（2017）川0792民初1293号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-03-12
案件名称
四川鑫泰物业服务有限公司与张槐物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
绵阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川鑫泰物业服务有限公司,张槐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0792民初1293号原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区滨江东路南段3号。法定代表人：汪文斌，董事长。委托诉讼代理人：赵宏斌，四川天府风律师事务所律师。委托诉讼代理人：张开贵，绵阳市求实法律服务所法律工作者。被告：张槐，男，汉族。原告四川鑫泰物业服务有限公司（以下简称“鑫泰物业公司”）诉被告张槐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫泰物业公司的委托诉讼代理人张开贵、被告张槐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫泰物业公司向本院提出诉讼请求：请求判决被告支付原告物业服务费本金2385.47元、生活垃圾费114元，违约金119.27元，共计2618.74元。事实和理由：原告于2008年1月4日与四川龙都实业有限公司签订《布鲁斯国际新城前期物业服务合同》，合同约定由原告向布鲁斯小区提供前期物业服务，物业服务等级为二级，物业服务费标准为2015年6月1日至2016年5月31日为1.56元/平米/月，2016年6月1日之后为1.2月/平米/月，违约金计算方式为未缴纳物业费总额的5%。合同签订后，原告依约提供了相应的物业服务。被告为案涉小区31-XX-XXXX号业主，该房屋建筑面积为87.96平方米，被告自2015年6月1日至2016年12月31日期间，已对原告拖欠物业服务费累计19个月。经原告催收未果，按照合同约定及相关法律规定，被告应当按约支付物业服务费本金、生活垃圾费，并向原告交纳相应的违约金。被告张槐辩称，没有交物业费是原因是其交了2015年半年的物业费后发现了一系列问题，楼道三个灯是坏的，一直没有维修。楼层下面的锁随时都在坏，对房屋防盗也没有处置好，小区的地灯也没有了，在催收物业费时，也没有出示过合同，原告的服务存在很大的问题。当事人围绕其诉讼请求依法提交了身份信息证明、《入住通知书》、《商品房买卖合同》、《催费通知书》、《前期物业服务合同》、安县人民法院行政判决书及绵阳市中级人民法院行政判决书等证据。本院按照法定程序对各方当事人提交的证据进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月4日，原告鑫泰物业公司与“布鲁斯国际新城”小区开发商四川龙都实业有限公司签订“布鲁斯·国际新城”项目B区《前期物业服务合同》和《前期物业服务补充协议》各一份，约定由原告鑫泰物业公司为“布鲁斯国际新城”B区《按照二级服务质量标准及服务内容提供物业管理服务，高层住宅每月按照1.56元/平方米的标准计收物业服务费用（实际收取是每月1.2元/平方米），多层住宅每月0.60元/平方米，另每月代收垃圾清运费6元，业主或物业使用人应按月交纳物业服务费用。同时约定，开发商四川龙都实业有限公司违反合同第四条的约定拒绝或拖延履行保修义务，业主或物业使用人可以自行或委托原告修复，修复费用及造成的损失由开发商承担。因开发商的原因给业主和物业使用人、原告造成人身伤害、财产损失，开发商承担责任；如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用和相关代收费用，按所欠费用总额的5%支付违约金。前述物业服务合同及补充合同签订后，原告鑫泰物业公司为“布鲁斯·国际新城”小区提供物业管理服务至今。2013年9月9日，被告张槐购买了“布鲁斯·国际新城”31-XX-XXXX号住宅房一套，建筑面积87.96平方米，并于2014年入住。被告张槐入住后，交纳物业管理服务费及相关代收费用至2015年6月1日止即未再交纳。截止2016年12月31日，被告张槐欠生活垃圾费114元（6元/月×19月）、物业服务费2385.4元（87.96×1.56×12+87.96×1.2×7），其中2015年6月1日至2016年5月31日按1.56元/平方米计算，2016年6月1日其按1.2元/平方米计算，生活垃圾费及物业服务费合计金额为2499.4元。经催收未果，原告遂起诉来院并提出如前诉请。被告在庭审中陈述原告的服务存在很大的问题，楼道三个灯是坏的，一直没有维修。楼层下面的锁随时都在坏，对房屋防盗也没有处置好，小区的地灯也没有了。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告鑫泰物业公司与四川龙都实业有限公司签订的前期物业服务合同及相关补充合同，不违背法律规定，该合同对本案被告周艳具有约束力。而且，被告购买房屋时亦承诺遵守业主临时公约。故被告张槐在购买并实际入住房屋后，应当按照约定向原告鑫泰物业公司支付物管费、生活垃圾费。根据原告主张的收费标准，被告从2015年6月1日起至2016年12月31日止共欠原告物业服务费和垃圾清运费2499.4元，被告对此应当予以支付。关于原告主张违约金119.27元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告从2015年6月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费及垃圾清运费的行为属违约行为，但本院考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处及小区的和睦相处，对原告的违约金主张本院不予支持。关于被告辩解原告的服务存在服务不及时、小区安保等问题。根据《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》的约定，若由于原告的过错行为给被告造成了损失，被告可以另行主张权利。且被告无证据证实该小区不是原告在进行物管服务而另有其人，那么既然被告接受了服务，原告即有权收取物管费用。故被告的该辩解理由不能成为其对抗不缴纳物管费的理由。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张槐应于本判决生效之日起五日内给付原告四川鑫泰物业服务有限公司自2015年6月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费2499.4元；二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告张槐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 向 钧二〇一七年十月十二日书记员 陈蕾羽