（2017）鄂0106执异79号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-26
案件名称
武汉团结集团股份有限公司、张朝阳执行审查类执行裁定书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
武汉团结集团股份有限公司,张朝阳
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2017）鄂0106执异79号案外人：武汉市武昌区吉楚快捷酒店，住所地：武汉市武昌区泰园路特*号。经营者：颜佳，女，1979年9月27日生，汉族，住湖北省荆州市荆州区，委托代理人：熊敏，北京市京师（武汉）律师事务所律师。申请执行人：武汉团结集团股份有限公司，住所地：武汉市武昌区团结大街20号。法定代表人：宋占伟，该公司负责人。委托代理人：苏恋，该公司职员。被执行人：张朝阳，男，1970年12月7日生，住武汉市武昌区，本院在执行申请执行人武汉团结集团股份有限公司（以下简称团结集团）申请对被执行人张朝阳强制执行土地腾退纠纷一案中，于2017年8月2日向武汉市武昌区吉楚快捷酒店（以下简称吉楚酒店）送达（2017）鄂0106执1125号协助执行通知书，通知吉楚酒店在收到本通知之日起五日内自行清退出店内的全部物品。吉楚酒店不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。吉楚酒店向本院请求：中止武昌区法院（2017）鄂0106执1125号协助执行通知书的执行。事实及理由：一、本案在被执行人为张朝阳的情况下要求协助执行张朝东名下的财产，没有法律依据。1、涉案协助执行财产属张朝东所有。2012年9月27日，武昌区秦园路社区居委会出具《证明》显示，秦园南路13-14号房屋，面积约3000㎡，此房屋无房产证和土地使用证，现房屋为武昌区琴园村附109号属居民张朝东所有，地点：秦园路特3号。2012年10月8日，武昌区徐家棚办事处加盖公章，确认上述《证明》情况属实；2、执行法院无权处分张朝东的财产。根据（2015）武仲裁字第0000606号裁决书，被执行人是张朝阳，而非张朝东。2012年10月16日，吉楚酒店通过与张朝东签订《武汉市房屋租赁合同》，取得涉案房屋使用权。在未证实涉案房屋属张朝阳所有的情况下，执行法院要求吉楚酒店协助执行张朝东名下的房屋没有法律依据；3、即使张朝东在团结集团的土地上修建房屋，构成侵权或者违约，也应当有法院的生效法律文书裁决确认张朝东需要腾退房屋，吉楚酒店才有义务协助执行腾退房屋。二、即使房屋所有权人为被执行人张朝阳，武昌区法院要求吉楚酒店在收到通知之日起的5日内自行清退店内的全部物品是错误的，也是违法的。1、张朝阳是涉案房屋产权人，有权出租。根据（2015）武仲裁字第0000606号裁决书查明的事实：《租赁合同》约定，租赁期间，被申请人（指张朝阳）可以在申请人（指团结集团）的土地上建设房屋，房屋层高只能为三层，房屋“产权“永久归被申请人所有。该《租赁合同》直接证明团结集团将房屋的产权约定给张朝阳，张朝阳作为产权人，有权将涉案房屋进行出租；2、吉楚酒店承租涉案房屋，按合同支付了对价，是善意第三人，适用善意取得制度。张朝阳将被执行人张朝阳所有的房屋与吉楚酒店签订《武汉市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，受法律保护。该《武汉市房屋租赁合同》约定的租赁期间为2012年11月8日至2024年11月8日止，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，该房屋目前还在租赁期内，吉楚酒店有权拒绝向团结集团腾退房屋。终上，（2017）鄂0106执1125号协助执行通知书损害了吉楚酒店的合法权益，请求中止对该房屋的执行。吉楚酒店为支持其异议主张，向本院提供了以下证据：1、秦园居委会在2012年9月27日出具的《证明》一份，武昌区政府徐家棚街办事处城管科在该证明上签署“情况属实”的意见，并加盖了公章；2、张朝东与颜佳在2012年10月16日签订的《武汉市房屋租赁合同》；3、张朝东在2015年11月９日、2016年11月9日向吉楚酒店出具的收到房屋租金的收据两张。