（2017）苏01民终4535号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
南京根红物业管理有限公司与南洲环艺置业（南京）有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京根红物业管理有限公司,南洲环艺置业（南京）有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终4535号上诉人（原审原告）：南京根红物业管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区百家湖街道殷巷工业园。法定代表人：沈业根，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：南洲环艺置业（南京）有限公司，住所地南京市江宁区科学园印湖路39号。法定代表人：VITALIXU，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俐，江苏华昕律师事务所律师。上诉人南京根红物业管理有限公司(以下简称根红公司)因与被上诉人南洲环艺置业(南京)有限公司（以下简称南洲公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初2653号民事判决，向本院依法提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。根红公司的法定代表人沈业根，南洲公司的委托诉讼代理人曹葳、刘俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。根红公司上诉请求：依法判令被上诉人南洲公司支付上诉人根红公司物业管理服务费计3162584.33元并承担所有诉讼费。事实和理由：上诉人根据双方签订的《物业管理委托合同》，于2008年7月1日按合同进入小区开展物业管理服务；同年12月5日，被上诉人向上诉人出具《工作联系函》，载明其开发的房产一期已经竣工。上诉人按照江宁区物价局《关于“印湖山庄”前期物业管理公共服务费试行标准的批复》文件，被上诉人提供的《印湖山庄一期审批交付面积》及工作联系函，印湖山庄住宅、商铺、别墅面积及其他清单，进行了小区的物业管理服务。案涉证据材料、房产面积、数据均由法院从建设局调取，事实已经清楚，只是因时间经过而发生变化。1、关于别墅区物业服务时间及收费标准问题，上诉人在本次诉讼中虽仅主张至2014年6月30日，但自2009年4月份至2016年10月1日间，上诉人一直都为别墅区提供物业管理服务。别墅区收费标准经多方协商，协议中虽无约定，但各方均同意为1.8元每平方米每月；自从上诉人进入小区管理开始，一直按此标准收取的。2011年12月，上诉人开具物业发票给南洲公司，南洲公司对该收费标准亦予认可。2015年南洲公司成立业主委员会，对外招标标准亦为1.8元。证人在原审作证期间与被上诉人有工作关系，其证言不足采信。2、住宅物业补贴费应为623779.81元，从2008年7月1日计算到2010年12月30日。根据根红公司提交的工人工资证明材料，案涉小区一期虽延迟至2009年6月交付，但从2008年7月起，其已对小区一期进行管理，支付了工人工资。涉案小区很多业主因房屋质量问题不愿意收房，从而造成空置。3、关于商铺的物业服务补贴费，上诉人对一审适用的递减计算规律无异议，但对面积与收费标准有异议。商铺面积应为17000多平方米，而非16859.82平方米；有700多平米方原来规划成物业用房，后被对方作为商铺出售，也应计算入上述数据。同时，被上诉人存在虚假销售行为，因而其提交的空置数据不准确。上诉人虽能认可空置率，但对于收费率不认可，应该按照1.8元每平方米每月标准计算。根据上诉人自行计算，商铺物业费合计为1973917.71元。4、关于物业费冲抵问题，双方之间就沈业根以物业费冲抵购房款实际上已有口头约定，两项共冲抵256万余元，所以上诉人2011年12月28日开具给上诉人的466700元物业费税务发票冲抵购房款。上诉人自2008年以来也没有向被上诉人收过物业服务费，充分证明了约定存在并已实施，466700元是进行冲抵而非被上诉人以现金支付。南洲公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人作为权利主张方，应尽其举证义务。