（2017）赣04民终1343号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-16
案件名称
余成汉、王贵炎房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余成汉,王贵炎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终1343号上诉人（原审被告）：余成汉，男，1952年8月14日出生，汉族，九江市城市管理区泵站管理局退休员工，住九江市开发区。委托诉讼代理人：杨轶男，江西弘衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王贵炎，男，1963年11月23日出生，汉族，九江市河道管理局员工，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：周会茂，江西挚诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴民，江西挚诚律师事务所律师。上诉人余成汉因与被上诉人王贵炎房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。余成汉上诉请求：撤销浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第1702号民事判决，依法改判。另请求一、二审诉讼费用由王贵炎承担。事实和理由：1、其交付房屋给王贵炎使用，是执行单位的房屋调整决定；王贵炎支付的7566.52元是其拥有的40%产权房屋使用费及室内添置财产折旧费，而非购买该40%产权的转让费，其与王贵炎之间不存在房屋买卖关系，一审法院将此款认定为购房款显然事实错误；2、本案为房屋买卖合同纠纷，不是物权确认纠纷，余成汉持有的房屋所有权证及国有土地使用证可以证明其享有该房屋40%的产权，受法律保护，一审法院在双方没有合法有效的不动产物权合同关系的情况下，判决余成汉将该40%房屋产权过户给王贵炎属适用法律错误；3、本案审理期间长达二年，已远远超出法定审限六个月，程序违法。王贵炎辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王贵炎向一审法院起诉请求：一、判令登记在余成汉名下的[九房权证浔字第××号]房屋40%产权归其所有；二、判令登记在余成汉名下[九城公住国用（2003）字第XX号]土地使用权归其所有；三、判令余成汉依法履行办理房屋和土地登记过户手续的义务。另请求本案诉讼费由余成汉承担。一审法院认定事实：王贵炎与余成汉曾均为九江市堤防管理处（现已被九江市河道湖泊管理局合并）职工，双方为同事关系，浔阳区××室房屋（即九房权证浔字第××号房屋，简称涉案房屋）为九江市堤防管理处公房，分配给余成汉居住。1994年，余成汉与九江市堤防管理处签订九江市公有住房买卖协议书，以6066.52元的价格购买了涉案房屋40%的产权，余60%的产权仍为九江市堤防管理处所有。1998年10月15日，九江市堤防管理处出具一份旧房调整通知，内容为：“王贵炎同志，根据我处九四年分房方案中住新房退旧房规定，经堤防管理处领导班子办公会研究，同意将余成汉同志原住旧房调整给你使用，请按通知与余成汉办理有关住房事宜。”王贵炎遂于1998年搬至涉案房屋居住至今。2000年10月21日，余成汉出具收条一份，内容为：“今收到王贵炎人民币陆仟零陆拾陆元五角贰分，其它拆旧费壹仟伍佰元，合计人民币柒仟伍佰陆拾元伍角贰分。”2001年2月8日，九江市堤防管理处出具报告一份“市房改办，我单位王贵炎同志现住房，经98年全市清房领导小组，清改以后将原单位职工余成汉同志住房调整给王贵炎同志使用。请市房改办将余成汉同志房屋产权证过户给王贵炎同志，请给予支持和协助，特此报告”。后双方因该涉案房屋过户问题多次发生纠纷，协商未果，故王贵炎诉至本院。2015年9月25日，九江市河道湖泊管理局向本院出具一份情况说明，内容为：“我单位王贵炎同志现住房是经过1998年全市清房领导小组，清改以后将原单位职工余成汉同志（房屋位于浔阳区××室房屋）住房，分配调整给王贵炎同志使用。事实与理由：余成汉同志在三马路单位新建宿舍分配得一套住房，按照市1998年清房政策，经原管理处领导班子办公会研究决定，余成汉不能拥有两套住房，必须无条件退换原住房。此种情况符合国家、江西省九江市清房方案。九江市堤防管理处于2003年撤销后成立九江市河道湖泊管理局，上述涉及的房屋归我局所有。”一审法院认为，九江市堤防管理处于1998年10月5日出具的旧房调整通知，已将余成汉居住的浔阳区××室房屋分配给王贵炎使用，王贵炎从1998年居住至今，并于2000年10月21日支付余成汉6066.52元和1500元，共计7566.52元，其中6066.52元与余成汉1994年与九江市堤防管理处签订的《九江市公有住房买卖协议书》价款数额完全一致，九江市堤防管理处于2001年2月8日又向九江市房产局出具报告请九江市房改办将余成汉房屋产权证过户给王贵炎，故王贵炎主张余成汉名下九房权证浔字第××号房屋40%产权归其所有、余成汉名下九城公住国用（2003）字第XX号土地使用权归其所有的诉讼请求，本院予以支持。