（2017）鲁01民终6261号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-12-14

案件名称

种道平与济南恒大翡翠华庭置业��限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

种道平,济南恒大翡翠华庭置业有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2017）鲁01民终6261号上诉人（原审原告）：种道平，女，1956年11月20日出生，汉族，住山东省枣庄市。委托诉讼代理人：迟俊盛（系种道平之夫），住山东省枣庄市。被上诉人（原审被告）：济南恒大翡翠华庭置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：谈朝晖，董事长。委托诉讼代理人：邵华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王倩，女，该公司工作人员。上诉人种道平因与被上诉人济南恒大翡翠华庭置业有限公司（以下简称恒大置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）鲁0102商初917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。种道平上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院（2015）鲁0102商初917号民事判决书，依法改判支持种道平的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由恒大置业公司承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当。一、戴宏海系种道平女婿，在购买诉争房产前其欠种道平数百万元。种道平想在济南购买房产，于是种道平夫妻二人及戴宏海到济南看��，选中了恒大置业公司开发的某某某某某某某某某某某某某房产。种道平回到枣庄后戴宏海就以自己的名义独自办理购房事宜。因戴宏海欠种道平款项，且购买该房系种道平意愿，故戴宏海将购房人名字变更为种道平后，欠种道平的钱就不用再还。对此恒大置业公司也是知情并认可的，并为种道平重新出具了收款收据和认购书，电费等也是种道平缴纳。2014年10月戴宏海因涉嫌诈骗被日照市莒县公安局刑事拘留，并于2016年判处无期徒刑。济南市历下区人民法院以此驳回种道平的诉讼请求错误的。一审判决认定事实有误。涉案房屋的购房人已经变更为种道平，且恒大置业公司以自己的行为对变更进行认可。该房屋买卖合同的双方系种道平与恒大置业公司，与戴宏海无任何关系。诉争房产虽然先由戴宏海办理购买手续，但该房产的实际购买人系种道平，且已经办理完毕��更手续。二、一审判决无证据证明购房人变更为种道平是违法的，种道平不存在协助戴宏海转移财产的行为。三、一审判决依据刑事判决书认定涉案房产系戴宏海购买，该两份判决书认定涉案房产系赃款赃物明显有误。对于日照市莒县公安局等的查封冻结行为，种道平在戴宏海诈骗案审理过程中已经向日照市中级人民法院提出了异议，但日照市中级人民法院等公然违反法律规定，对种道平的异议行为没有理睬，对此种道平在戴宏海案判决后也通过向最高人民法院、最高人民检察院等申诉的方式要求法律监督。2017年5月日照市中级人民法院以（2017）鲁11执29号执行裁定书认定：其冻结、查封的银行存款及房产均在第三人名下，且被执行人在上述两项财产中占有的具体权益不明确，相关当事人也已提出异议或起诉，并据此驳回戴宏海诈骗案被害人的执行请求。也就是说��日照市中级人民法院已经认可对于涉案房产种道平等已经提出异议。一审判决再依据戴宏海刑事判决书进行判决明显错误。四、《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同；第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己合同中的权利和义务一并转让给第三人。一审判决对该两条规定没有适用，显属于法律错误。综上所述，涉案房屋的购房合同已经合法变更为种道平，合同的当事人系种道平，与戴宏海根本无任何关系。一审判决明显认定事实有误，适用法律不当。请求二审法院依法支持种道平的上诉请求。恒大置业公司辩称，一审法院事实认定清楚。1.涉案房屋购房人是戴宏海，所付房款也是由戴宏海本人支付，戴宏海是涉案房屋的买受人。恒大置业公司从未与种道平签订过涉案房屋的商品房买卖合同，种道平也��未向恒大置业公司支付过购房款项。2013年4月24日，戴宏海与恒大置业公司签订《商品房买卖合同》，后戴宏海于2013年4月24日支付了房屋首付款1866680元，于2013年10月25日支付第二笔房款1244453元，累计向恒大置业公司支付购房款3111133元。