上诉人系物业公司，其就一期房屋的交接状况、空置状况等均应能够举证而未进行举证，应承担不能举证的后果。被上诉人在原审中举证证明了房屋的交付以及空置情况，原审法院在依法分配举证责任的基础上，查明事实，并根据合同约定的公式计算出物业费，其判决正确。被上诉人方对原审判决酌定的商铺1.4元每月收费标准，以及别墅部分物业费等均持异议，但考虑到本案为发回重审案件，为节约司法资源计，并未上诉。具体为：1、关于别墅部分，涉案小区别墅从九十年代即开发建设，一期小区于2008年方开发建设，两者之间确实存在独立性。别墅区当时为被上诉人法定代表人居住及办公所用，自身具备保安及保洁人员。双方签订的物业服务合同中虽约定别墅属于物业服务管理区域，但事实上被上诉人并未提供物业服务。同时，第2、3号别墅已于2010年因故灭失。2、关于住宅部分物业管理费，印湖山庄一期小区迟延交付一年是因工期问题，并不是因为质量问题，此节事实法院生效判决已经查明。在被上诉人于2009年4月23号取得了竣工备案表之后，基本上所有住宅均于2009年6月份全部交付。上诉人在原审时也一直陈述其作为物业公司，涉案小区一期的房屋钥匙均由其掌握，一审法院因此让上诉人提交钥匙交接表、房屋交接统计表和空置、装修、出租情况，但是上诉人一直未能提供。被上诉人作为开发商需配合业主办理产权证，故根据当时办理产权证时的资料统计表，统计出了房屋的交付和空置情况。一审法院根据举证责任以及相应的证据，作出关于住宅部分的物业补贴费用的计算，具有事实和法律依据。3、关于商业用房部分，商铺的面积16859.82平米是根据一审法院赴房产局调取的证据进行面积计算所得，上诉人所称面积扩大，并非事实。上诉人自行制作的空置表格没有任何证据佐证。上诉人一直强调其掌握钥匙，其作为证据的控制方和物业管理公司，应当能够提供相应的证据，但是其拒不提交证据。被上诉人在原审时提交的情况统计均有相应的证据予以佐证，如购房人的签字、合同、判决书，照片等。4、关于上诉人主张的以物业费冲抵沈业根购房款问题，之前生效判决已判令沈业根支付购房款，因而并不存在冲抵问题。沈业根所提出的发票附件也系其自行计算所得，不能达到其证明目的。综上，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。根红公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令南洲公司支付拖欠的物业管理费2884077.67元（商铺部分1987587.69元、别墅部分251768.57元以及住宅部分644721.41元）；2.判令南洲公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明事实如下：根红公司与南洲公司于2006年8月2日签订《物业管理委托合同》，约定：南洲公司（甲方）将印湖山庄委托根红公司（乙方）实行物业管理，建筑面积58646.64平方米；委托管理期限自合同签订之日起至印湖山庄业主委员会成立止；物业管理服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取，公寓楼按每月每平方米1元向业主收取；管理服务费用标准的调整，按江宁区物价局批文调整；空置房屋的管理服务费，见附表《四》；前期费用，前期物业的物资支出1400元，费用清单见《表一》，前期介入物业人员费用2500元/月由甲方支付，自物业交付之日90天前须乙方自理，费用清单见《表二》，乙方所需开办费10226元人民币，在物业交付使用时由甲方支付，费用清单见《表三》；空置房补贴办法，住宅部分（包括普通住宅及公寓），至约定交付之日起60日始，当空置率大于等于50%时，按50%计，甲方按正常物业管理费用的70%补贴乙方，当空置率在50%-30%时，甲方按正常物业管理费用的60%补贴乙方，当空置率小于等于29%时，甲方不再予以补贴乙方；商业用房部分，自约定交付之日起90日始，当空置率80%，空置房甲方补贴费用见《表四》；当空置率小于等于30%时，甲方不再补贴乙方。合同附表一为《前期物业的物资支出》，附表二为《前期介入物业人员费用》，附表三为《开办费清单》，附表四为《补贴费用测算》（以下测算单价以最终实际定价为准）。