（2017）川1921民初字2238号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2018-06-20

案件名称

吴兴富与任铁、余朝福房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

通江县人民法院

所属地区

通江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴兴富,任铁,余朝福

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条

全文

四川省通江县人民法院民事判决书（2017）川1921民初字2238号原告:吴兴富，男，1976年7月6日出生，汉族，住四川省通江县。委托诉讼代理人：何斌远，通江县宕江法律服务所法律工作者。被告：任铁，男，1959年4月25日出生，汉族，住四川省通江县。委托诉讼代理人：何腾交，通江县广纳法律服务所法律工作者。被告：余朝福，男，1948年2月7日出生，汉族，住四川省通江县。委托诉讼代理人：赵芹先，通江县广纳法律服务所法律工作者。原告吴兴富与被告任铁、余��福“房屋买卖合同纠纷”一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴兴富及其委托诉讼代理人何斌远、被告任铁的委托诉讼代理人何腾交、被告余朝福的委托诉讼代理人赵芹先到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴兴富向本院提出诉讼请求：1.判决原告吴兴富与被告余朝福签订的《房屋集资联建协议》无效；2.判决被告返还原告购房款80000元；3.判决被告支付自2015年2月15日至付清之日止的利息及损失费；4.案件受理费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.依法解除原告吴兴富与被告余朝福签订的《房屋集资联建协议》；2.被告返还购房款80000元；3.被告按合同约定承担违约金。事实和理由：2015年2月15日，原告吴兴富与被告余朝福签订《房屋集资联建��议》约定原告购买被告余朝福开发建设的位于通江县社寨槽里处1单元4层2号房屋一套，房屋总价款160000元。协议签订后，原告向被告支付购房款80000元，后被告至今未能按约定向原告交付房屋。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求实现诉请。被告任铁辩称，被告余朝福与案外人周军合伙建房，被告任铁收到原告交付的购房款后将购房款转交了被告余朝福的合伙人周军，被告任铁不应承担返还责任，请求法院驳回原告对被告任铁的诉讼请求。被告余朝福辩称，被告未与原告签订《房屋集资联建协议》，即使签订协议也属于合伙关系，也应风险共担、利益共享，请求法院驳回原告对被告余朝福的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织了当事人质证，根据当事人提供的证据，本院认定如下事实。2013年8月2日，被告余朝福作为甲方与作为乙方的案外人周军、任玉聪签订《房屋联建协议》约定，一、甲方负责联建手续（该房屋为2栋、楼层8层），若因建房手续原因，造成损失由甲方负责。二、乙方负责房屋建修管理，资金调度和使用……。同年8月22日，通江县国土资源管理局向被告余朝福颁发《建设用地批准书》批准用地面积130平方米，2014年10月8日，通江县规划管理局向被告余朝福颁发《建设工程规划许可证》，建设名称为住宅，建设位置为社，建设规模260平方米。2015年2月15日，原告拟购买被告开发建设的上述房屋与被告余朝福签订《房屋集资联建协议》约定乙方（原告）自愿集资给甲方（被告余朝福），与甲方在位于社寨槽里处的土地上联合建房；二、乙方集资给甲方后，乙方不参与甲方的建修和管理，用于建房的资金由甲方独立使用支配于建房，甲方按建筑法的规定进行房屋建修活动，风险自担、成本自理、效益独享；三、乙方集资后，甲方将联建房一单元四层二号住房，面积108平方米，房屋产权转让给乙方，住房总价为160000元。四、集资款支付与结算，签订本协议时，乙方交付所有房款总价的50%。其余款待产权办理完毕后一次性付清，产权由甲方办理，甲、乙双方各自承担办理产权所需双方应缴纳的相关费、税由乙方自行办理，甲方提供办理产权所需的资料；六、建房工期，自本协议签订之日起9月份完工，房屋交付时双方必须履行书面的签字手续，房屋交付后，乙方不得擅自改变房屋结构及适用功能，否则后果由乙方全部承担；九、上述各方不得违约，若一方违约，必须赔偿对方��失，并按房屋总款的15%处违约金。合同签订后，被告任铁向原告出具收条一份载明：“今收到吴兴富在城南五社寨槽里处联建住房款捌万元”。同年2月18日，被告任铁将收到的该购房款转交被告余朝福的合伙人周军，周军向被告任铁书立收条一份载明：“今收到任铁转交吴兴富城南五社联建集资款80000.00元。”后因被告所建房屋至今未能竣工无法向原告履行交房义务，现原告起诉来院，请求实现诉请。同时查明：原告与被告任铁相识，被告任铁与被告余朝福系亲属关系，被告任铁之子任玉聪与被告余朝福、案外周军签订《房屋联建协议》合作开发建设涉案房屋。本院认为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适��法律问题的解释》第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。由此可知，合作方共同出资、共享利润、共担风险是此类合同应当具备的三大法律特征。本案中，虽原、被告签订的名为《房屋集资联建协议》但约定被告实行风险自担、成本自理、效益独享以及被告负有转让房屋所有权于原告的合同义务等内容。因此，该约定不符合合作建房的法律特征，更符合房屋买卖合同的法律构成要件。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，双方签订的《房屋集资联建协议》应当认定为房屋买卖合同。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各��当事人应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原、被告签订《房屋集资联建协议》后原告按约定支付了购房款，而被告至今未能按合同约定向原告交付房屋已构成根本违约，根据上述规定，原告请求解除双方签订的《房屋集资联建协议》有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，该合同取得的财产应当予以返还，被告余朝福因该合同向原告所收取的购房款80000元应予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告约定若一方违约，应按房屋总价款的15%支付违约金，本案双方签订的合同因被告违约而解除，故被告余朝福应按合同约定支付违约金24000元。关于被告任铁是否承担返还购房款责任的问题。本案事实表明，被告任铁未与被告余朝福签订合同合作建房，被告任铁在代为收取原告交纳的购房款后转交被告余朝福的合伙人周军，因被告余朝福与周军系合伙关系，被告周军收取了原告支付的购房款就应视为被告余朝福所收取，故原告主张被告任铁返还购房款80000元，无事实依据，本院不予支持。被告余朝福辩称，未与原告签订《房屋集资联建协议》未能提供证据予以证实，本院不予采信。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条��第一百零七条、之规定，判决如下：一、解除原告吴兴富与被告余朝福于2015年2月15日签订的《房屋集资联建协议》；二、被告余朝福于本判决生效之日起十日内返还原告吴兴富交纳的购房款80000元；三、被告余朝福于本判决生效之日起十日内向原告吴兴富支付违约金24000元；四、驳回原告吴兴富对被告任铁的诉讼请求。案件受理费900元，由被告余朝福承担，（被告余朝福应承担的费用，原告已垫付，在履行时由被告一并支付给原告）。义务人未按判决书指定期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员　　马建华二〇一七年十月十二日书记员　　钱怀东百度搜索“”