（2017）粤1284民初1640号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-15
案件名称
陈学贤与朱小玲居间合同纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈学贤,朱小玲
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第四百二十四条，第四百二十六条第一款
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1284民初1640号原告：陈学贤，男，1972年出生，汉族，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区。委托诉讼代理人：柳练兵，广东山丰律师事务所律师。被告：朱小玲，女，1984年出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：苏力、邓增共，广东圣禾律师事务所律师。原告陈学贤与被告朱小玲居间合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告陈学贤的委托诉讼代理人柳练兵、被告朱小玲的委托诉讼代理人邓增共到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈学贤向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金3万元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月5日，原告与被告以及案外人吴智华签订以肇庆××新区××街××号××花园××栋××房为标的的《房地产买卖居间合同》，原告是居间人，被告是房屋出卖人，吴智华是房屋买受人。合同约定房款分三期给付，首期房款3万元作为定金，定金已由买方给付给被告。可在合同签订后，被告见市场上房价不断上涨，便不愿继续履行合同。2017年4月9日，被告通过广东圣禾律师事务所发出律师函书面通知原告，以小孩入学问题为由解除合同。我方认为，小孩入学问题不是法定的可以解除合同的事由，被告单方面解除合同的行为已构成根本性违约。根据合同条款第十三条“若买卖双方自行买卖或另行委托第三方买卖该物业的，或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方均应向经纪方支付违约金人民币叁万元整（￥30000元）”的约定，被告应向原告支付违约金3万元。原告作为居间人在被告与买受人吴智华之间多次居间进行介绍、沟通，促成双方达成协议，并且由买受人向被告交付了3万元定金后，各方应按照合同约定严格履行自己的义务，如不履行法定义务，应依法承担违约责任，原告多次要求被告支付违约金，但均被拒绝。被告朱小玲辩称，一、因肇庆××新区适龄儿童入学政策发生变化，故被告因小孩朱丽华入学需在高新区有房产，不得已解除与吴智华之间签订的《房地产买卖居间合同》。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此被告可以解除合同，并不构成违约。二、在本案的《房地产买卖居间合同》中，原告与被告是受委托人与委托人的关系，按照合同法的相关规定，委托人随时可以解除与受委托人之间的委托合同关系。而且本案中，被告解除合同时已委托律师向原告出具律师函，告知原告解除合同。因此，被告也不构成违约。三、退一步讲，即使被告构成违约，约定的违约金过高，被告恳请法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的、应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”。结合本案事实，原告并没有造成实际损失，无非是为被告与买家签订合同而造成误工损失，故恳请法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.原告《身份证》，证明原告的诉讼主体资格；2.被告《身份证》，证明被告的诉讼主体资格；3.《房地产买卖居间合同》、《房地产权证》、《律师函》，证明在原告的居间介绍下被告于2017年3月5日与案外人吴智华签订房地产买卖合同，吴智华向被告购买被告位于肇庆××新区××街××号××花园××栋××房，同时吴智华向被告交付定金3万元，后被告通过律师函明确表明不再履行合同，构成根本性违约，依照合同约定应向原告支付违约金3万元；4.