附表四（1）普通住宅补贴费用测算：22759.2平方米×0.5元/平方米/月=11375.96元，总的管理费用11375.96元；空置率50%，补贴百分比70%，补贴费用3981.45元；空置率30%，补贴百分比60%，补贴费用2047.62元；空置率≤30%，补贴百分比0，补贴费用0。附表四（2）公寓补贴费用测算：9294.73平方米×1元/平方米/月=9294.73元，总的管理费用9294.73元；空置率50%，补贴百分比70%，补贴费用3253.15元；空置率30%，补贴百分比60%，补贴费用1673.05元；空置率≤30%，补贴百分比0，补贴费用0。附表四（3）商业补贴测算：17436.9平方米×0.7元/平方米/月=12205.83元，总的管理费用12205.83元；空置率70%-80%，补贴百分比60%，补贴费用5858.8元；空置率50%-60%，补贴百分比40%，补贴费用2929.4元；空置率30%-40%，补贴百分比20%，补贴费用976.49元；空置率≤30%，补贴百分比0，补贴费用0。2008年12月5日，南洲公司向根红公司出具《工作联系函》，载明：“印湖山庄一期已基本竣工，按有关文件规定：物业企业必须先期介入。请接此函件后，速安排有关人员按工作需要分期分批进入印湖山庄以便工作”。2008年12月9日，根红公司向南洲公司出具《工作联系函》，载明：“接贵公司印湖山庄一期工程基本竣工，速安排物业工作人员进入印湖山庄。为便于工作、收费。请贵公司接此函后，按规定，速提供园区规划平面图、商品房竣工验收报告、首批交付面积等文件。以便我公司开展工作”。2008年12月13日，南洲公司出具《印湖山庄一期首批交付面积》，载明“首批交付总面积：49722.49平方米”。江宁区物价局于2009年1月8日出具江宁价字[2009]4号《关于“印湖山庄”普通住宅前期物业管理公共服务费试行标准的批复》，载明“有电梯住宅每月每平方米（建筑面积）0.9元，非住宅用房收费标准由当事人协商确定”。一审另查明，印湖山庄小区一期共计6幢房屋，建筑面积51968.26平方米，其中：1幢建筑面积7993.31平方米（住宅3303.17平方米、商业用房4690.14平方米）、2幢建筑面积5046.89平方米（住宅2027.43平方米、商业用房3019.46平方米）、3幢建筑面积10686.81平方米（住宅5831.76平方米、商业用房4745.41平方米、水箱间109.64平方米）、4幢建筑面积10905.01平方米（住宅9102.42平方米、商业用房1802.59平方米）、5幢建筑面积11043.84平方米（住宅9225.33平方米、商业用房1818.51平方米）、8幢建筑面积6292.4平方米（住宅5086.42平方米、商业用房783.71平方米、自行车棚422.27平方米）。综上，住宅计34576.53平方米、商业用房计16859.82平方米以及水箱间、自行车棚计531.91平方米。前述6幢房屋均于2009年4月22日取得竣工验收备案表。前述6幢房屋均由南洲公司委托根红公司向业主交付钥匙。2011年12月28日，根红公司向南洲公司开具金额为466700元的物业费发票。一审再查明，南洲公司曾就印湖山庄别墅领取了房屋所有权证，载明2、3、4、5幢别墅建筑面积分别为401.96平方米、602.89平方米、550.59平方米、373.82平方米，合计1929.26平方米。印湖山庄商业用房的部分业主自2009年8月31日陆续进行了房屋所有权登记，办理了权属证书。根红公司于2014年6月30日向一审法院提起本案诉讼。关于双方争议的根红公司何时开始在印湖山庄小区一期提供物业管理服务。根红公司提交2008年12月5日南洲公司《工作联系函》、2008年12月9日根红公司《工作联系函》、2008年12月13日南洲公司《印湖山庄一期首批交付面积》以及《印湖山庄钥匙交接明细表》，主张2008年南洲公司即将房屋交给其管理，其自2008年12月13日开始提供物业管理服务。南洲公司质证意见：上述函件仅能证明其通知根红公司做好进入小区的准备工作，并不能证实根红公司已经于2008年12月13日进入小区提供物业管理服务，正式进场应当有相关的工作交接资料；对《印湖山庄钥匙交接明细表》真实性不予认可，“俞兴海”签名系伪造，其公司并无此人，但有俞先海，大部分交接人处无签名，部分有签名的看不清楚是何人签名。根红公司对《印湖山庄钥匙交接明细表》上接交人员的身份未提交证据。根红公司未能提交2008年12月起其聘请的保安、保洁人员的工资表、劳动合同等材料。