（2017）黔01民终4357号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-07-20
案件名称
贵州家喻集团汽车服务有限公司、贵阳鸿发危旧房改造开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州家喻集团汽车服务有限公司,贵阳鸿发危旧房改造开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终4357号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州家喻集团汽车服务有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区桐荫路。法定代表人：胡家玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘流，贵州心海律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹航，贵州心海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳鸿发危旧房改造开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区公园北路大同街16号大东商住楼一单元2层2号。法定代表人王春生，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：候纯，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人贵州家喻集团汽车服务有限公司（以下简称：家喻公司）因与被上诉人贵阳鸿发危旧房改造开发有限公司（以下简称：鸿发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初137号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人家喻公司上诉请求：一、撤销原判第一项，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人履行了缴纳房租的义务，但却未能正常使用房屋、经营租赁场所，对此被上诉人有着不可推卸的责任，也应对上诉人给予必要的赔偿。一、在原审庭审中被上诉人并未否认上诉人未能正常使用承租的场地,只是将上诉人未能正常使用场地的责任推脱为上诉人在经营中损害了案外人何季萍的车辆未处理妥当而造成。事实上，案外人何季萍系被上诉人公司股东的直系亲属，也曾是被上诉人的股东之一。其依仗自身特殊身份，采取封路的方式阻拦上诉人经营，并在上诉人经营场所自行收取停车费，且被上诉人对此是明知的。鉴于案外人的身份及其破坏上诉人经营的行为，上诉人有理由认为案外人何季萍有权代理被上诉人的行为。被上诉人变相违反了《租赁协议》第6.2条的约定。对此被上诉人应承担违约责任。二、2015年10月8日，被上诉人作为房屋所有权人与贵阳市城市轨道交通建设有限公司签订了《贵阳轨道交通1号线延中区间施工临时占用公园2008小区停车场补偿合同》，约定施工临时占用的范围为地下停车场610平方米、车位30个、汽车美容车位3个，该占用的范围正好在上诉人承租的范围内，贵阳市轨道交通有限公司支付给被上诉人44.4万元占用补偿金。实际是对停车场被占用期间的补偿，该补偿应当是支付给有实际损失的上诉人，或者由上诉人与被上诉人协商确定分配比例，但被上诉人在取得补偿金的同时还继续收取上诉人的租金，任由场地被案外人占用。违背了公平原则。三、被上诉人未履行出租人的法定义务，即保证租赁物可正常使用的义务，案外人在租赁场地设置了设施设备，被上诉人有义务排除障碍。被上诉人鸿发公司答辩称，上诉人主张案外人何季萍与被上诉人形成表见代理关系与事实不符。案外人何季萍的车辆停在上诉人经营的停车场内，该车辆被刮擦后，案外人要求上诉人承担赔偿责任，因此双方发生纠纷，案外人才占用了该停车场。上诉人以案外人与被上诉人的法定代表人系亲属关系即认为形成表见代理是没有法律依据的，上诉人的诉讼对象错误。上诉人主张停车场被征用的事实，当时被上诉人已减免了部分租金，是在本案争议发生前即存在的事实，与本案无关联。故上诉人的诉讼请求不能成立。原判对被上诉人一审的反诉请求予以驳回不合理，被上诉人收取的租金仅相当于该地段同类租金的四分之一。综上，请求法院驳回上诉。家喻公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告2016年9月至2017年2月房屋租金人民币129780元；2.判令被告赔偿原告2016年9月至2017年2月经营损失人民币572461.47元；3.判令被告立即恢复原告租赁的停车场及相关设施至2016年9月前的状况；4.判令本案的诉讼费、律师费由被告承担。诉讼过程中，原告家喻公司变更第1、2项诉讼请求为：1.