（2017）苏0891民初3315号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-20
案件名称
孙兵兵、葛云与陈鹏、朱玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙兵兵,葛云,陈鹏,朱玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九条
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0891民初3315号原告：孙兵兵，男，汉族，1986年11月4日生，住淮安经济技术开发区。原告：葛云，女，汉族，1988年1月29日生，住沭阳县。被告：陈鹏，男，1963年2月22日生，汉族，住淮安经济技术开发区。被告：朱玲，女，1971年4月29日生，汉族，住淮安经济技术开发区。两被告委托诉讼代理人：杨洪如，淮安市清江浦区和平法律服务所法律工作者。原告孙兵兵与被告陈鹏、朱玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案。审理中，葛云向本院申请以原告身份参加诉讼，本院依法准许。本案依法适用简易程序于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告孙兵兵、葛云，被告陈鹏、朱玲及委托诉讼代理人杨洪如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙兵兵、葛云向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同。2、判令被告在合同执行期确保房屋及附属物品的完整性。3、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将第2项请求变更为要求被告待原告贷款到被告账户后，被告在两个月内交付房屋。事实与理由：原告与被告于2017年5月23日签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告出资78万元购买被告位于淮安市金榜花园26#205室房屋。原告按合同约定于签订合同时将2万元定金交给被告，后原告于2017年6月18日从公积金管理处获知可以办理相关贷款。原告及时告知被告贷款申请通过，并要求向被告支付首付款。但被告以应于2017年5月31日前支付首付款为由，要求被告支付迟延履行违约金2万元（后变为1万元并带走5000元电器）。原告认为，被告的主张基于合同的约定，但约定不应当适用，而应以手书的注释为依据，所以违约金无从谈起，原告拒绝了被告的要求，并于2017年7月8日以快递方式向被告发送《关于孙兵兵于陈鹏、朱玲房屋买卖合同履行过程中发生纠纷的函告》，希望搁置争议，履行合同。但被告未予答复，拒绝接受首付款并称即使接受也要扣除违约金。原告迫于无奈只得起诉。请求法院支持原告诉请。被告陈鹏、朱玲辩称，被告不同意继续履行合同，理由是原告未按约交付首付款。也没有交全部购房款，存在严重违约行为，因此被告不同意继续履行合同。房屋买卖合同应当以物权转移为生效条件，涉案合同虽签订，但没有过户给原告，同时因原告违约导致所签订的合同无法履行，原告应当承担违约责任。合同约定按房地产总价款的20%作为违约金，如果原告承担了该违约责任，被告就同意卖房。原告围绕诉讼主张向本院提交下列证据：1、2017年5月23日三方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，证明原、被告之间是买卖合同关系，备注条款第5条证明首付款是银行预审后支付的，原告不存在违约；2、2017年5月23日收条，证明被告收到原告定金2万元；3、2017年6月12日网签合同，证明双方办理了网签；4、贷款受理通知书，证明住房公积金中心受理了原告的贷款申请。5、2017年7月10日向被告发出的函告。经庭审质证，被告对原告提交的上列证据真实性没有异议。本院对当事人无异议的证据予以确认，结合当事人陈述，本院确认如下事实：2017年5月23日，原告孙兵兵与两被告及居间方签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定被告将其所有的位于淮安市金榜花园26#205室房屋，建筑面积122.33平方米，以78万元的价格转让给孙兵兵；合同签订时买方向卖方支付定金2万元，买方须于2017年5月31日之前支付除定金外的剩余首付款16万元，并向银行提交按揭贷款的相关材料，抵押贷款金额以银行审批为准，不足支付房款余额的，应于银行放款之日起三日内补足应交款；买方逾期付款，卖方有权要求买方以未付款为基数，按日千分之一支付违约金；个人所得税及契税由买方承担；卖方应于钱款结清将房地产交给买方；任何一方不履行约定义务，致合同目的不能实现，应承担总价款20%违约金。