南洲公司提交南京市中级人民法院（2012）宁民初字第25号民事判决、江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第00379号民事判决以及竣工验收备案表，以证明印湖山庄小区一期实际竣工验收的时间为2009年4月22日，在此之前处于建设状态，无需根红公司提供物业管理服务。根红公司质证后对真实性无异议，认为民事判决与本案无关。关于双方争议的根红公司是否为别墅区提供物业管理服务。根红公司陈述《物业管理委托合同》中第二章第八条载明“附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化娱乐场所、别墅群”可证实别墅区在其管理范围内。南洲公司主张别墅与住宅、商业用房相互独立，以围墙隔开，别墅区系其办公场所以及法定代表人住处，其自行聘请人员进行物业管理，提交照片1组并申请证人吴某、刘某、杨某出庭作证。吴某陈述：其2013年10月入职南洲公司，系南洲公司办公室主任，别墅系独立院落，与小区其他部分分隔，由南洲公司自行管理，根红公司未对别墅提供管理服务。刘某在2380号案件庭审中陈述：其现系南洲公司保安，2008年在根红公司做保安，在别墅区值过班，2009年4月，其与另外3名保安一起去南洲公司，专门负责别墅区，根红公司不再在别墅区值班，其工资由南洲公司发放，别墅系独立的院落。刘某在本案庭审中的陈述与以上陈述一致，另陈述：原来是4幢别墅，2010年夏天拆了一幢，2012年塌了一幢，别墅区的保洁由南洲公司的保洁人员负责。杨某陈述：其在南洲公司从事保洁工作，负责打扫别墅，别墅原有4幢，先后拆了2幢，剩2幢，其在别墅打扫期间未见到有根红公司的保洁人员在别墅区域内进行打扫。根红公司质证后对照片的真实性不持异议，对吴某的证言真实性不予认可，对刘某第一次的证言真实性不持异议，对刘某第二次的证言不予认可，对杨某的证言真实性不予认可。关于双方争议的住宅部分的物业管理费。根红公司提交2014年9月10日南洲公司出具的《印湖山庄小区成立业主委员会申请情况说明》复印件，认为该说明中载明业主入住率77%可证实此前入住率低，其主张的空置率均是其公司主任统计。根红公司就空置率未提交其他证据。南洲公司质证后对《印湖山庄小区成立业主委员会申请情况说明》复印件的真实性不予认可，认为即便是真实的也不能证实小区房屋交付给业主的情况。南洲公司提交其自行制作的《印湖山庄一期住宅交付情况统计》以及《房屋交接单、交付使用证明、契税联系单、两书、分户图、初始登记证明领取登记表》，以证明自2009年6月1日至2009年7月31日住宅已经交付的面积达24674.12平方米，空置率为28%，根据合同约定其无需支付补贴。根红公司质证后认为《房屋交接单、交付使用证明、契税联系单、两书、分户图、初始登记证明领取登记表》与交付无关，向业主交房是由其完成，业主在其处领取钥匙，其按业主实际领取钥匙的面积除以总的住宅面积得到空置率。根红公司未能提交业主领取钥匙的签名资料。关于双方争议的商业用房部分的空置率以及费用标准。根红公司提交其自行制作的商铺物业管理费明细清单，认为直至2014年12月底商业用房的空置率均高于60%，但就空置率未提交其他证据。南洲公司对上述清单不予认可。南洲公司提交其自行制作的《印湖山庄一期商铺交付情况统计》、租赁协议复印件、照片、购房合同复印件、(2013)鼓执字第863号民事裁定复印件，主张截止2013年9月24日商业用房已交付面积12677.56平方米，空置面积4182.26平方米，空置率24.8%。根红公司对南洲公司前述证据均不予认可。根红公司提交2015年9月2日《印湖山庄第三次业主大会通知》复印件以及开票日期2014年6月、付款方为中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司、金额3157.49元的发票复印件，以证实商业用房收费标准为1.8元每平米每月。南洲公司质证后不予认可。关于双方争议的南洲公司已经支付的物业管理费的数额。根红公司主张南洲公司未向其支付物业管理费，开票日期2011年12月28日的发票南洲公司实际并未支付款项。南洲公司提交2010年4月30日金额50000元的收条、2011年1月18日金额100000元的收条、2011年10月10日金额20000元的收据1份以及2009年9月30日金额27300元的发票,陈述466700元的物业管理费已经支付,收条、收据是其中170000元的支付凭证，其余部分系现金支付，暂未找到凭证,27300元的发票是466700之外支付的物业管理费。