判令被告返还原告2016年9月至被告恢复其所租赁的停车场及相关设施正常使用之日的房屋租金；2.判令被告赔偿原告2016年9月至被告恢复其所租赁的停车场及相关设施正常使用之日的经营损失。鸿发公司向一审法院提出反诉请求：1.变更双方当事人于2009年3月6日签订的《租赁协议》关于租金的条款（第4条）约定，将现有租金标准从每月21630元提升至43260/月（即年租金为519120元），递增标准仍执行原有约定条款）；2.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2009年3月6日，被告（反诉原告）鸿发公司（甲方）与贵州家喻汽车服务有限公司（乙方）签订一份《租赁协议》。协议约定，甲方将位于贵阳市公园北路118号地下停车场和停车场门口室外甲方红线范围内的空地出租给乙方用于经营停车和洗车业务；租期从该租赁协议生效之日起计，共15年；租赁期内前三年每年租金为人民币24万元，第二个三年在24万元基础上上浮3%，第三个三年在第二个三年租金基础上上浮5%，……，租金每半年支付一次；甲方同意不使用该地下场地的任何部分作相同项目以及不影响乙方根据本协议对该房屋正常使用。2013年8月28日，贵州家喻汽车服务有限公司因与原告（反诉被告）家喻公司合并，而被贵州省工商行政管理局核准注销登记。另查明，原告（反诉被告）家喻公司支付被告（反诉原告）鸿发公司2016年6月6日至2017年6月5日的房屋租金共计259560元。一审法院认为，贵州家喻汽车服务有限公司与被告（反诉原告）鸿发公司订立的《租赁协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效，双方应当按照合同约定依法行使自己的权利、全面履行各自的义务。贵州家喻汽车服务有限公司因与原告（反诉被告）家喻公司合并，其权利和义务由原告（反诉被告）家喻公司享有和承担。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还房屋租金、赔偿其经营损失及恢复其所租赁的停车场及相关设施至正常使用状态的诉请，因原告（反诉被告）未提供充分证据证明被告（反诉原告）自2016年9月起存在影响其正常使用租赁物的事实，且支付房屋租金是原告（反诉被告）应当履行的义务，对此诉请，无事实和法律依据，不予支持。关于律师费的诉请，于法无据，不予支持。关于被告（反诉原告）变更租金的诉请，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告贵州家喻集团汽车服务有限公司的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告贵阳鸿发危旧房改造开发有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取5412元，由原告贵州家喻集团汽车服务有限公司负担；反诉案件受理费减半收取2600元，由反诉原告贵阳鸿发危旧房改造开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人是否构成违约，其是否有义务为承租人排除案外人占用场地。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，本案被上诉人在与上诉人签订《租赁协议》后，已将租赁场地交付给上诉人使用，且在租期内未改变该场地的使用用途，已履行了法律规定的出租人义务。上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》6.2条约定：出租人同意不使用该场地的任何部分作相同项目以及不影响承租人根据本协议对该房屋正常使用。关于上诉人承租的场地被占用的原因，根据上诉人及被上诉人陈述，该场地被占用是因案外人何季萍的行为导致，且上诉人未举证证明该场地被占用与被上诉人具有关联，故上诉人主张因案外人何季萍与被上诉人的法定代表人具有亲属关系，从而推定案外人的行为即代表被上诉人并无依据，本院不予采信。关于上诉人称2015年10月被上诉人与贵阳市轨道交通有限公司签订补偿合同，对其经营场地进行占用的主张，由于上诉人并未举证该期间贵阳市轨道交通有限公司占用场地是否对其产生影响，且其起诉状中亦明确2016年9月因场地被占用才停业，其诉讼请求仅为退还2016年9月后的租金及赔偿2016年9月后的损失，故上诉人该主张与其诉讼请求相互矛盾，本院不予支持。被上诉人履行了法律规定的出租人义务，亦未违反《租赁协议》的约定，在本案中不存在违约。综上，上诉人家喻公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10824元，由上诉人贵州家喻集团汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 新审 判 员 田 勇审 判 员 刘 劼二〇一七年十月十二日法官助理 Ｘ Ｘ书 记 员 万炫兵 关注微信公众号“”