（2017）苏05民终6928号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-06
案件名称
李素琴、潘建华与朱卫纲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱卫纲,李素琴,潘建华,周文卓
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终6928号上诉人（原审被告）:朱卫纲，曾用名：朱卫刚，男，1976年6月23日生,汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：魏凤英，女，1976年3月2日生，汉族，住苏州市，系上诉人妻子。委托诉讼代理人：孙志洋，北京大成（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李素琴，女，1977年1月12日生，汉族，住昆山市。被上诉人（原审原告）：潘建华，男，1973年9月5日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑明镜（苏州）律师事务所律师（代理上列二被上诉人）。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑明镜（苏州）律师事务所律师（代理上列二被上诉人）。原审第三人：周文卓，女，1984年11月10日生，住溧阳市。委托诉讼代理人：张伟国，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。上诉人朱卫纲因与被上诉人李素琴、潘建华、原审第三人周文卓房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第05201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱卫纲的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回李素琴、潘建华的诉讼请求；3、追加张某某、魏凤英参加诉讼；4、诉讼费用由李素琴、潘建华负担。事实与理由：首先、一审查明事实错误。1、本案系案外人张某某借李素琴、潘建华之名买房，上诉人与被上诉人从未见面协商过。2、上诉人撤销合同的通知书交给中介马某时，马某是接收的。一审查明所谓的李素琴、潘建华未接到撤销通知，是因为上诉人不知其电话，无法联系。3、上诉人也非因房屋涨价而不卖房。其次、一审适用法律错误。1、李素琴、潘建华不是真正的买方，其主体身份不适格，应驳回起诉。2、本案合同缺少实质性的关键要素，尚未成立，上诉人实质是撤销要约，因此被上诉人的诉讼请求应予驳回。3、本案房屋买卖合同未征得共有人魏凤英同意，也未通知房屋承租人，侵害了该二人的权利，且合同系案外人张某某假托他人名义签订的，系以合法形式掩盖非法目的，合同违反法律强制性规定，应为无效。4、合同即便有效，事实上也无法履行，上诉人解除合同，符合合同免责条款，不应承担违约责任。合同继续履行，上诉人要向承租人承担赔偿责任，上诉人一无所得，不符合民法公平等价原则。本案合同没有共有人魏凤英签字，属效力待定合同，现魏凤英不同意卖房，合同无法履行。另外，如上诉人将房屋卖掉，户口也无法安置。故上诉人出卖房屋是法律和政策所不允许的，因这些原因不履行合同，不应承担违约责任。5、承租人的优先购买权，依法应得到保护，而不应该出卖人履行合同后，承租人向出卖人另行主张赔偿。6、本案定金是立约定金，因被上诉人过错，导致合同不成立，定金不应返还。7、本案并非上诉人因房屋涨价而恶意违约，反而是被上诉人因房屋涨价而滥用诉权恶意诉讼。8、本案应追加张某某、魏凤英参加诉讼。被上诉人李素琴、潘建华答辩称：原审判决事实查明清楚，法律适用正确，应予维持。1、关于涉案房屋买卖合同的效力。上诉人是房屋权属登记的产权人，所以上诉人与被上诉人签订的合同是有效的，况且根据原审查明的事实，在签订合同时，上诉人的配偶魏凤英也是在签约现场，没有提出任何异议。