根红公司质证后认为20000元系南洲公司支付的《物业管理委托合同》附表三的开办费,其余款项系其代南洲公司垫付的电梯维保维修费，其持发票至南洲公司报销,提交电梯维保合同复印件以及发票复印件。南洲公司认为电梯维保合同以及发票时间在2013年3月至2014年4月,而其支付款项的时间在2010年至2011年，根红公司提交的合同以及发票与该150000元无关。南洲公司提交开票日期2009年1月6日金额18801元的物业服务费发票,主张系向根红公司支付的《物业管理委托合同》附表三的开办费。根红公司质证后认为该款支付的是前期物业服务的人员工资。一审审理中，南洲公司对2014年12月根红公司仍在印湖山庄小区提供物业管理服务不持异议。上述事实，有《物业管理委托合同》、函件、照片、证人证言、批复、房屋面积计算表、《房屋交接单、交付使用证明、契税联系单、两书、分户图、初始登记证明领取登记表》、收条、收据、发票、民事判决、房屋所有权登记审批表及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，当事人的合法权利应受法律保护。根红公司与南洲公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行。关于诉讼时效。南洲公司对于根红公司在2014年12月仍在印湖山庄小区提供物业管理服务不持异议，而根红公司提起本案诉讼的时间是2014年6月30日，即根红公司提起本案诉讼时双方之间的《物业管理委托合同》仍在履行中，双方并未约定物业管理费以及补贴费用的支付时间，诉讼时效应从根红公司要求南洲公司履行给付义务的宽限期届满之日或者从南洲公司明确表示不履行义务之日起计算，故对南洲公司辩称2012年6月29日前的费用已经超过诉讼时效的意见一审法院不予采纳。关于根红公司何时开始在印湖山庄小区一期提供物业管理服务。2008年12月5日南洲公司向根红出具《工作联系函》要求根红公司进驻印湖山庄小区，2008年12月9日根红公司回函要求南洲公司提交首批交付面积等文件以便于工作、收费，南洲公司于2008年12月13日出具了首批交付面积的文件，可以证实双方就在小区提供物业管理服务准备工作完成，再结合物业公司一般早于小区向业主交付时间先期介入的惯例，在双方均未提交其他交接材料的证据的情形下，一审法院采信根红公司主张的其自2008年12月13日起进入小区一期提供物业管理服务。关于根红公司是否为别墅区提供物业管理服务。结合南洲公司提交的照片以及证人证言，可证实别墅区系独立区域，与小区一期住宅以及商业用房相互独立。根据刘某的证言，在2009年4月前根红公司为别墅区提供了安保服务，故南洲公司应向根红公司支付2008年12月15日至2009年4月30日期间的物业管理费。2009年4月后无证据证实根红公司为别墅区提供物业管理服务，对根红公司主张此后的物业管理费，一审法院不予支持。对于别墅区的物业管理费的标准，双方没有约定，对照有电梯住宅每月的物业管理费的标准，结合别墅物业管理费高于普通住宅收费标准的一般市场行情，一审法院酌情认定为1.4元每月每平方米。综上，南洲公司应向根红公司支付别墅区物业管理费12154.34元（1929.26平方米×1.4元/平方米/月×4.5个月）。关于住宅部分的物业管理费。根红公司提交的《印湖山庄小区成立业主委员会申请情况说明》中载明的入住率与根红公司主张的空置率属不同概念，该说明与本案无关联性，一审法院不予采纳。根据根红公司的陈述其负责交付钥匙给业主，其应当持有业主签收钥匙的签收单，以证实小区的实际交付时间以及交付情况，进而计算出空置率，但其未能提交，应当承担举证不能的法律后果，对其主张的空置率一审法院不予采信。南洲公司自行制作的《印湖山庄一期住宅交付情况统计》载明的交付时间与其提交的《房屋交接单、交付使用证明、契税联系单、两书、分户图、初始登记证明领取登记表》载明的各套房屋资料的签收时间的间隔合理，基本吻合，一审法院予以采信。一审法院认定南洲公司统一向业主交付时间为2009年6月1日以及采信南洲公司自行制作的《印湖山庄一期住宅交付情况统计》载明的各套房屋的交付时间。按照《物业管理委托合同》约定，住宅部分交付之日起60日始统计空置率，南洲公司2008年12月13日将小区一期交付给根红公司管理，则自2009年2月11日开始统计空置率，至2009年5月31日期间，空置率为100%，按50%计算，补贴百分比70%，该期间的补贴费用为39676.57元。