肇庆××新区雅丽房地产开发有限公司《营业执照》、5.《房地产买卖居间合同》、6.《收据》二份、7.《微信聊天记录截图》，证据4-7证明原告在本案交易中可以收取的佣金为7万元。被告提交了如下证据：1.《微信聊天记录截图》，证明被告因为高新区小孩入学政策有变不得已与原告解除居间委托合同，根据居间委托合同的性质，被告随时可以解除合同，被告不构成违约；2.《常住人口登记卡》、《出生医学证明》，证明被告的孩子属于适龄儿童准备在高新区入学，根据高新区入学政策规定必须有高新区户口或住房才能入学，所以被告解除与原告的合同属于情势变更；3.《房地产买卖居间合同》，证明原、被告之间的合同是有瑕疵的，被告一直不知道买受人是谁。对当事人无异议的证据即原告提供的证据原告《身份证》、被告《身份证》、《房地产权证》、《律师函》、肇庆××新区雅丽房地产开发有限公司《营业执照》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据3《房地产买卖居间合同》和被告提供的证据3《房地产买卖居间合同》，经核对两份《房地产买卖居间合同》的正文内容全部一致，区别在于原告提交的合同有被告朱小玲和买受人吴智华以及原告的签名，而被告提交的合同仅有被告朱小玲和原告的签名，由此可见该两份合同应该是一式三份中的其中两份，庭审中，原、被告对对方提交的《房地产买卖居间合同》的真实性均无异议，本院依法予以确认；被告提出原告出示的该份合同有瑕疵，被告在签订合同时并不知道买受人是谁，均是由原告联系的，合同尚未履行，但是原、被告出示的两份合同的首部买方栏上均已人工填写了“吴智华”和填写了相应身份证号码，被告关于不清楚买受人是谁的主张缺乏事实依据，而且从被告之后向原告发送的微信记录来看，被告已经收取了买方吴智华的定金，双方已经开始履行《房地产买卖居间合同》，因此被告持有的该份《房地产买卖居间合同》缺少买受人吴智华的签名，只是被告在签订合同时没有审慎注意并且要求原告返还一份有吴智华签名的合同给其收执，整体而言，并不影响涉案房地产买卖居间合同成立生效和履行。2.原告提供的证据5《房地产买卖居间合同》，该份合同首部卖方和买方栏上分别填写了“朱小玲”和“吴智华”，并且注明了相应的身份证号码，合同约定涉案房屋的成交价为65万元，第一期房款为定金3万元，第二期房款为57万元，第三期房款为5万元，并且正文文末备注“乙方（即买方）于2017年3月20日前支付叁拾万元￥300000元，2017年3月30日前全部付清余款”，落款处没有卖方签名，买方签名是“代凌峰”，原告在经纪人栏上签名，由于该合同没有被告和买受人吴智华的签名，且合同里约定成交价格与有原告和买受人共同签名的合同明显不一致，无法证明该合同与本案的关联性，被告对此也不予认可，因此本院对该证据不予采纳。3.原告提供的证据6《收据》二份，被告对该二份收据均不认可，认为收据不是其本人出具的，但是2017年3月5日的《收据》是吴智华向原告支付了涉案房屋的定金3万元，被告在之后向原告发送的微信记录也确认其收取了吴智华的订金3万元，因此对该份收据，本院予以采纳；2017年3月21日的《收据》是原告向吴智华开具的35万元购房款收据，因本案是居间合同纠纷，原告是否有将该购房款转交给被告，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。4.原告提供的证据7《微信聊天记录截图》，由于不能明确聊天记录上的对话双方，被告对该聊天记录的内容也不予认可，因此本院对该证据不予采纳。5.被告提供的证据1《微信聊天记录截图》，原告对其真实性、合法性均无异议，本院依法予以确认，该聊天记录可以证明被告在2017年3月26日告知原告不再履行《房地产买卖居间合同》。6.被告提供的证据2《常住人口登记卡》、《出生医学证明》，原告对其真实性、合法均无异议，本院依法予以确认，但是该证据不能证明高新区的入学政策要求学生必须是有高新区户口或在高新区有房屋居住，故本院对该证据不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱小玲是肇庆××新区××街××号××花园××栋××房的所有权人，该房屋在2015年11月18日办理房地产权证。