2、被上诉人授权张某某作为代理人与上诉人签订合同的行为是有权代理，被上诉人对张某某的签约行为一直都是确认的。张某某也向上诉人提供了授权委托书，但是上诉人以授权委托书没有公证为由拒绝承认其效力是没有任何法律依据的。综上，原审判决应予维持。原审第三人周文卓答辩称：同意上诉人的第一项第二项的主张，本案的第三人作为承租人应享有优先购买权，依法应予保护。而上诉人在未通知第三人的情况下，将该房屋出售给他人，该买卖合同应予无效。因此，应撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一审法院查明事实：2015年9月2日，李素琴（乙方、购房人）与朱卫纲（甲方、售房人）在苏州工业园区湖之家房产中介服务有限公司（丙方、中介方）居间下签订《房屋买卖合同》。朱卫纲在甲方处签名，案外人张某某在乙方代理人处签名。合同约定：甲方自愿将苏州工业园区金鸡湖馨都广场1B幢410室房屋出售与乙方。房屋面积76.07平方米。实际成交价为170万元。该房屋产权及其配套设施过户的所有相关费用由双方各自承担。乙方于2015年9月2日交付定金人民币5万元；9月15日前办理网签、交易签字过户手续，付5万元；资金托管160万元；乙方申请贷款112万元，交易签字资金托管首付48万元，如贷款不足，差额部分由乙方补齐。甲方承诺于房款结清腾空该房屋，并将钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接手续。合同另约定，房屋买卖交易结束，该房屋原租赁合同办理变更手续，房租即为乙方收取。甲乙双方共同委托丙方进行网签及备案等政府规定的相关过户手续。合同签订当日，朱卫纲在房屋买卖合同上记明，收到定金现金3万元，另2万元银行转账，以信息为凭证。合同约定2015年9月15日网签，在此日期之前，中介人员马某打电话给朱卫纲方，通知其办理网签合同签字手续，朱卫纲方告知买方名字不对，不予同意。马某通知双方于2015年9月17日见面进行进一步协商。当日协商未果，张某某拿出李素琴、潘建华委托其购房的授权委托书，但朱卫纲妻子魏凤英认为没有公证的委托书无效。朱卫纲当日下午打印了《撤销合同通知书》，交给马某。撤销合同通知书内容为：“本人朱卫纲于2015年9月2日在苏州工业园区湖之家房产中介服务有限公司签订了房屋买卖合同。买方名义上是李素琴，但当时李素琴本人未到场，在合同上签字的是张某某。张素娟没有李素琴的授权委托书，中介公司的人为尽快促成交易也没有向我提供相应的委托证明。至今张某某未提供证据证明其有代理权。鉴于以上事实，我认为张某某签订合同的行为属于无权代理。所以我通知贵公司及张某某，我本人对该合同不予认可，主张行使撤销权。”马某称对朱卫纲的撤销通知书不予接受。李素琴、潘建华称未接到该撤销通知书，也不予同意。一审另查明，涉案房屋于2002年4月14日登记在朱卫纲名下。同日，朱卫纲将该房屋抵押于中国工商银行苏州工业园区支行，抵押债权10万元。该笔贷款已于2007年4月11日结清，但朱卫纲未办理他项权证注销手续。中国工商银行苏州工业园区支行同意该笔贷款项上抵押物他项权利注销。2013年5月1日，朱卫纲将涉案房屋出租给周文卓，合同约定租期为2013年5月10日起至2014年5月9日。一审诉讼中，周文卓陈述，租赁合同到期后，其和朱卫纲口头约定自动顺延，如要提前终止协议，需要提前书面通知。2015年八、九月份时中介带人来看房，周文卓没有问过是卖房还是租房，因为周文卓确定房东要把房子租给其他人，必须提前一、两个月书面通知周文卓，故周文卓判断是卖房，这个对周文卓当时居住没有很大影响，所以就让其他人进来看一下。期间，中介总共带人5-10次来看房。周文卓在中介带人看房之后曾和房东联系，询问他近期有没有卖房的意向，房东没有正面回答，告知没什么问题。李素琴、潘建华诉讼后，周文卓在其和朱卫纲签订的房屋租赁合同下方注明：本合同每次到期后自动顺延一年，条款不变，如双方要终止合同，须提前二个月书面通知。另，一审法院于2016年1月14日依李素琴、潘建华申请依法查封了涉案房屋。一审庭审中，证人马某向本院陈述：“我是双方买卖房屋的中介，张某某跟我讲了几次要买房子。我太太打电话给魏凤英问是否卖房，魏凤英的两套房子一直也是委托我们出租，我们有10多年的接触。