截止2009年6月30日，空置率为39.92%，按30%计算，补贴百分比60%，2009年6月的补贴费用为5601.4元。截止2009年7月28日，空置率为32.14%，按30%计算，补贴百分比60%，2009年7月的补贴费用为5059.33元。至2009年7月29日住宅空置率低于30%，按照约定南洲公司自2009年7月29日起无需向根红公司支付物业管理费补贴。综上，南洲公司应向根红公司支付住宅部分的物业管理费补贴合计50337.3元，对根红公司要求南洲公司支付住宅部分的物业管理费补贴的诉讼请求一审法院部分予以支持。关于商业用房部分的物业管理费。首先,关于商业用房部分的空置率。南洲公司提交的《房屋交接单、交付使用证明、契税联系单、两书、分户图、初始登记证明领取登记表》显示2011年12月底前有商业用房业主领取了登记表载明的资料,房屋所有权登记审批表显示部分商业用房业主自2009年8月31日陆续办理了房屋所有权登记、领取了权属证书，而根红公司主张一直到2011年12月底商业用房均未交付，根红公司该主张与商品房一般先交付后领取办证资料再办证的通用做法不符，一审法院不予采信。根红公司未能提交业主签收钥匙的签收单证实房屋的交付情况,仅凭其自行制作的商铺物业管理费明细清单,不足以证实其主张的直至2014年12月底商业用房的空置率均高于60%的意见，故对其该主张一审法院不予采信。南洲公司提交的《印湖山庄一期商铺交付情况统计》显示2013年9月24日前商业用房部分空置率高于30%,已构成自认,一审法院予以认定。附表四(3)中对于商业用房空置率81%-100%、61%-69%、41%-49%的补贴百分比以及补贴费用没有约定,一审法院按该表的递减规律认定为:空置率81%-100%，补贴百分比70%，补贴率0.7；空置率61%-69%,补贴百分比50%,补贴率0.35；空置率41%-49%，补贴百分比30%,补贴率0.15。按照《物业管理委托合同》约定,商业用房部分交付之日起90日始统计空置率,南洲公司2008年12月13日将小区一期交付给根红公司管理,则自2009年3月13日开始统计空置率,至2009年8月30日期间，空置率大于80%。根据南洲公司的《印湖山庄一期商铺交付情况统计》，2009年8月31日至2009年12月30日期间空置率大于80%，2009年12月31日至2011年12月6日期间空置率在70%至80%之间，2011年12月7日至2012年10月31日期间空置率在61%至69%之间,2012年11月1日至2013年9月23日期间空置率在50%至60%之间，2013年9月24日后空置率＜30%。其次，关于商业用房的物业管理费标准。根红公司提交的《印湖山庄第三次业主大会通知》以及付款方为中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司的发票,即便收费标准为1.8元每平米每月亦不足以约束南洲公司。合同中虽然约定了商业用房的物业管理费标准为0.7元每月每平方米，考虑到合同签订时间2006年，早于交付时间3年,对照物价局核定的有电梯住宅每月的物业管理费的标准,结合商业用房物业管理费高于普通住宅收费标准的一般市场行情,一审法院酌情认定为1.4元每月每平方米。综上,南洲公司应向根红公司支付商业用房物业管理费补贴572292.52元。关于南洲公司已经支付的物业管理费的数额。根红公司虽然向南洲公司开具了金额为466700元的物业管理费发票,但根红公司否认收到该笔款项，南洲公司应当提交相应的付款凭证,现其仅提供部分付款凭证,一审法院认定南洲公司总计向根红公司支付了物业管理费197300元。对于根红公司辩称150000元为报销的电梯维保维修费的意见,南洲公司支付款项的时间与根红公司提交的合同、发票的时间相去甚远,一审法院不予采纳。对于根红公司辩称20000元系南洲公司支付的开办费的意见,南洲公司已经另行提交了开办费的发票,故对根红公司该意见一审法院不予采纳。综上，南洲公司应向根红公司支付物业服务费634784.16元（12154.34元+50337.3元+572292.52元），扣除南洲公司已经支付197300元，还应支付437484.16元。