（2017）粤18民终2019号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-07-15
案件名称
广州市昕瑞贸易有限公司、李瑞权房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市昕瑞贸易有限公司,李瑞权
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2019号上诉人（原审被告）：广州市昕瑞贸易有限公司。住所地：广州市越秀区白云路**号***房自编号***室。法定代表人：林名伟，总经理。委托诉讼代理人：高梓怡，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓初，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李瑞权，男，汉族，1977年9月16日出生，住清远市清新区。上诉人广州市昕瑞贸易有限公司（以下简称昕瑞公司）与被上诉人李瑞权因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人昕瑞公司的委托诉讼代理人高梓怡和张晓初，以及被上诉人李瑞权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人昕瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回李瑞权的全部诉讼请求；3、一、二审全部诉讼费用由李瑞权承担。事实与理由：一、案涉《房屋买卖合同》是在昕瑞公司与李瑞权双方协商一致后签订的，是双方的真实意思表示，其内容不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，因此双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。一审判决认定双方对《房屋买卖合同》存在重大误解，显属认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。李瑞权以合同约定其需承担的税费过高为由主张双方对合同存在重大误解，毫无事实与法律依据。《房屋买卖合同》第二条第二款已明确约定案涉房屋按现状出售，其房屋现状包括产权现状、物理现状。《房屋买卖合同》第一条也约定了房产证证号，从该房产登记情况可以看出，李瑞权在交易时登记在广东清远农村商业银行股份有限公司（以下简称清远农商银行）名下，办理过户登记要经过两个程序，先从清远农商银行过户到昕瑞公司，再从昕瑞公司过户到李瑞权。《房屋买卖合同》第四条明确约定双方缴纳税费的方式。《房屋买卖合同》第八条明确约定双方对每一条款的含义清楚且无异议，同时强调了政府部门调整税费的按照备注来缴纳税费。《房屋买卖合同》第十一条明确约定李瑞权应承担物业买卖的所有过户税、费(包含但不限于一次及/或多次的买卖双方应交的)，成交价不含税费，而且还加黑粗体加横线单列一条特别提醒了税费承担的问题。该合同条款的表述完整，不存在歧义，未导致李瑞权对合同条款的理解产生偏差。按《房屋买卖合同》的约定，李瑞权不能有任何理由拒绝购买，否则要承担违约责任。因此，李瑞权是知情且认可的，而且是有义务和有能力预知税费。李瑞权签订合同多达5次，不断被提醒纳税义务，李瑞权对于是否签订合同是有充分的自主权的。李瑞权依旧签订合同，且支付了房款，证明合同的全部约定是真实的意思表示。另外，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第七十一条对重大误解的构成要件己做出明确规定。李瑞权清楚案涉房屋的现状和物理现象，购买案涉房屋的行为亦不存在与李瑞权意思表示相悖的情形。而且案涉房屋的售价本己显著低于市场价，即使加上需缴纳的税款，整体价格亦在正常市价范围内，完全没有造成李瑞权的任何损失。故本案的情形不符合我国法律关于重大误解的法律构成要件。二、一审法院以税费占房价比例过高就轻易认定李瑞权存在重大误解，却忽视了房屋总价仍在合理范围内的事实，作出错误的判决，严重损害了昕瑞公司的合法权益。一审法院将两个情况不同的案件相类比，导致作出错误的判决。首先，一审法院以两案中合同均约定房屋买卖的所有税费由买方承担，就以此认定《房屋买卖合同》第十一条关于税费承担的条款就是格式条款，实属错误。案涉《房屋买卖合同》是一个普通购房合同，昕瑞公司也不是专门从事房地产的公司，只是一个经营汽车零部件的公司，是一个与李瑞权平等地位的主体，没有要求不许李瑞权协商然后签订合同。其次，在同一楼盘806房及其他类似的交易中，并没有其他交易对象提出类似主张。