2017年3月5日，原告陈学贤（经纪方）与被告朱小玲（卖方）以及案外人吴智华（买方）签订《房地产买卖居间合同》，约定被告朱小玲和案外人吴智华通过原告陈学贤出售及购入位于肇庆××新区××街××号××花园××栋××房，转让成交价为58万元，付款方式为（1）第一期房款为定金3万元，在原告与被告及吴智华双方一起到相关部门查验该物业产权清晰或无其他权利负担时支付，若被告需赎楼的，需在收取定金20天内赎出房地产证原件并注销抵押登记；（2）第二期房款过户当天吴智华支付50万元给被告，原告与被告及吴智华双方一起到相关部门办理如下手续，包括当地房管局签署《广东省房地产买卖合同》、地税审核买卖双方资料、广发行审核房屋维修基金资料；（3）最后一期房款为5万元，但没有约定具体付款时间；若买卖双方自行买卖或另行委托第三方买卖该物业的，或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方均应向原告支付违约金3万元；合同下方备注买方于2017年4月15日前付首期款50万元，多出部分金额作为佣金给原告。当日，吴智华向原告交付了3万元，原告向吴智华出具《收据》，收据载明“今收到吴智华购尚城国际A7栋1501房定（订）金3万元”，之后原告把该3万元转交给被告。2017年3月26日，被告向通过微信向原告发送信息，提出因小孩入学问题决定不出卖肇庆××新区××街××号××花园××栋××房，同意退还收到吴智华的订金3万元；原告回复被告称吴智华不同意退还定金。2017年4月9日，被告委托广东圣禾律师事务所苏力律师向原告发出《律师函》，通知原告其决定解除《房地产买卖居间合同》，要求原告在收到该函件起3日内告知被告退回订金的银行账户。另查明，本院于2017年7月20日立案受理了案外人吴智华诉被告朱小玲房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2017）粤1284民初1641号]，吴智华在该案中主张被告朱小玲双倍返还定金6万元；本院依法作出（2017）粤1284民初1641号《民事判决书》，认定被告朱小玲的行为构成违约。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告陈学贤居间为被告朱小玲出卖和案外人吴智华购买位于肇庆××新区××街××号××花园××栋××房提供了媒介服务，并且促成了双方签订《房地产买卖居间合同》，因此原告与被告朱小玲和案外人吴智华之间形成的居间合同关系合法有效。合同签订后，被告朱小玲未按约履行合同义务，应当承担相应的违约责任。根据《房地产买卖居间合同》第十三条“若买卖双方自行买卖或另行委托第三方买卖该物业的，或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方应向经纪方支付违约金叁万元整（￥30000元）”的约定，被告朱小玲单方解除《房地产买卖居间合同》导致涉案房屋未能成功交易，原告主张依据上述条款要求被告支付违约金，没有违反合同约定；但是原告主张的金额过高，从《房地产买卖居间合同》的备注约定“买方于2017年4月15日前付首期款伍拾万元，多出部分金额作为佣金给经纪人”来看，涉案房屋的居间报酬是由买受人全部负担且在支付首期款时一并支付，换言之，原告只有在被告支付首期款时才能收到佣金，由于被告在此之前已经解除房屋买卖合同，原告也无法收取佣金，因此对于原告而言，涉案合同不能继续履行对原告产生的实际损失应以其在本次交易中可以收取的居间报酬为限。纵观原、被告以及案外人吴智华签订的《房地产买卖居间合同》全文，既没有明确约定也无法推定原告在本次交易成功时可收取的佣金金额，而原告提供的另一份《房地产买卖居间合同》与有被告签名的《房地产买卖居间合同》约定的成交价格和支付时间均不一致，同时也没有被告和案外人吴智华的签名，因此对该份合同本院不予采信，原告未能提供充分证据证明涉案交易成功后其可收取的佣金金额；同时，由于涉案房屋最终未能交易成功，原告事实上也未全部履行居间合同约定的全部工作，因此结合原告的履约程度、实际提供的劳动量和行业交易习惯等因素，本院酌情调整违约金的金额为1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第二款、第九十二条第一款的规定，判决如下：一、被告朱小玲应于本判决生效之日起十日内支付违约金1万元给原告陈学贤；二、驳回原告陈学贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告陈学贤负担183元，被告朱小玲负担92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 赵静欣二〇一七年十月十二日书记员 黄淑慧 关注公众号“”