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南洲公司于判决发生法律效力之日起十日内给付根红公司物业管理费437484.16元；二、驳回根红公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人根红公司提交了印湖山庄二期建筑施工合同以及室外管线综合平面图、工资表等证据，以证明其于2008年7月已进驻小区提供物业服务，且案涉别墅位于小区一期建筑之中，根红公司也对案涉别墅提供了物业服务。被上诉人南洲环艺公司对工资表的真实性、证明力不予认可，认为人员名单无法区分。对建筑施工合同及平面图，认为其为印湖山庄二期工程，该工程交付于2015年，也非根红公司管理，故与本案无关。案涉别墅区域内的四幢别墅建成于90年代，其中2、3号别墅在2010年已因故灭失，别墅区为公司老总家属居住及办公区域，有自己的保安和保洁人员；别墅虽列入物业服务合同范围，但事实上根红公司未提供物业服务。本院对上述证据的真实性依法予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。本院二审另查明，经本院工作人员现场勘验，印湖山庄现存别墅两栋4号、5号，分别为被上诉人法定代表人居住及员工办公使用，及作为物业用房使用。别墅为一期与二期住宅环绕，其外部为园林水景。被上诉人称现一期与二期住宅之间道路原为围墙，将别墅区域与一期住宅隔离；上诉人对其予以否认，认为该围墙仅为施工围挡。上诉人称其为别墅提供了巡逻、水景维护、垃圾清运等服务。关于2、3号别墅灭失时间，上诉人称该两栋别墅于2013年二期住宅建成后拆除，被上诉人称其于2010年2、3月份因二期工程施工而拆除，并认为根据其于(2015)江宁民初字第1620号案件中提交的监理日志等证据，可以证明二期工程在2012年2月已处于施工状态，2、3号别墅最迟在该时间也已灭失。经法庭询问根红公司入驻案涉小区有无办理正式交接手续、有无空置住宅、商铺的物业费打折收取记录，根红公司陈述其于2008年7月份正式进驻案涉小区进行管理，南洲公司当时有正式通知，但找不到了；案涉小区一期住宅及商铺空置情况与被上诉人举证的证据并不吻合，根红公司作为物业公司，业主收房及物业费收取均有资料，但因时间太长无法保存统计表格及票据。本院已生效的（2017）苏01民终2523号民事判决中查明，印湖山庄二期住宅工程由南京绿野建设集团有限公司（以下简称绿野公司）承建。2010年3月1日，南洲公司（甲方）与绿野公司（乙方）签订了《印湖山庄二期工程补充合同》，载明关于印湖山庄二期工程，因发包方原因该项目工程2008年4月以来未能开工，所以修订本补充合同。2011年6月17日，南洲公司与绿野公司再签订《关于印湖山庄二期工程修订补充合同条款》，载明“2010年3月1日补充合同以来又一年多未开工，由于市场变化及相关新的政策条款出台，所以在开工前再次修订原补充合同不适用的条款”，修订的内容涉及到工程决算事宜（具体条款内容略），其余条款按原补充合同不变。2012年10月30日，绿野公司就印湖山庄二期工程向南洲公司提交《开工报告》，载明“准备工作已就绪，定于2012年11月1日正式开工，希建设（监理）单位于2012年11月1日前进行审核”，监理单位南京天京建筑工程监理事务所、建设单位南洲公司在审核意见栏盖章确认。该判决还认定：虽然南洲公司以监理日志、施工日志、质量验收记录对31号、42号、43号三张签证单确认停工事实予以否定，但监理日志、施工日志均是单方记录，且监理日志中包含不属于绿野公司施工范围的其他项目的施工情况的记录，不能准确反映绿野公司的实际施工状况。此外，监理日志、施工日志、质量验收记录中有关2012年7月7日前的施工记录与施工单位、监理单位、建设单位三方盖章确认的《开工报告》的内容相矛盾。因此，一审法院对31号、42号、43号三张签证单确认停工事实予以认定，并无不当。二审再查明，已生效的江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第4187号民事判决对沈业根以物业费冲抵购房款的上诉理由未予支持，并判决沈业根支付南洲公司102室房屋首付款2561851元及逾期付款违约金。以上事实，有本院勘验笔录、当事人陈述及江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第4187号民事判决、（2017）苏01民终2523号民事判决等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根红公司为涉案印湖山庄小区一期提供物业服务，其有权依据物业服务合同，向南洲环艺公司主张相应的费用；但根红公司对其主张，必须提供证据加以证明。