余成汉提出因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围的辩称，与余成汉已于1998年将浔阳区××室房屋给王贵炎居住并收取了其支付的购房款，现双方是因履行房屋过户手续引起纠纷的案件事实不符，此类案件不属于单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。判决：一、被告余成汉于本判决生效后十日内将浔阳区××室房屋（九房权证浔字第××号房屋）40%产权过户到原告王贵炎名下；二、被告余成汉于本判决生效后十日内将九城公住国用（2003）字第XX号土地使用权过户到原告王贵炎名下。本案案件受理费50元，由被告余成汉负担。本院二审查明，1998年，余成汉在三马路九江市堤防管理处新建宿舍分配得到一套住房，面积为九十余平方米，按照江西省1998年清房政策的规定，其不能拥有两套住房，故单位通知其将涉案房屋交出，并分配给王贵炎居住。之后，余成汉按照房改政策优惠价格购买了其新分住房。依据江西省人民政府赣发[1988]第8号文件《关于清理纠正领导干部在住房、建房、购房、装修住房等方面违反规定的实施办法》的规定：一般干部、职工住房面积标准为40-53平方米，对违反规定两处以上占房和超面积控制标准租房、购房、建房的应予以清理；按成本价或标准价购买公有住房，每户家庭只能享受一次，已购住房中，如其中一处已达到面积控制标准，其余住房必须限期退出。上述事实，有二审当事人陈述等证据证实。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。依据国务院1998年的城镇住房制度改革相关政策及江西省人民政府《关于清理纠正领导干部在住房、建房、购房、装修住房等方面违反规定的实施办法》规定，当时的房改房制度是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是政府根据相应的住房供给体系原则以标准价或成本价出售的。房改房的销售对象是特定并有限制的，符合分配住房条件的城镇职工才有权购买，房改房带有福利性质，每个家庭只能享受一次房改房优惠购房。房改售房中对购房面积亦是有控制的，必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的面积标准执行，如其中一处已达到面积控制标准，其余住房必须限期退出。余成汉作为九江市堤防管理处职工，依照上述政策和制度规定，只能享有一次职工按成本价或标准价购买公有住房的优惠政策。余成汉1994年购买了涉案房屋40%的产权，但之后其又分得三马路新建宿舍面积为九十余平方米的住房一套，其多占的房屋必须进行清退。该清退房屋，不仅是退出住房，还应包括其已经购买的产权及办理的房屋产权证。九江市堤防管理处完成房屋清退工作后，将涉案房屋调整分配给王贵炎。余成汉在1998年退出了涉案房屋，并交付给王贵炎居住使用。王贵炎2000年向余成汉支付人民币7560.50元，依据余成汉出具的收条内容，可以明确其中1500元为拆旧费，剩余6066.50元正好与余成汉从九江市堤防管理处购买涉案房屋40%产权的价款完全一致；九江市堤防管理处在2001年出函九江市房改办，证明按照房改制度和规定涉案房屋的40%产权已划归王贵炎所有，余成汉应将该40%产权过户给王贵炎。由此可见，涉案房屋为房改房，依据国家当时的城镇住房制度改革相关政策及江西省的相关规定，王贵炎为九江市堤防管理处职工，涉案房屋为单位分配给其居住的公房，其符合国家房改政策及制度规定，依法享有购买涉案房屋的房改优惠政策，其在向余成汉支付了涉案房屋40%产权的价款6066.50元时，即可取得涉案房屋的40%产权。余成汉在分得九江市堤防管理处在三马路新建宿舍住房一套后，清退出涉案房屋时，其即取得了新分房屋的房改优惠购买权，而不再享有涉案房屋的房改优惠政策，更无权享有涉案房屋40%产权的房改优惠购买权。余成汉在收到王贵炎支付的涉案房屋的40%产权价款时，应将涉案房屋相应的40%产权转移给王贵炎。综上，余成汉提出王贵炎支付的7566.52元是其拥有涉案房屋的40%产权房屋使用费及室内添置财产折旧费，而非40%产权的转让费，涉案房屋40%产权应归余成汉所有的上诉理由，没有事实和合理依据，不应采信。余成汉关于撤销一审判决，驳回王贵炎诉讼请求的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余成汉负担。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇一七年十月十二日书记员 胡中雪 来自