（2017）辽0105民初7953号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-11-16

案件名称

原告沈阳市高创金上物业管理有限公司诉被告唐尧物业服务合同纠纷一案民事一审判决书

法院

沈阳市皇姑区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳市高创金上物业管理有限公司,唐尧

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条

全文

辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民事判决书（2017）辽0105民初7953号原告沈阳市高创金上物业管理有限公司。法定代表人王欢，系该公司总经理。原告委托代理人宋竹萍，系北京康达律师事务所沈阳分所律师。原告委托代理人景涵彬，系北京康达律师事务所沈阳分所律师。被告唐尧。原告沈阳市高创金上物业管理有限公司诉被告唐尧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员和晓岚适用简易程序独任审判，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告沈阳市高创金上物业管理有限公司委托代理人景涵彬、被告唐尧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，要求被告给付2009年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业费9037元，电梯费2016元，并由被告承担本案诉讼费。被告辩称，不同意缴纳物业费，我家房屋从2006年入住至今一直漏雨，期间物业维修过2次，都没有维修好，一到雨季室内墙壁渗水、潮湿、脱皮、长毛，影响居住；该小区15、16、17号楼在园区外，物业约定有24小时保安，但是物业基本没有做到，导致2008年有尾随进楼的情况，有报案记录；保洁人员配备不够，清扫不及时；电梯间及公共设施维修不完善、不及时；绿化率降低，没有及时进行补植；由于单元门陈旧，物业没有及时维修导致十一期间单元门不能正常开启，业主在园区内停滞3、4个小时，无法进入室内，最后敞开大门半宿，存在安全隐患；综上不同意缴纳全额物业费。另外，我的电梯费已补交到2016年12月31日，我家电梯是两个人，不存在欠2017年之前电梯费的情况。经审理查明，被告唐尧系位于皇姑区的业主。2006年9月辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司和辽宁高校后勤集团物业管理有限公司签订了建赏欧洲前期物业服务合同，由辽宁高校后勤集团物业管理有限公司为该小区提供物业服务，合同中对委托管理事项、委托管理期间、双方的权利义务、物业管理服务内容质量、物业费收取的标准等事项均进行了约定，其中约定该小区园内住宅的物业费的收费标准为1.5元/月•平方米，园外住宅（15.16.17号楼）物业费的收费标准为1元/月•平方米，储藏间（仓房）物业费每月0.75元/月•平方米，高层楼房电梯运行费每人每月12元。2010年5月25日，辽宁高校后勤集团物业管理有限公司（高校物业）与沈阳市高创金上物业管理有限公司（高创物业）签订债权转让协议，协议中约定将高校物业拥有的建赏欧洲业主2008年9月1日起拖欠的物业管理费、电梯费及仓房费的债权转让给高创物业，并于2010年5月26日在园区内张贴债权转让通知书，通知该园区全体业主。2013年3月原告沈阳市高创金上物业管理有限公司与沈阳市皇姑区建赏欧洲业主委员会签订了物业服务合同，合同中对委托管理事项、委托管理期间、双方的权利义务、物业管理服务内容质量、物业费收取的标准等事项均进行了约定，其中约定该小区的物业费的收费标准为1.5元/月•平方米，非住宅房屋每月0.75元/月•平方米，高层楼房电梯运行费每人每月12元。合同期限为2013年1月1日至2015年8月31日止。2015年8月25日双方签订了补充协议，约定将委托期限延后至2015年12月31日。2016年2月，双方续签了物业管理服务合同，委托期限为2016年1月1日至2018年12月31日止。被告欠缴2009年9月1日至2016年8月31日的物业费，双方就此问题协商未果，原告遂于2017年9月1日起诉来院。上述事实，有双方提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、前期物业服务合同、物业管理服务委托合同、社区出具的业主委员会成立备案通知书，债权转让协议及债权转让通知书、房屋电子登记查询证明等证据、在案为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而被告未按时向原告交纳物业费，系违约行为，故原告请求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张原告提供的各项物业服务不到位的问题。根据被告提供的证据，不足以证明物业公司在履行合同的过程中存在严重瑕疵或违约行为，被告以此要求减免部分物业费的抗辩主张，因缺乏事实和法律依据，本院对被告该项抗辩主张不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接收业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。被告主张的房屋漏雨及维修问题，与本案不属同一法律关系，本案不予审理。关于被告拖欠物业费的具体数额，依照物业服务合同的期限、约定的收费标准及实际拖欠时间2009年9月1日至2016年8月31日止，共计84个月)予以计算，即2009年9月1日至2016年8月31日期间的物业费为：84个月×107.55㎡×1元=9034元，本院予以支持。关于原告主张被告拖欠2009年9月1日至2016年8月31日期间电梯费一事，因在诉讼期间被告已经将此款交予物业公司，故原告对该项诉讼请求予以撤回。综上所述，根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告唐尧给付原告沈阳市高创金上物业管理有限公司自2009年9月1日至2016年8月31日期间的物业费9034元，于本判决生效后立即付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费38元（原告已预交），由被告唐尧承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员　　和晓岚二〇一七年十月十二日书　记　员　　王洁琦本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规的其他义务。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”