备注条款还注明：本次交易双方协商一致，交易包括相关家具、家电、固定装修及自行车库一间；待买方贷款到卖方帐户后，卖方有权居住2个月搬家时间；买方首付款等银行预审通过后支付给卖方。合同还约定了其他相关条款。孙兵、两被告及居间方在合同上签名确认。当日，原告向被告支付2万元购房定金。2017年6月12日，两原告与两被告共同办理了《房屋买卖合同》网签。该合同约定两被告将其所有的上述房屋以78万元出卖给两原告，合同约定的付款方式为分期（未注明时间），房屋交付时间为2017年9月30日前；税费交纳由买方支付；合同的生效条件为双方签字后生效。原、被告共同在合同上签名确认。当日，淮安市住房公积金中心受理了孙兵兵提交的公积金贷款申请，并向其出具了受理通知书。2017年7月10日，孙兵兵向被告发出函告，主要内容是被告向原告主张违反首付款约定，要求给付1万元及带走价值5000元电器。原告认为合同中备注条款关于首付款约定的效力高于前款首付款的约定，原告愿继续履行合同，且首付款16万元于2017年6月12日即准备，原告不同意给予违约金1万元及带走价值5000元电器的要求。原告在该函中还称其于2017年6月18日即获知有贷款资格，当日即通过居间方表达意见，但你方仍坚持原来观点。被告对原告所发函告后未予回复。因原告未能与被告继续履行所签合同，原告遂诉至本院并提出上列诉请。审理中，被告还称涉案的房屋现还是原样，其还住在里面。除双方争议的2万元违约金外，合同履行没有其他障碍，因原告拖延付款，应按现市场价格进行交易。关于首付款的交付，原告表示2017年6月8日中介已经告诉被告首付款已经准备好。被告称于中介6月8日告诉我原告首付款已经准备好，但是原告本人没有到中介去，我怀疑原告的贷款能否办下来，所以没有收首付款。原告表示当时原、被告都在中介谈首付款的事，当时想把钱给被告，但被告不肯要。被告对此表示在没有看到贷款预审通过的情况下，没有收原告首付款，也是担心审批不下来。关于贷款，原告称2017年6月13日经政务中心现场确认，被告知当周五之前没有接到通知表明具备贷款条件。之后未接到通知，表明具备条件。被告表示6月18日在中介方原告讲贷款批下来了，我当时提出去过户，但原告讲办不了。原告对此表示公积金中心只是讲通知何时去，就何时去办，没有书面手续根据当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点是涉案房屋买卖合同应否继续履行及原告是否违约。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》以及《房屋买卖合同》，依法成立，合同的约定不违反相关法律规定，当事人应当依合同的约定行使权利并履行义务。被告辩称不同意继续履行合同的理由是原告未按2017年5月23日所签合同的约定支付首付款，构成严重违约，故不同意继续履行。但双方所签合同中还备注”买方首付款等银行预审通过后支付给卖方”，该约定应属于对合同原约定”买方须于2017年5月31日之前支付除定金外的剩余首付款16万元”的变更，对当事人具有约束力。原告只有在通过贷款审批后，仍不履行向被告支付首付款才能构成违约。原告为实现合同目的，除向公积金中心申请贷款外，还筹措了首付款，只是被告担心原告申请贷款批不下来才拒收首付款。该事实可以表明，原告对于约定的首付款具有积极履行的意愿。构成违约的是被告而非原告。关于贷款，根据当事人的陈述，可以确认原告已向被告履行了告知贷款通过审批的义务。当事人应按约办理首付款的交接以及其他相关事宜。原告在合同履行中并不存在违约。被告辩称的理由，无事实依据，本院不予采纳。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，当事人所签订合同的继续履行，除了被告认为原告违约没有交付首付款外，并不存在其它障碍。因此，原告要求继续履行合同，本院依法应予支持。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条的规定，判决如下：被告陈鹏、朱玲于本判决生效后十日内，继续履行与原告孙兵兵、葛云于2017年5月23日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，并在所订上述合同条件具备约定的条件时，按合同约定向原告孙兵兵、葛云交付淮安市金榜花园26#205室房屋。案件受理费11400元，减半收取5700元，由被告陈鹏、朱玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，帐号：62×××84）。审判员 陈建淮二〇一七年十月十二日书记员 左 龙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：