（2017）冀05民终2684号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-21
案件名称
邢台市任源房地产开发有限公司、吴斋芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢台市任源房地产开发有限公司,吴斋芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀05民终2684号上诉人（原审被告）：邢台市任源房地产开发有限公司，住所地任县滏阳路106号。法定代表人：张绍峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁雪平，河北齐心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴斋芬，女，1964年5月20日出生，汉族，住邢台县。委托诉讼代理人：王永军（系吴斋芬丈夫），住邢台县。委托诉讼代理人：尹国忠，河北晓阳合众律师事务所律师。上诉人邢台市任源房地产开发有限公司（以下简称任源公司）因与被上诉人吴斋芬房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省任县人民法院（2017）冀0526民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。任源公司上诉请求：撤销原审判决，并依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，原判认定上诉人逾期交房时间905天是错误的，上诉人实际逾期交房天数为446天，应当自2014年6月1日开始，计算到2015年8月20日止，共计446天。一审法院计算到原审第二次开庭时间2016年11月21日合计905天，显然是错误的。原审法院以上诉人提供格式合同为由，认定上诉人违约金每日高达140.5元并不予降低，属适用法律错误，请予以降低，具体降低标准应按照诉争房屋月租金评估情况或者按照日万分之零点八予以计算。一审法院委托具有资质的评估机构进行了评估，出具了房地产司法鉴定估价报告书（卓勤司鉴〔2016〕字第161008号），确定了诉争房屋租金标准为月��金774元（折合日租金25.8元），按照逾期交房446天计算，上诉人承担违约金为11506.8元。吴斋芬辩称，原判决按照双方合同约定的违约金给付标准向被上诉人支付违约金正确，合同约定将经过综合验收合格的商品房交付给买受人，该商品房至今未经过政府部门的综合验收，应驳回上诉、维持原判。吴斋芬向一审法院起诉请求：1、被告给付2014年6月1日至2015年7月20日期间的逾期交房违约金58307.5元；2、令被告按照每天140.5元的标准，给付2015年7月20日之后的违约金，直至向原告实际交付合格房屋之日止；庭审中要求被告给付到2017年6月2日违约金154269，并赔偿代理费、误工费、精神损失费等一切费用8000元。一审法院认定事实：原告吴斋芬于2013年7月6日同被告签订了被告提供的格式商品房买卖合同，购买被告在任县滏阳路西侧开发建设的金鼎世��城住宅小区5号楼1单元402号房和储藏间，该房总价261000元，原告首付81000元，贷款180000元，付储藏间款20000元，原告共计交付房款281000元。该合同第八条交付期限约定，被告应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特出情况除外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。由于原告未收到所购房屋，于2015年7月21日诉之任县人民法院，要求被告给付2014年6月1日至2015年7月20日期间的逾期交房违约金58307.5元。按照每天140.5元标准，给付2015年7月20日之后的违约金直到实际交付之日止；并要求被告赔偿，因被告的过错和故意拖延时间造成累诉，致使原告再次在任县人民法院所付出的代理费、误工费、精神损失费等一切费用8000元。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是原、被告的真实意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同。原告按时交付了房款，被告未能按合同约定交付原告所购房屋和储藏间构成违约，应当承担继续履行合同交付原告所购房屋和储藏间，并支付违约金的义务。关于被告辩称违约金过高问题，因双方签订的合同是被告提供的格式合同，合同上所填写的内容是被告填写的，合同上违约金的计算方式是被告向原告提出的要约，该要约被原告承诺，因此违约金应按合同约定履行。按照原、被告签订的房屋买卖合同约定的违约金计算方式，每日违约金为281000元×0.0005=140.5元。因被告是在2016年11月21日任县人民法院开庭时出示了诉争房屋的建设工程竣工验收报告，故被告逾期的违约金应自2014年6月1日起至2016年11月21日止，被告逾期905日，每日违约金为140.5元，共计127152.5元；关于原告称因被告的过错和故意拖延时间造成累诉，致使原告再次在任县人民法院所付出的代理费、误工费、精神损失费等一切费用8000元，要求由被告赔偿问题，因与本案不是同一法律关系，本案不予审理。判决：一、被告邢台市任源房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内给付原告吴斋芬违约金127152.5元；二、驳回原告吴斋芬的其它诉讼请求。案件受理费3385元，由原告吴斋芬负担478元、被告负担2907元。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，一审法院委托邢台卓勤房地产估价有限公司对诉争房屋的月租金进行了鉴定，2016年10月17日该鉴定机构出具了《房地产司法鉴定估价报告书》，鉴定结论为：吴斋芬的租金为每月774元。本院认为，双方的合同约定逾期交房，任源公司按日向吴斋芬支付已交付房价款万分之五的违约金，吴斋芬交付房款281000元，每日违约金为140.5元，每月违约金为4215元，远远高于鉴定的月租金774元，任源公司以双方约定的违约金过高为由请求减少违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，任源公司逾期交房，给吴斋芬造成损失金额参照租金标准确定上调30%确定，每月为违约金1006.2元（774元×130%），每日违约金为33.54元（1006.2元÷30日），按合同约定2014年5月31日前交付房屋，故违约金自2014年6月1日起至2017年6月2日止，任源公司逾期36个月零1天，违约金共计36256.74元（1006.2元/月×36个月＋33.54元/日）。交付房屋是任源公司的义务，任源公司没有交付房屋应承担违约责任，对其主张逾期交房按446天计算没有事实依据，本院不予支持。综上所述，任源公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省任县人民法院（2017）冀0526民初683号民事判决；二、邢台市任源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿吴斋芬2017年6月2日前的损失36256.74元；2017年6月3日至实际交房之日吴斋芬的损失，按每日33.54元计算，由邢台市任源房地产开发有限公司赔偿吴斋芬；三、驳回吴斋芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3385元，由邢台市任源房地产开发有限公司负担796元，由吴斋芬负担2589元；二审案件受理费2613元，由邢台市任源房地产开发有限公司负担559元，由吴斋芬负担2054元。本判决为终审判决。审判长 张新戈审判员 秦一臣审判员 何秀艳二〇一七年十月十二日书记员 田 雨 更多数据：搜索“”来源：