（2017）渝0243民初3376号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-12-14
案件名称
包秋兵与陈大和房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
彭水苗族土家族自治县人民法院
所属地区
彭水苗族土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包秋兵,陈大和
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0243民初3376号原告：包秋兵，男，1975年2月11日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：吕兴文，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。被告：陈大和，男，1967年1月27日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：陈大彪，男，系陈大和之弟，1975年6月4日出生，住址同上。原告包秋兵诉被告陈大和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包秋兵及其委托诉讼代理人吕兴文，被告陈大和及其委托诉讼代理人陈大彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包秋兵向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.被告退还原告定金27000元；3、被告按银行同期贷款利息支付至付款时止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在XX镇场上修建房屋一幢，原告于2012年6月12日交付定金27000元，但被告至今未办理房屋产权。根据法律规定，未依法登记领取权属证书的无权转让，同时，被告不在XX居委生活，原、被告不是同一生产组织。基于以上，原、被告的买卖行为至始至终无效，不受法律保护，被告依法应当全额退还定金27000元。被告陈大和辩称，1.被告已经记不清当年的事情了，请求原告出示购买被告房屋的买卖合同相应依据；2.原告于2017年5月向贵院起诉，贵院判决后，被告不服，向重庆市第四中级人员法院提起上诉，在二审开庭后，原告却撤诉，现原告以同样的事实和理由又起诉，与前诉的当事人、诉讼标的、诉讼请求都相同，属于重复诉讼，人民法院不予受理。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:陈大和在XX镇XX居委四组（XX小学附近）购买一处旧房。2011年，陈大和拆除旧房后在原址重新修建五楼一底房屋一幢，该房屋于2012年完工，但未办理房屋权属证书。2012年6月12日，包秋兵与陈大和约定，陈大和将其房屋第四楼以157000元的价格转让给包秋兵，包秋兵支付定金27000元，还欠130000元，于2012年年底付清，如果付不清就按167000元履行，如果陈大和在年底前转让给他人就得返还双倍定金。包秋兵向陈大和支付了定金27000元，但未在约定的时间内支付房款，陈大和遂于2016年年底将房屋转让给他人。2017年2月20日，包秋兵以陈大和将房屋转让他人违约为由向本院提起民事诉讼，要求陈大和返还其双倍定金，后于2017年5月11日撤回起诉。2017年5月15日，包秋兵以陈大和的房屋未依法登记领取权属证书为由，请求确认双方的房屋买卖合同无效，并返还包秋兵购房定金27000元，本院审理后作出（2017）渝0243民初1919号民事判决，判决确认陈大和与包秋兵订立的房屋买卖合同无效，陈大和返还包秋兵购房定金27000元。陈大和不服，向重庆市第四中级人民法院上诉，在二审过程中，包秋兵提出撤诉申请，经陈大和同意后，重庆市第四中级人民法院于2017年8月28日作出（2017)渝04民终767号民事裁定书，裁定撤销本院(2017)渝0243民初1919号民事判决，准许包秋兵撤回起诉。另查明：包秋兵在XX镇XX村有一间半瓦房。庭审中，包秋兵陈述其本次提起诉讼的主要事实和理由系双方不属同一集体经济组织。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。陈大和否认与包秋兵订立书面合同，但根据双方的陈述，可以认定双方已经订立了口头的房屋买卖合同。包秋兵未出示证据证明其取得了涉诉房屋的土地使用权，也无证据证明涉诉房屋占用的土地性质系国有土地，根据本地乡镇实际情况，未依法办理农用地转用审批手续的均系集体土地，即陈大和建房占用的系集体所有宅基地。在法律属性上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，是给予本集体经济组织成员的居住福利。受让人取得村民转让的私房后，房随地走，事实上同时对宅基地行使使用权。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）中指出，”农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：”宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让”。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第15条第2款”将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”因此，我国法律法规将农村宅基地使用权及宅基地上房屋的转让限定于本集体经济组织内部，而向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房的，违反了集体经济组织的成员权属性。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。陈大和和包秋兵并非同一集体经济组织，包秋兵在拥有一处宅基地后再购买房屋也违反了《中华人民共和国土地管理法》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，应此双方签订的房屋买卖合同无效，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈大和与包秋兵订立的房屋买卖合同无效，应当返还收取的购房定金27000元。关于损失赔偿金，即包秋兵起诉的利息，因合同无效双方都有过错，且过错相当，故本院确定各承担同期同类贷款利息50%的损失，包秋兵也无证据证明陈大和何时收到其27000元购房定金，本院确定从第一次起诉时即2017年2月20日起算。关于陈大和提出包秋兵的本次起诉属于重复起诉的意见，第一、包秋兵本次起诉的诉讼请求不同；第二、因包秋兵于2017年5月15日以陈大和的房屋未依法登记领取权属证书为由，请求确认双方的房屋买卖合同无效，而包秋兵本次起诉依据的是双方不属同一集体经济组织等理由，属于新的事实、新的理由；第三、本次诉讼不是在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，因此不属于重复起诉，应依法予以受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告包秋兵与被告陈大和订立的房屋买卖合同无效；二、被告陈大和于本判决生效之日起十日内返还原告包秋兵购房定金27000元及经济损失（经济损失以27000为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利息的50%，从2017年2月20日起计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元（原告包秋兵已预交238元），减半收取计238元，由被告陈大和负担（被告陈大和于本判决生效之日起十日内直接支付给原告包秋兵）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 刘宇二〇一七年十月十二日书记员 张宁 百度搜索“”