魏凤英一开始不同意卖，后来她又同意卖了，就是这套馨都广场1B410房屋，价格每平方22500元，总价款170万元左右。后来就跟张某某联系，张某某说最好低一点，我说不行，魏凤英不肯让，后来张某某同意了170万元。我们就到上海签字了。张某某说考虑到首套房的问题，就以她妹妹的名义买。我觉得这没什么区分，就没管。合同是一条一条过的，定金是5万元，还有违约损失条款。魏凤英17号要到欧洲去，15日前要办理网签手续。我就按照手续操作。因物业费没有交，魏凤英委托我缴纳，我8号把物业费交了，8号下午挂牌打合同。当天下午魏凤英打电话来说现在这个房子卖到230万元了。签合同时魏凤英说迁户口很容易的，9号她又打电话来说户口不可以迁了。张某某说不迁户口也没关系，这个事就过去了。10号魏凤英又打电话来说约我聊聊，大家就出来了，她讲朱卫纲的父亲说合同上下名称不符合，说不行，叫我解释一下。她写好了一个东西，叫我签字，签什么不清楚，反正就是一个说是张某某以李素琴的名义买房子的东西。12号我打电话给魏凤英说买方钱已经准备好了。后来到了14号，我打电话给魏凤英叫她来签字，她说没有空。到了17号，双方都表了态，朱卫纲表示不肯卖房子，也不承认违约，后来我希望三方协商解决，没有成功。”对证人马某证言，李素琴、潘建华质证意见为：对证言真实性没有异议。李素琴、潘建华认为证人证言清楚证明了本案签订合同已经履约合同过程中的细节，也很清楚的表明了朱卫纲违约事实；朱卫纲质证意见为：证人证言情况基本属实，但关于通知承租人的陈述表达不清，实际上本案中原朱卫纲即中介方都没有就房屋的买卖通知承租人，当时认为不需要告诉。本案在一审审理过程中，李素琴、潘建华向一审法院缴纳了剩余房款165万元。一审法院认为：李素琴、潘建华与朱卫纲之间签订房屋买卖合同时，合同明确记载买受人为李素琴、潘建华，张某某仅在买受人签字栏下方代理人处签名，故合同签订时朱卫纲清楚买受人的真实身份，其对李素琴、潘建华购买涉案房屋时明知的。事后，张某某已向朱卫纲出示了委托书，证明委托合法性，张某某的代理行为的所产生的法律后果应由委托人李素琴、潘建华承担，故案外人张某某代理李素琴、潘建华与朱卫纲之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。双方应当按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因朱卫纲在网签之前以李素琴、潘建华委托无公证为由拒绝履行网签义务，构成违约。双方在合同约定网签日期之后再次协商未果，朱卫纲拒不履行合同构成违约。朱卫纲称合同已由其单方撤销，其提交的撤销通知仅送达中介人员，并无证据证明已送达李素琴、潘建华，亦无证据证明撤销通知向中介人员送达即为生效，故其撤销通知并未发生单方解除合同的法律后果。诉讼中，李素琴、潘建华已将剩余房款165万元缴纳至法院，涉案房屋已无产权变更登记障碍，故李素琴、潘建华请求判令朱卫纲继续履行房屋买卖合同，朱卫纲配合办理涉案房屋过户至两李素琴、潘建华名下的诉讼请求，予以支持。关于周文卓享有优先受偿权，认为合同无效的述称意见，有违法律规定，李素琴、潘建华与朱卫纲之间签订合同的效力并不因为出卖人未向其通知而无效。即使出卖人未履行通知义务，其仅应向出卖人主张赔偿责任，周文卓与李素琴、潘建华之间并无合同关系；周文卓提出请求只是抗辩意见，并非独立主张，周文卓的述称意见不能成立。因李素琴、潘建华已将剩余房款165万元提存至法院，为避免诉累，一并对此作出判决。遂依法判决：一、朱卫纲继续履行双方于2015年9月2日签订的房屋买卖合同，于判决生效之日起十日内将苏州工业园区金鸡湖馨都广场1B幢410室房屋过户至李素琴、潘建华名下；二、李素琴、潘建华于判决生效之日起十日内支付朱卫纲房款165万元（已支付）。案件受理费20100元，保全费5000元，共计25100元，由朱卫纲承担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：本案二审争议焦点在于：1、当事人的主体资格；2、合同的效力；3、合同能否继续履行。首先，当事人的主体资格。