一审法院以806房的交易中税费占房价比量很大，就以此认定李瑞权在804房的交易中对《房屋买卖合同》中税费负担存在重大误解，实属逻辑混乱。昕瑞公司在出售房屋时将房价定得低于市场价，正是考虑到税费承担的成本问题。因此李瑞权在以低于市场价的价格购买房屋，是可以预见到税费承担的问题的，并不存在因税费过高超出正常房屋买卖税费理解的情形。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不准确，严重损害了昕瑞公司的合法权益。请二审法院依法撤销一审判决，驳回李瑞权的全部诉讼请求。被上诉人李瑞权答辩称：一、根据同批次的房屋过户交易税费，国家规定的主要税费为清远农商银行缴交。《房屋买卖合同》第十一条所约定的费用是指买卖双方即李瑞权及昕瑞公司应交的所有费用，不包含第三方清远农商银行，如包含应明确注明或约定。二、昕瑞公司明知要多次过户才能将房屋过户至李瑞权名下，在交易时没有注明且故意隐瞒房产证产权(相关产权证并没有出示及本方确认)仍在清远农商银行名下，导致李瑞权一直认为产权证及相关产权为昕瑞公司名下。在合同及相关资料中并没有向本方明确解释或注明，明显属于隐瞒相关事实，有意误导李瑞权。三、李瑞权的诉讼请求是要求昕瑞公司归还购房款，并没有要求其它损害昕瑞公司的诉求。在案涉交易中，李瑞权一直为损害方，其损失包括购房资金的占用费、误工费、诉讼费等。四、昕瑞公司提出（2016）粤1802民初4385号案相关材料中的税费不应作为参考依据，应提供相应的证明。五、对于昕瑞公司提出“出售房屋时将房价定得低于市场价，正是考虑到税费承担的成本问题，因此李瑞权在以低于市场的价格购买房屋，是可以预见到税费承担的问题的，并不存在税费过高超出正常房屋买卖税费理解的情形”，李瑞权认为昕瑞公司从本交易开始时就已所谓的低价去误导消费者。所谓的低价是相对于正常房屋，但案涉房屋存在漏水，房屋相关设施被盗，包含大门、防盗网、铝合金窗户等，且该房屋已闲置超过10年，实际价值明显低于市场上的房屋。昕瑞公司是故意隐瞒欺诈的，如昕瑞公司可以预见相关税费成本问题，不应以“应承担物业买卖的所有过户税、费(包含但不限于一次及/或多次的买卖双方应交的)”表述，应注明包含清远农商银行应缴纳的税费由买方承担。综上所述，请求二审法院维持原判，判决昕瑞公司在三天内向李瑞权退还相应购房款及逾期利息。李瑞权向一审法院起诉请求：1、撤销李瑞权与昕瑞公司签订的《房屋买卖合同》；2、昕瑞公司向李瑞权返还购房款250000元。一审法院认定事实：昕瑞公司从清远农商银行手中购得坐落于清新区太和镇府前路48号龙泉花园1号楼804房，该房屋以清远农商银行名义办理了房地产权证（房地产权证号：清新字第××号），昕瑞公司购得后未以其名义办理权属变更登记。2016年3月，李瑞权为买受人与昕瑞公司为出卖人签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条，买卖双方出售及购入清远市清新区太和镇府前路48号龙泉花园1号楼804之物业，房地产权证号清新字第××号。第二条，该房地产产权现状为：1、该物业现已属于卖方所有，卖方有充分的权利可将该物业售予买方。2、买方或其授权代表己全面检查并同意以现状购买该物业。该物业物理现状为：毛坯。第三条，买卖双方同意该物业出售成交价为人民币贰拾伍万元整（￥250000元)。付款方式如下：分期付款，1、定金：人民币伍万元整（￥50000元)，买方应在签署本合约同时直接交付给卖方并于买方付清楼价款余款时自动转为部分楼款。2、楼价余款贰拾万元人民币（￥200000元)，买方应在2016年3月31日前付清余款；卖方于收齐全部款项后7个工作日内协助乙方准备过户资料，双方资料准备完成后到房管部门办理过户交易手续。第四条，税费承担详见备注。第五条，交楼时间：买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为：（卖方收齐全部楼款当天）。第六条，买卖双方的权利和义务：1、买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料，并及时签署相关文件并积极配合办理相关手续。2、本合同签订后，除非房管部门的原因外，买方不得以任何理由拒绝购买或不予办理不动产权证。否则，由此造成的一切损失概由买方承担，且卖方无需退回买方己交的所有款项，并有权向买方收取该物业成交价的5％作违约金，且有权要求买方赔偿全部直接和间接损失，包括但不限于守约方支出的律师费、调查取证费用、差旅费、诉讼费、保全费等。