（2017）豫1524民初2156号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-04-10
案件名称
胡方玉与岳成东租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
商城县人民法院
所属地区
商城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡方玉,岳成东
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1524民初2156号原告（反诉被告）：胡方玉，女，汉族，1986年12月20日生，住河南省潢川县。委托代理人：程晋科，河南太平律师事务所法律工作者。被告（反诉原告）：岳成东，男，汉族，1970年4月28日生，住河南省商城县。委托代理人：岳克友，河南宇楼律师事务所律师。原告（反诉被告）胡方玉与被告（反诉原告）岳成东租赁合同纠纷一案,原告（反诉被告）胡方玉于2017年8月14日向本院起诉，本院受理后，被告（反诉原告）岳成东在答辩期间提起反诉，本院依法适用普通程序对本诉和反诉合并公开进行了审理，原告（反诉被告）胡方玉及其委托诉讼代理人程晋科，被告（反诉原告）岳成东及其委托诉讼代理人岳克友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡方玉向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除原、被告于2015年10月1日签订的房屋租赁合同；2、判令被告赔偿原告的租金及不能正常营业的损失7958元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告在双椿铺镇毅力大道二小隔壁租被告的房屋开设七彩阳光双语幼儿园，原、被告就租赁房屋谈妥后于2015年10月1日签订房屋租赁合同书，合同就租赁期限和租金支付方式、双方的权利和义务都约定的很清楚。2017年7月8日，被告无缘无故的强行把原告租的房屋的门锁住，原告多次找到被告问其原因，调解此事，但被告拒不开锁，被告的行为导致原告在租赁期内不能正常营业，不能正常招收暑假补习班学员，该行为已违反租赁合同的约定，给原告造成巨大的损失，构成侵权。针对被告（反诉原告）岳成东的反诉答辩意见为：1、反诉原告要求反诉被告继续履行2015年10月1日双方所签订的《房屋租赁合同》没有事实和法律依据；2、反诉原告要求反诉被告立即支付拖欠的房屋租金15000元，水电费1500元没有证据和事实依据。综上请求驳回反诉原告的反诉请求。原告为支持其诉讼请求向法庭举交如下证据：1、照片七张，视频一份，拟证明2017年7月8日被告强行锁住原告正常经营的幼儿园；2、《房屋租赁合同》一份，拟证明租赁房屋的相关事实。被告（反诉原告）岳成东答辩和反诉称：1、针对本诉，原告要求解除合同理由不成立，根据合同法第九十四条规定，本案未约定解除合同也不存在协商解除合同，只能适用合同法第九十四条，原告解除理由与合同法第九十四条立法本意相悖，原告并未明确行驶解除权适用的具体发条，本案即使被告有阻止行为，也不能显示就损害合同目的，故从本诉角度，原告要求解除合同没有法律依据；2、合同签订后，在合同期内一方没有法定理由不得解除合同，合同期为2015年10月1日到2018年10月1日，仍在合同期内，原告没有正当理由要求解除合同，我们要求履行合同理由成立；3、原告无证据证明因为被告索要房租费导致长期停电的事实；4、我们在反诉中提出原告尚欠被告房租费15000元，水电费1500元，原告长期拖欠房租，被告行使手段是正常的，原告完全有理由要求被告履行合同。被告（反诉原告）岳成东向法庭举交原告张贴的暑假辅导广告一份，广告中注明原告开设的幼儿园开课时间为7月5日-8月5日，开课地点七彩阳光双语幼儿园（二小向东50米）为现在原告新租赁房屋地点，拟证明7月5日前原告已经搬离租赁的被告房屋，证实原告违约。结合原告（反诉被告）胡方玉与被告（反诉原告）岳成东的起诉和答辩，经庭审举证、质证，对本案基本事实认定如下：一、原、被告签订合同的情况2015年10月1日原、被告签订《房屋租赁合同书》，合同约定租赁期限和租金支付方式：每年租金为3.5万元，租期为三年、从2015年10月1日至2018年10月1日，租金一年一次性提前一个月付清。合同对双方权利和义务进行了约定。二、合同履行情况双方合同签订后，原告（反诉被告）胡方玉在租赁房开办幼儿园，假期从事学习辅导。被告（反诉原告）岳成东向法庭举证原告张贴的暑假辅导广告一份，广告中注明原告开设的幼儿园开课时间为7月5日-8月5日，开课地点七彩阳光双语幼儿园（二小向东50米），经本院到现场实际调查“二小向东50米”即为岳成东房屋。原告（反诉被告）胡方玉举证被告（反诉原告）岳成东于2017年7月8日将租赁房屋上锁无法继续经营，庭审中岳成东辩称因胡方玉另租房屋，索要原拖欠的水、电费，房租费。原告（反诉被告）胡方玉已将该案租赁房内大量教学用品搬迁至另外开设的幼儿园，该案租赁房现已处于关闭状态。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，受法律保护。原告（反诉被告）胡方玉与被告（反诉原告）岳成东达成租赁合同后双方均应按照合同约定履行合同义务。租赁合同是否应当解除是本案本诉和反诉的主要争议焦点，作为原告（反诉被告）胡方玉在租赁过程中如要求解除租赁关系应当主动与被告（反诉原告）岳成东进行协商，在未协商一致时单方解除合同显然与合同约定不符；作为被告（反诉原告）岳成东不应在合同履行期间内采取不当的措施阻止原告（反诉被告）胡方玉继续履行合同，胡方玉搬迁租赁房屋内的设施、另外租赁房屋经营在没有明确表示解除租赁房屋之前岳成东出租的该房屋仍属胡方玉管理和使用；从岳成东举证的暑假辅导广告可见，胡方玉仍将暑假辅导注示在广告上，岳成东在庭审中辩称胡方玉以广告的形式不再租赁房屋的理由与客观事实不符。综合以上三个方面，本案双方当事人均存在违约行为致使合同目的不能实现，现原告（反诉被告）胡方玉要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，现本诉原告胡方玉要求判令被告赔偿原告的租金及不能正常营业的损失7958元的诉讼请求缺乏法律依据本院不予支持。本案租赁合同对于租金的支付方式约定明确，反诉原告岳成东要求反诉被告胡方玉支付尚欠被告房租费与交易习惯不符，其反诉被告胡方玉拖欠房租费的举证责任及证据应由反诉原告岳成东举交，现未向法庭举证本院不予支持。反诉原告岳成东要求反诉被告胡方玉承担水电费在合同中约定由其自理，应由水、电管理部门向其如实征收，反诉原告岳成东提交的水电票并不能直接证明反诉被告胡方玉拖欠水、电费，因此反诉原告岳成东的反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（四）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告胡方玉与本诉被告岳成东于2015年10月1日签订的租赁合同；二、驳回本诉原告胡方玉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告岳成东诉讼请求。本案本诉诉讼费50元由本诉原告胡方玉承担，反诉诉讼费212元由反诉由原告岳成东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 万永忠审判员 汤品一审判员 赵曾行二〇一七年十月十二日书记员 娄云丽 关注公众号“”