张某某代理李素琴、潘建华与朱卫纲接洽，并签订房屋买卖合同。二审中，朱卫纲对当事人主体资格及诉讼地位提出异议。1、李素琴、潘建华是否具有原告主体资格。朱卫纲认为系张某某要买房，其从未与李素琴、潘建华见面及协商，李素琴、潘建华不是本案适格的原告。本案中，与朱卫纲协商、签约的确为张某某，但张某某持有李素琴、潘建华的授权委托书，合同抬头的购房人明确为李素琴，落款中张某某在代理人栏签名。即便在协商合同条款时朱卫纲未与李素琴、潘建华见面，但在2015年9月2日签订合同时，朱卫纲应当知道李素琴为购房人这一事实，其并未提出异议，且完成了合同的签署。可见，双方签订合同时对于双方当事人是明知且无异议的。网签时，朱卫纲认为李素琴、潘建华的授权委托书未经公证无效。但法律并未规定授权委托书必须经公证，被代理人李素琴、潘华华对授权委托书的真实性也是确认的，故代理行为有效，代理的法律后果由被代理人承担。涉案的房屋买卖法律关系的双方当事人为李素琴与朱卫纲。李素琴及其丈夫潘建华因房屋买卖合同的履行而提起诉讼，具备适格的原告主体资格。朱卫纲认为李素琴、潘建华原告主体不适格的上诉理由不能成立，不予采纳。2、魏凤英应否追加为本案当事人。朱卫纲认为魏凤英系其妻子，房屋为其与魏凤英的共同财产，应追加魏凤英为本案共同被告。本院认为，涉案房屋登记在朱卫纲名下，其是作为夫妻的代表予以登记的。其后，朱卫纲也可以作为夫妻的代表签订合同、参加诉讼。最后，涉案房屋登记在朱卫纲名下，由合同相对方朱卫纲履行协助过户义务并不存在法律上的障碍。故对朱卫纲主张追加其妻子魏凤英为本案被告的上诉请求，不予支持。3、应否追加张某某为本案当事人。张某某作为代理人参与了合同协商和签订，但代理的法律后果归属于被代理人，张某某不是本案房屋买卖合同的当事人，不属必须参加本案诉讼的当事人。朱卫纲称本案中实际买房人是张某某，李素琴、潘建华只是形式上的买房人。既然本案在形式上由李素琴、潘建华签订了合同，那么其实质的履行主体也只能是李素琴、潘建华，合同履行的实质后果也归属于李素琴、潘建华，而不可能由张某某承担。张某某无法，也不可能获得本案法律关系中的实质权利。因此，对朱卫纲主张追加张某某为本案当事人的上诉请求，不予支持。其次，房屋买卖合同的效力。张某某代理李素琴与朱卫纲签订房屋买卖合同，并不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。二审中，朱卫纲对合同效力的认定提出异议。1、合同是否成立。合同内容包含了房屋买卖法律关系所必需具备的主要条款，双方当事人在合同文本上已作了签署，虽然李素琴一方系由代理人张某某签署，但代理的法律后果归属于被代理人，故该签署产生当事人签署的法律效力。双方签署合同文本即是意思表示一致，合同成立。朱卫纲认为，李素琴、潘建华从未出面协商，只有张某某参与，而张某某的没有经公证的委托书，所以买方是谁不明确。本院认为，公证并非委托书生效的法律要件，被代理人李素琴、潘建华无论是当场确认还是事后追认委托书真实性及效力，委托均自始有效，本案合同双方当事人在合同文本上即作了明确，当事人见面与否，并非合同成立的要件。朱卫纲认为，合同内容仅是其向对方当事人发出的要约，对方当事人从未作出承诺，且其已撤销了该要约。对此，本院认为，法律并不强制要求为意思表示必须由当事人亲为，签署合同文本即意味着完成了要约、承诺及订立书面确认书这几个环节，合同已告成立。撤销要约须在受要约人作出承诺之前，本案中，朱卫纲的撤销通知系在签署合同文本之后，不产生撤销要约的效力，且其撤销通知书抬头即明确为“撤销合同通知书”，并非“撤销要约通知书”，内容中也明确了“签订了《房屋买卖合同》”，故朱卫纲认为其已撤销了要约，明显与事实和证据不符，不予采信。2、合同是否被撤销。房屋买卖合同签署后，朱卫纲向中介及张某某发出了撤销通知书。通知书称“认为张某某签订合同的行为属于无权代理……本人对该合同不予认可，主张行使撤销权。”《合同法》第五十四条规定了当事人可行使撤销权的情形包括：重大误解、显失公平以及欺诈、胁迫、乘人之危导致意思表示不真实，并不包括无权代理，朱卫纲提出撤销合同的事由不符合法律规定，不产生撤销合同的效力。3、合同的效力。本案房屋买卖合同的内容并不违反法律的强制性规定，应为有效。