第七条，违约责任，本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一的，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约：1、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的5％作为违约金，卖方需退回买方己交的所有费用。卖方逾期交楼，或者逾期履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期20天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部己收款项并向买方支付该物业成交价的5％作违约金。2、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的5％作为违约金，且卖方无需退回买方已交的所有款项。3、任何一方均应严格按照本协议的约定履行，否则违约方除按照以上的约定应向守约者承担违约责任外，还需赔偿守约方的一切直接损失和间接损失，包括但不限于守约方支出的律师费、调查取证费用、差旅费、诉讼费、保全费等。第十一条，备注，税费的约定：人民币250000元的成交价是净收价，该物业买卖的所有过户税、费（包含但不限于一次及/或多次的买卖双方应交的营业税金及附加、堤围防护费、企业所得税、个人所得税、印花税、契税、土地增值税、土地出让金等）均买方承担。标的涉及的其他一切费用（包含但不限于欠缴的水费、电费、管理费、房产税、土地使用税、土地闲置费等）均由买方承担。合同签订后，李瑞权于2016年3月15日向昕瑞公司支付了购房定金50000元，于2016年3月30日向昕瑞公司支付了购房款200000元，共付清了购房款250000元。2016年7月28日，昕瑞公司向李瑞权邮寄一份《通知书》，内容如下：现我方就合同签订后的履行情况问题，通知你方如下：一、关于办理产权过户的缴税问题。现我司已根据合同约定协助你方向当地房管部门及当地税局提交了办理第一次的过户手续，即由清远农商银行过户到昕瑞公司的过户申请及缴税申请，税局亦已通知我方可以交税。根据《房屋买卖合同》约定，包括本次过户在内的两次过户所需的一切税费均由你方承担，鉴此，现通知您于2016年8月7日前到清远市清新区地方税务局龙颈税务分局(清新区太和镇玄真路63号)缴交有关的税费，我司提供相应的协助，如你方在2016年8月8日前不予缴交有关税费，则我方为以免产生滞纳金及其他损失，将作先行撤件处理，且无需再另行通知你方。如你方日后要求重新办理产权过户手续，为免你方再次不按规定时间缴交有关税费，希望你方在向我方要求协助办理产权过户手续的同时提供缴交税费担保金，则我方可根据你方要求协助你方重新办理产权过户手续。二、关于交楼的问题。鉴于该物业的物理现状为毛坯，旦该物业仅有主体结构，尚未安装门、窗等，故根本无需办理现场交接的手续，因此，在我方收齐全部楼款当天即视为你方可自由使用该物业，视为我方己交楼给你方。为完善有关书面文件，我方在此前已多次要求你方签署《收楼确认书》，但你方却一直以各种理由予以拖延。现我方再次通知你，请你方尽快联系我方以确定时间和地点签署《收楼确认书》。你方拖延签署《收楼确认书》的行为，不影响我方已将该物业已交付给你方的客观事实，自你方收楼之日起(即我方收齐全部楼款当天)，该物业的一切风险概由你方自行承担。昕瑞公司对寄送《通知书》过程进行了证据保全公证，广州市南方公证处出具了《公证书》。另查明，龙泉花园小区另一业主欧某余通过拍卖方式以225000元的价格购买了昕瑞公司委托拍卖的坐落于清新区太和镇府前路48号龙泉花园1号楼806房，该房屋同样原为昕瑞公司从清远农商银行手中购得，登记在清远农商银行名下，昕瑞公司购得该房屋后未办理过户至其名下。该房屋权属过户至欧某余过程中，需缴交两次房屋过户税费，第一次缴交的税费为从清远农商银行过户至昕瑞公司名下的税费，欧某余分别代上一手买卖双方清远农商银行、昕瑞公司缴交税费186995.93元（其中非住宅的土地增值税为167596.72元）和30116.72元，合共217112.65元，交纳的税费占购房款的96.49％。第二次需缴交的税费为从昕瑞公司过户至欧某余名下的税费，但双方无提供第二次税费的材料。一审法院认为：案件是房屋买卖合同纠纷。案件的争议焦点为双方在订立合同是否对合同内容有重大误解，导致合同是否撤销。依据《中华人民共和国合同》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”李瑞权申请撤销合同，应按照上述法律规定严格审查。案涉房屋804房与欧某余所购得的806房是相邻房屋，欧某余所购房屋过户需缴交两次税费，第一次税费代上一手买卖双方共交纳税费217112.65元，该税费与购房款相比为96.49％。