物业并已选定新物业的决定，因此你公司签订的《迪比利豪城前期物业服务合同》已经终止。……，本局责令你公司于2017年8月18日前退出怀集县迪比利豪城小区物业管理区域。逾期不退出的，本机关将作出行政处罚”。8月15日，原告在业委会的支持下，组织了物业服务工作人员准备进场时，然而，被告以各种理由，无理取闹，拒绝撤场。怀集县住建局多次协调无果后，事情一拖就是近三个月了，导致原告为此在当地招聘来的物业服务人员无法正常工作，而原告仍要为此支付员工工资及社保。根据《广东省物业管理条例》相关规定，2017年2月份，原告通过召开业主大会，已表决通过了与被告解聘物业服务合同，并书面告知了被告，从2017年4月1日起，被告对该小区不再具有管理权益，从此时开始，被告已丧失继续管理小区的合法性，但被告却强行继续管理小区，有强买强卖之嫌，违背了公平诚信原则，也不利于该小区管理，也损害了业主的公平选择权。为维护法律的尊严，维护原告合法权益，请贵院��持原告诉求。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，即“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，原告的第一项诉讼请求的诉讼权利人，应当是怀集县迪比利豪城业主委员会，而本案的原告不具有诉权。原告的第二、三项诉讼请求，附属与第一项诉讼请求的判决结果，在第一项诉讼请求未果前，也不宜进行审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百���十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，裁定如下：驳回佛山美银物业管理有限公司的起诉。案件受理费2800元，减半收取计1400元（原告已预交），退还原告佛山美银物业管理有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 莫小飞二〇一七年十月十二日书记员 钟婷婷 来自