现双方当事人对物业服务费用发生争议，根红公司认为其自2008年7月起即入驻小区提供物业服务，但未能提供充分证据证明，南洲公司亦对此不予认可。因其一审诉讼请求中主张的物业服务费用起始点即为2008年12月，故对其超出一审诉讼请求的部分，本院不予理涉。根红公司还上诉称其为别墅区域提供物业服务至2014年12月，南洲环艺公司应当支付上述费用，对此本院认为，别墅区域位于物业服务合同的范围之内，且从别墅地理位置、外部环境而言，仍应属于整体物业服务区域的一部分，上诉人亦主张其提供巡逻、水景维护、垃圾清运服务，故上诉人要求被上诉人支付相应期间的物业管理费，可予支持。因双方对于别墅费用未明确约定，结合案件情况，一审酌定按1.4元每月每平方米标准计算，并无不当。关于4、5号别墅的物业服务费用，被上诉人应支付别墅区域物业费用为（550.59＋373.82）平方米×1.4元每平方米每月×72.5月＝93827.6元。2、3号别墅现已灭失，故对灭失前的物业管理费用，本院予以支持。现双方对于2、3号别墅何时灭失发生争议，上诉人主张的灭失时间为2013年，被上诉人主张的灭失时间为2010年，但均未能够提供充分证据予以证实。结合另案查明的情况，印湖山庄二期工程开工报告时间为2012年11月1日，本院酌定被上诉人应支付2、3号别墅自2008年12月15日至2012年10月期间的物业管理费用。经计算，应为（401.96＋602.89）平方米×1.4元每平方米每月×46.5月＝65415.7元。综上，就别墅区域，被上诉人应支付上诉人物业管理费合计159243.3元。根红公司上诉称南洲公司应根据其统计情况支付住宅、商铺的空置补贴费，对此本院认为，根红公司作为物业服务企业，对于住宅、商铺空置情况应当能够提供物业服务费发票或其他原始凭证、材料予以佐证，但其未能提供相关证据，并称因时间较久未保管相关凭证，故其应承担相应的举证不能的责任。因南洲公司自行制作的《印湖山庄一期住宅交付情况统计》载明的交付时间与其提交的《房屋交接单、交付使用证明、契税联系单、两书、分户图、初始登记证明领取登记表》载明的各套房屋资料的签收时间基本吻合，故一审法院根据举证责任分配原则采信上述证据，并据以计算住宅、商铺补贴费用，并无不当。就商铺的物业服务费标准问题，根红公司虽提交了《印湖山庄第三次业主大会通知》以及付款方为中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司的发票,但前者系物业服务企业招标标准，不能直接反映现行企业收费标准；后者仅为一家商铺缴纳的物业服务费用，在无其他证据佐证的情况下，一审法院酌定商铺物业服务费用为1.4元，亦无不当。根红公司还上诉称其已与南洲公司以物业费冲抵沈业根购房款，对此本院认为，已生效的江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第4187号民事判决对沈业根以物业费冲抵购房款的上诉理由未予支持，并判决其支付房屋首付款项，故根红公司这一上诉理由，亦不能成立。综上，根红公司的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初2653号民事判决第二项；一、变更江苏省南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初2653号民事判决第一项为：南洲环艺置业（南京）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付南京根红物业管理有限公司物业管理费584573.12元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费29873元，财产保全费5000元，合计34873元，由南京根红物业管理有限公司负担27805元，由南洲环艺置业（南京）有限公司负担7068元。二审案件受理费29873元，由南京根红物业管理有限公司负担23818元，由南洲环艺置业（南京）有限公司负担6055元。本判决为终审判决。审判长 殷源源审判员 孙 伟审判员 张旭东二〇一七年十月十二日书记员 朱亚芳 微信公众号“”