种道平并未向恒大置业公司支付过任何房款。2.恒大置业公司确实配合戴宏海办理过将涉案房屋更名手续，在办理更名手续的过程中配合更换过恒大置业公司的楼宇认购书和收据，但并未最终办理完成，尤其恒大置业公司得知戴宏海涉嫌诈骗罪，数额上亿且涉案房屋被枣庄警方查封、购房款被日照莒县警方查封的情况下，更不可能完成更名。恒大置业公司从未与种道平签订过涉案房屋的商品房买卖合同。种道平称其已经变更为购房人，没有任何事实依据。3.涉案房屋目前仍然处于被枣庄警方查封状态，包含戴宏海支付的3111133元购房款在内的400万元款项目前也仍然被日照市中级人民法院冻结中。恒大置业公司作为无辜的第三方，因戴宏海的诈骗罪的犯罪行为目前仍在蒙受损失，种道平明知这一事实仍要求恒大置业公司返还戴宏海支付的购房款无任何依据。4.种道平在一审庭审过程中虚假陈述，为了非法占有实际由戴宏海支付的3111133元购房款不择手段，理应受到法律的制裁。种道平一审时称涉案房屋是恒大置业公司一房二卖，在同一天既卖给了戴宏海，又卖给了种道平，种道平提交法庭的认购书和收据均是恒大置业公司直接与其签订并向其开具的，并不承认系配合戴宏海更名给种道平的事实，意图混淆法庭的视听，诱导法庭作出错误的事实认定。种道平为了实现其非法目的，虚构事实。种道平称购房人已经变更成其自己，没有任何事实依据。综上所述，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求��民法院依法维持原判。庭审中补充答辩意见如下：恒大置业公司认为无论涉案房屋是否在该刑事案件中被认定为赃物，均不影响戴宏海向恒大置业公司付款购房的事实，只不过会影响涉案房屋是否会作为诈骗罪的赃物被处理，与本案并无关联。种道平向一审法院起诉请求：1.请求判令解除种道平与恒大置业公司2013年4月19日签订的《恒大帝景楼宇认购书》；2.请求判令恒大置业公司返还种道平购房款3111133元及利息（自2014年3月31日起至判决生效之日至按照银行同期贷款利息计算）；3.诉讼费用由恒大置业公司承担。一审法院认定事实：2013年4月19日，案外人戴宏海与恒大置业公司签订编号为某的《恒大帝景楼宇认购书》，支付定金5万元认购位于济南市文化东路与山大路交叉口的某某某某某某某某某某某某某某某房屋（以下简称涉案房屋）一套。2013��4月24日，案外人戴宏海与被告恒大置业公司签订了商品房买卖合同购买涉案房屋,建筑面积321.71平方米,总价款6222267元，合同约定戴宏海采取分期付款方式支付房款：2013年4月27日前支付首期房款1866680元，2013年10月24日前支付1244453元，2014年4月24日前支付1244453元，2014年10月24日前支付1244453元，2015年4月24日前支付622228元。戴宏海于2013年4月24日支付了房屋首付款1866680元（含定金5万元），于2013年10月25日支付第二笔房款1244453元，累计向恒大置业公司支付购房款3111133元。2013年10月25日,戴宏海支付违约金747元.剩余购房款3111134元戴宏海未予支付。2014年2月26日，枣庄市公安局薛城区永福路派出所出具《证明》，载明：“兹现有我辖区种道平，女现由于本人原因，自愿退出对该房产的购买，由种道平向济南恒大翡翠华庭置业有限公司签署相关的协议及办理该房产的购房手续，若因此引起的任何法律纠纷和经济赔偿均由本人负责，与济南恒大翡翠华庭置业有限公司无关。”戴宏海与种道平在该具结书上均签名并摁手印予以确认。戴宏海与种道平持上述《证明》及《具结书》向恒大置业公司申请变更涉案房屋买受人，在涉案房屋的更名审批表中载明，涉案房屋总价款6222267元，已付款3111133元，客户姓名为戴宏海，新客户姓名为种道平，因客户家庭意见严重不统一，特申请更名为种道平，两人为母子关系。后，恒大置业公司与种道平就涉案房屋签订了编号为0002225号的《恒大帝景楼宇认购书》，涉案房屋买受人为种道平，2014年3月31日，恒大置业公司向种道平出具收据一张，载明收到涉案房产的购房款3111133元。但种道平与恒大置业公司并未签订商品房买卖合同，种道平亦未提交证据证明其重新交纳购房款。2014年10月21日，枣庄��公安局高新技术产业开发区分局向恒大房地产济南公司发出高新公调证字第（2014）00040号《调取证据通知书》，该公安分局因戴宏海非法吸收公众存款案需调取戴宏海在恒大房地产济南公司开发的恒大帝景小区购买房屋时的购房手续、变更手续、付款方式和凭证等手续。后，枣庄市公安局高新技术产业开发区分局向恒大置业公司出具高新公封字第（2014）00004号查封决定书，将戴宏海购买的涉案房屋予以查封。山东省枣庄市薛城区人民法院于2014年10月24日作出（2014）薛民初字第1416-1号民事裁定书，于2014年10月27日作出（2014）薛民初字第1440号民事裁定书，以戴宏海涉及多宗民间借贷纠纷案件为由，查封了戴宏海在恒大置业公司购买的涉案房屋，查封期间不得为戴宏海办理合同变更等手续。