同理，通过相邻房屋的类比，本案案涉房屋过户至李瑞权名下需交纳两次税费，第一次税费为代上一手买卖双方缴交，第二次税费为案件的买卖双方缴交，税费与房价相比，税费比重很大，超出正常房屋买卖税费的理解。案涉合同是昕瑞公司提供的格式合同，双方在合同中没有明确约定税费的交纳权重比例，李瑞权仅在备注中叙述“该物业买卖的所有过户税、费（包含但不限于一次及/或多次……）均买方承担”，该条款是格式条款，昕瑞公司没有证据表明对李瑞权尽合理提示及解释说明义务，双方对过户税费的负担有重大误解，该合同属可撤销合同。现李瑞权以重大误解为由诉求撤销合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；昕瑞公司应退还李瑞权购房款250000元，李瑞权应返还昕瑞公司案涉房屋。故李瑞权诉求昕瑞公司返还购房款250000元，符合法律规定，一审法院予以支持。判决：一、撤销李瑞权与广州市昕瑞贸易有限公司于2016年3月签订的关于清远市清新区太和镇府前路48号龙泉花园1号楼804房的《房屋买卖合同》；二、广州市昕瑞贸易有限公司于本判决生效之日起十日内退还李瑞权购房款250000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由李瑞权负担1262元，广州市昕瑞贸易有限公司负担1263元。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审主要围绕昕瑞公司上诉请求的范围进行审理。根据双方二审诉辩意见，本案的争议焦点为：本案是否存在重大误解的情形。本案中，双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立、合法有效合同。根据双方当事人签订的《房屋买卖合同》第二条、第四条、第八条约定的内容，双方当事人作为买卖双方，均清楚案涉房屋的产权现状和物理现状，《房屋买卖合同》备注条款中以黑体字加粗的形式提示了买卖双方的税费承担和税费缴纳问题，对合同每一条款之含义均清楚且并无异议。合同条款没有限制或排除当事人的权利，也没有明显加重当事人的义务。被上诉人李瑞权主张上诉人昕瑞公司没有明确解释或注明合同内容明显属于隐瞒相关事实，不符合双方当事人协商签订合同的过程，本院不予采纳。关于本案是否存在重大误解的情形的问题。构成重大误解须具备行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失等条件。如前所述，合同的内容清楚、明确且双方当事人对合同条款并无异议，不存在对行为性质、交易对方、标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识。被上诉人李瑞权以不知道案涉房屋的原所有权人为他方、不知道需缴纳二次税费且税费过高为由主张存在重大误解，经审查，案涉房屋的交易对方是明确的，双方也在合同中明确指明了交易标的的所有权证书编号，且售价显著低于市场价，作为具有完全行为能力的被上诉人李瑞权应当知道签订合同、参与市场经济活动的一般规则、程序和后果，况且即使加上需缴纳的税款，整体价格亦低于正常市价范围，没有对李瑞权造成重大损失，不存在因税费过高超出正常房屋买卖整体价格的情形。李瑞权称不清楚案涉房屋过户须缴交两次税费，但并未提供相关证据予以佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李瑞权应当承担其举证不能的不利后果。案涉《房屋买卖合同》条款的表述完整，不存在歧义，没有导致被上诉人李瑞权对合同条款的理解产生偏差。被上诉人李瑞权在与对方签订合同时清楚案涉房屋的产权现状和物理现状，购买案涉房屋的行为不存在与被上诉人李瑞权意思表示相悖的情形，更没有造成其重大损失。因此，本案的情形不符合我国法律关于重大误解的法律构成要件。一审法院认定本案的情形存在重大误解错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人广州市昕瑞贸易有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1802民初376号民事判决。二、驳回李瑞权的全部诉讼请求。一审案件受理费用2525元，由李瑞权负担，二审案件受理费用5050元，由李瑞权负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 李慧玲审 判 员 何 燕二〇一七年十月十二日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。 搜索“”