申请执行人团结集团抗辩称，一、执行法院要求吉楚酒店腾退，是执行生效仲裁裁决，完全合法。（2015）武仲裁字第0000606号裁决早已于2015年8月10日生效，裁决认为：团结集团与张朝阳之间签订的《土地租赁合同》，将土地出租给张朝阳使用，该租赁合同已于2015年1月16日届满自行终止，张朝阳已无权占有租赁的土地，故裁决张朝阳自行从租赁的土地上腾退。因张朝阳一直未自觉履行仲裁裁决规定的义务，团结集团遂向法院提出申请，而吉楚酒店实际占据了属于团结集团的土地，执行法院对其送达协助执行通知，要求其腾退，理由充分，完全合法。二、张朝东并非土地承租人，无权出租该土地上所建房屋，吉楚酒店占据团结集团土地，纯属非法，不应受到法律保护。按照吉楚酒店自述，向吉楚酒店出租房屋的是张朝东，并非张朝阳。然而根据上述生效仲裁裁决认定的事实，与团结集团签订土地租赁合同的是张朝阳。在租赁土地上建设的房屋与张朝东无关，张朝东无权向吉楚酒店出租房屋。因此，张朝东与吉楚酒店之间的房屋租赁合同关系既不合法，也非有效，吉楚酒店占据团结集团土地本身就是违法，不受法律保护。另无论是徐家棚街道办事处，还是秦园路社区居委会，都不是认定或确定房屋权属的法定机构，它们所出具的《证明》不能作为认定房屋权属的依据，且该《证明》明显违背了生效仲裁裁决所认定的事实，没有任何法律效力。三、团结集团与张朝阳之间的《土地租赁合同》，土地租赁面积为667㎡，但实际上张朝阳占用的土地面积为1400㎡，远超过团结集团出租的土地面积，其在非法占有面积上所建房屋均属非法。按照合同要求，张朝阳所建房屋最多只能建2001㎡（667×3）的房屋，层高不能超过三层。但实际上仅吉楚酒店，其层高就是四层，且面积约为3000㎡。已远超过土地租赁合同的约定，且张朝阳建设房屋从未办理过任何建设规划报批手续，属于违法建筑。因此，张朝阳在租赁土地上所建房屋，既未如约依法办理规划报批手续，又远超过约定的层高和面积，是违法建筑，应予拆除，不应受法律保护。四、不论张朝阳是否拥有所建房屋产权，生效裁决书规定的腾退义务均须履行。即便张朝阳按照土地租赁合同约定，依法依规在租赁土地上建设房屋，一旦土地租赁期限到期，就必须从土地上腾退迁出，地上建筑物由所有权人（团结集团）无偿取得。否则，如承租人对租赁土地上所建房屋拥有“永久“产权，就意味着土地租赁合同关于租赁期限毫无意义，集体土地就可以通过这种方式“以租代征”。因此，不论张朝阳是否拥有承租土地上所建房屋的“永久”产权，一旦土地租赁期限届满，都必须从土地上腾退，所建房屋也随之被集体土地所有者无偿收回。至于吉楚酒店的房屋租赁合同，更明显超出了土地租赁期限，其超出部分违法也不受保护。五、吉楚酒店非法占据团结集团土地，并不构成善意取得，其提出的异议适用法律错误。首先，善意取得系指无权处分人将其财物转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。本案中，吉楚酒店只是房屋承租人，且还是非法承租人，不符合善意取得的任何条件。同时，吉楚酒店提供的房屋租赁合同，每年租金仅54、60、68万元，而房屋面积则高达3000㎡，即吉楚酒店的租金标准是每年每㎡180元、200元、227元，拆合到每个月不超过每㎡15元、17元、19元，这个标准远低于住宅的标准，属于明显低价，无善意可谈。其次，吉楚酒店援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定提出异议，这一条对本案不适用。本案中，并未发生任何不动产的转让受让情况，土地自始都是团结集团的，且吉楚酒店与张朝东签订的租赁合同并不是合法有效的，更何况张朝阳所建房屋是违法建筑，不受法律保护。综上，执行法律对吉楚酒店送达的协助执行通知书，理据充足，合理合法，吉楚酒店提出的异议，没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。