朱卫纲认为，合同未经共同共有人签字，属于效力待定。朱卫纲作为共有人的代表进行了权利登记，其也有权作为共有人代表签署合同文本，且有证据证明共同共有人魏凤英在当时是对签署该合同是同意的，故朱卫纲称合同效力待定的上诉理由不能成立，不予采纳。朱卫纲认为，其签订合同未经其妻子的同意，侵害共同共有人的合法权利，应为无效。本院认为，涉案合同系经中介介绍签订的，一审中，中介人员提供了证言，证明签订合同经过了朱卫纲妻子魏凤英的同意，故朱卫纲该项上诉理由与证据所证明的事实不符，不予采信。朱卫纲上诉认为，合同标的物房屋已出租给第三人周文卓，其签订房屋买卖合同，侵犯了承租人的优先购买权，合同应为无效。房屋已出租是事实，房屋出租人在未通知承租人的情况下出售房屋，侵犯承租人的优先购买权，对此，房屋承租人可以向出租人主张赔偿损失，但这并不影响出租人与买受人之间房屋买卖合同的效力，即便承租人主张房屋买卖合同无效。故朱卫纲的该项上诉理由缺乏法律依据，不予采纳。朱卫纲上诉还认为，合同系案外人张某某假托他人名义签订的，系以合法形式掩盖非法目的，合同违反法律强制性规定，应为无效。对此，本院认为，虽然证人证言中提及张某某想以李素琴名义买房，但事实上所有法律手续均以李素琴名义办理，在该法律关系中，权利义务均归属于李素琴，张某某作为代理人即便代为履行了合同义务，也无法通过本法律关系取得房屋权利。因此，在本法律关系中，不存在以合法形式掩盖非法目的。朱卫纲的该项上诉理由不能成立，不予采纳。第三，合同能否继续履行。合法有效的合同，应当诚实履行。朱卫纲上诉认为合同无法继续履行。1、继续履行是否有违公平等价原则。朱卫纲称，继续履行合同，其就要向承租人承担违约责任，其损失可能超过其所得，故继续履行有违公平等价原则。对此，本院认为，合同应当信守是合同法的根本精神，除发生不可抗力外，当事人只要按合同诚信履行，就不会产生不可预料的损失，就不会背离公平、等价等基本原则。本案中，朱卫纲作为出租人，只要在出售房屋前通知房屋承租人，在承租人不主张优先购买权的前提下，其出售房屋即不会侵害承租人的权利，这是信守房屋租赁合同所应为的行为。朱卫纲未通知承租人周文卓，如造成周文卓损失，周文卓自然可主张赔偿，赔偿金额则应与损失金额相等，这就是公平、等价原则在合同履行中的体现。至于赔偿额是否超过其所得，则是利益归属问题，合同当事人不能为避免一合同的损失赔偿而不履行另一合同，否则同样有违公平原则。因此，朱卫纲认为继续履行合同有违公平等价原则的理由不能成立，不予采纳。2、户口迁移。朱卫纲上诉认为，涉案房屋为其唯一住房，出卖后其户口无法迁移，故房屋买卖合同无法履行。户口迁移系房屋买卖合同履行的后续行为，其目的之一在于使出卖人与标的物权利彻底脱离，排除物权人行使物权时的障碍，作为房屋买卖合同的附随义务，应由房屋出卖人承担。合同附随义务能否履行，不能阻却合同主体义务的履行，即使附随义务确实无法履行，也应由义务人承担违约责任，而不是消灭其履行合同主体义务的责任。故朱卫纲以无法迁移户口为由主张合同无法履行的主张不能成立，不予采纳。3、承租人优先购买权的保护。朱卫纲主张，承租人的优先购买权应优先保护，故房屋买卖合同不能履行。本院认为，如前所述，本案合同有效，承租人优先权并不能成为有效合同继续履行之障碍。第四、本案是否恶意诉讼。朱卫纲认为本案系因房屋涨价而引起的恶意诉讼。涉案合同已成立并合法有效，合同当事人有权主张合同权利，在相对人不履行合同时，有权向法院提起诉讼，房屋买受人李素琴起诉系依法行使诉权。朱卫纲作为合同义务人搜寻借口处处推脱不履行义务，诉讼中还称合同权利人恶意诉讼，明显违背诚信，其该项上诉理由，缺乏事实依据，有违法律精神，不予采纳。综上所述，涉案房屋买卖合同成立并合法有效，双方应按合同履行。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人朱卫纲的上诉理由均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由上诉人朱卫纲负担。本判决为终审判决。审判长 包刚审判员 吴栋审判员 郑雄二〇一七年十月十二日书记员 孟桢 更多数据：搜索“”来源：