2014年10月27日，恒大置业公司向戴宏海发出通知书，以戴宏��购买涉案房屋逾期付款为由，解除了与戴宏海签订的涉案房屋商品房买卖合同，并要求戴宏海支付违约金，于2014年10月30日之前办理退房、撤销网签与合同备案等手续。2014年11月26日，山东省莒县公安局以戴宏海涉嫌诈骗，并曾向恒大置业公司支付购房款购房为由，冻结了恒大置业公司银行存款400万元。山东省高级人民法院于2016年11月21日作出的（2016）鲁刑终379号刑事裁定书中认定，涉案房产系由戴宏海购买，并已支付了311.1133万元。另查明，种道平与案外人迟俊盛系夫妻关系，戴宏海系种道平女婿。迟俊盛通过银行转账的方式向戴宏海转款情况如下：2009年5月31日10万元、2009年6月6日20万元、2009年11月6日10万元、2009年10月5日21万元、2011年9月16日220万元、2014年4月12日20万元、2014年4月18日200万元、2014年4月18日79万元。一审法院��为，种道平主张恒大置业公司一房二卖，将涉案房屋同时出卖给种道平与案外人戴宏海，但种道平没有提供其向恒大置业公司支付购房款的付款凭证，结合戴宏海与种道平出具的《具结书》及枣庄市公安局高新技术产业开发区分局高新公封字第（2014）00004号查封决定书，山东省枣庄市薛城区人民法院（2014）薛民初字第1416-1号民事裁定书、（2014）薛民初字第1440号民事裁定书，山东省高级人民法院（2016）鲁刑终379号刑事裁定书等已生效的法律文书等证据，一审法院认定涉案房屋系由戴宏海购买，并由戴宏海向恒大置业公司支付了311.1133万元购房款，种道平与恒大置业公司签订的楼宇认购书系因种道平与戴宏海申请更换买受人而签订的，种道平与恒大置业公司并未就涉案房屋签订过商品房买卖合同，种道平亦未向恒大置业公司支付过购房款，其并非涉案房屋的实际购买人。因种道平与恒大置业公司双方均同意解除于2013年4月19日签订的《恒大帝景楼宇认购书》，故对种道平的该项诉讼请求，一审法院予以支持。因种道平并未向恒大置业公司就涉案房屋实际支付购房款，其要求恒大置业公司返还购房款3111133元及利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。判决：一、种道平与济南恒大翡翠华庭置业有限公司签订的《恒大帝景楼宇认购书》（编号为0002225）于2015年4月28日予以解除；二、驳回种道平要求济南恒大翡翠华庭置业有限公司返还购房款3111133元及利息的诉讼请求。案件受理费31690元，由种道平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。种道平提供如下证据：证据1、日照市中级人民法院（2017）鲁11执29号执行裁定书复印件一份，欲证明种道平为购买涉案��屋支付的款项并非为赃款。证据2，电费单据复印件一份，欲证明一审庭审中恒大置业公司已经认可将涉案房屋的购房人变更为种道平，且双方已经签订商品房买卖合同，但一直未将书面合同交付给种道平。经质证，关于证据1,恒大置业公司对该证据的真实性无异议，但认为该裁定书仅是对戴宏海对涉案房屋的权益不明确进行了认定，与本案无关。对于证据2，恒大置业公司对其真实性有异议。二审中，种道平提交中止审理申请书一份，主张种道平就涉案房屋向日照市中级人民法院提出异议，且已向山东省高级人民法院提出申诉，本案应中止审理。经审查，种道平认可戴宏海涉及的刑事案件现在并未进入法院的审判监督程序，故其申请中止审理没有事实依据，本院不予支持。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据山东省枣庄市薛城区人民法院（2014）薛民初字第1416-1号民事裁定书、（2014）薛民初字第1440号民事裁定书，山东省高级人民法院（2016）鲁刑终379号刑事裁定书，涉案房屋的购买人系戴宏海，并由戴宏海向恒大置业公司支付了311.1133万元购房款。种道平与恒大置业公司签订的楼宇认购书系因种道平与戴宏海申请更换买受人而签订，种道平与恒大置业公司未签订商品房买卖合同，种道平亦未向恒大置业公司支付购房款，故一审法院认定种道平并非系涉案房屋的实际购买人，并无不当。种道平与恒大置业公司均同意解除双方于2013年4月19日签订的《恒大帝景楼宇认购书》，故一审法院判决解除该认购书并无不当，应予维持。关于购房款，因种道平并未向恒大置业公司就涉案房屋实际支付购房款，其要求恒大置业公司返还购房款3111133元及利息的诉讼请求，没有��实和法律依据，不应支持。综上所述，种道平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31690元，由种道平负担。本判决为终审判决。审判长　　闫振华审判员　　黄宏伟审判员　　李　静二〇一七年十月十二日书记员　　李在利百度搜索“”