审查查明：申请执行人团结集团与被执行人张朝阳土地租赁纠纷一案，武汉仲裁委于2015年8月10日作出（2015）武仲裁字第0000606号裁决书，裁决书查明：2004年12月26日，团结集团作为出租方与张朝阳为承租方签订《租赁合同》，约定：张朝阳承租团结集团土地使用权，土地地址在武昌秦园路，土地使用面积667平方米，租赁期限10年，自2005年1月1日至2015年1月15日，租金为一次性支付，总价20万元。租赁期限届满后。《租赁合同》自行终止。租赁合同还约定，租赁期间，张朝阳可以在租赁土地上建设房屋，房屋层高只能为三层，房屋“产权”永久归张朝阳所有。2015年1月19日，团结集团向张朝阳发出《通知书》，明确要求张朝阳在2015年2月3日前腾退租赁的土地、恢复土地原状并移交申请人、支付拖欠的租金。裁决认为，《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效；出租人（团结集团）对出租的土地拥有法定的权利，《租赁合同》历经十年，期间并未有其它人向张朝阳主张土地权利，团结集团对张朝阳租赁的土地拥有土地权；根据《租赁合同》第9条的约定，合同租赁期满后，合同自行终止。本案《租赁合同》已于2015年1月16日自行终止，即从2015年1月17日开始，张朝阳无权继续占有本案合同所涉土地，团结集团是否发出或如何发出终止合同的通知，不影响《租赁合同》自行终止的法定事实。张朝阳已无权占有承租的土地，应按照合同的约定，向团结集团腾退所租赁的土地；关于腾退土地与土地上所建房屋的关系，由于该问题不属于仲裁请求的受理范围，仲裁庭不宜作出评判。该委裁决：被申请人张朝阳于裁决书达次日起30日内自行从租赁的土地上腾退。因张朝阳未履行仲裁裁决确定的义务，团结集团于2017年5月23日向本院申请强制执行。请求强制被申请人张朝阳从团结集团出租的土地上腾退。2012年10月16日，案外人张朝东与颜佳签订《房屋租赁合同》，将武昌区秦园路特3号建筑面积3000平方米房屋出租给颜佳，租赁期限为12年，从2012年11月8日至2024年11月8日。颜佳租赁上述房屋后于2013年4月23日注册开办个人经营的吉楚酒店。审查中，吉楚酒店确认酒店经营所用秦园路特3号房屋即是团结集团向张朝阳出租的本案争议土地上所建的房屋。本院审查认为，本案执行的依据是武汉仲裁委作出的（2015）武仲裁字第0000606号裁决书，执行内容是强制被执行人张朝阳腾退租赁的土地，将土地返还给团结集团。根据仲裁裁决的认定，团结集团向张朝阳主张的是集体土地所有权，是物权。而吉楚酒店（颜佳）与张朝东之间是租赁合同关系，是债权。物权是绝对权、对世权，债权是相对权，对人权，除法律特别规定的例外情形，一般情形下，物权优于债权。本案中，作为房屋承租方的吉楚酒店，其租赁合同的出租人是张朝东，而非团结集团，吉楚酒店与团结集团之间并无合同关系。吉楚酒店虽基于与张朝东的租赁合同而占有租赁的房屋为有权占有，但因土地租赁合同到期，仲裁委作出的（2015）武仲裁字第0000606号裁决已裁决土地承租人张朝阳从租赁的土地上腾退，因此相对于团结集团而言，因承载秦园路特3号房屋的土地使用权已经丧失，吉楚酒店对该房屋及房屋所依附土地的占有自仲裁裁决书生效起已转化为无权占有。至于武昌区秦园路特3号房屋是土地承租人张朝阳所建，还是案外人张朝东所建、房屋所有权人是张朝阳，还是张朝东、建设手续是否合法、是否办理所有权证等问题，均不属于执行案件审查范围。作出上述武昌区秦园路特3号房屋及依附的土地的直接占有人，本院通知吉楚酒店协助腾退出所占有的上述房屋及依附的土地，符合法律规定，吉楚酒店也有义务协助本院的执行。吉楚酒店的异议主张没有法律依据，本院不予支持。本案属执行行为异议，而非执行标的异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回武汉市武昌区吉楚快捷酒店异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内，向武汉市中级人民法院申请复议。审 判 长 万文沙审 判 员 舒光明人民陪审员 孙艳萍二〇一七年十月十二日法官 助理 刘良志书 记 员 冯 武