（2017）琼0271民初4658号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2018-08-28

案件名称

（2017）琼0271民初4658号原告（反诉被告）海南文星创客科技发展有限公司与被告（反诉原告）三亚福音妇产医院房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

三亚市城郊人民法院

所属地区

三亚市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

海南文星创客科技发展有限公司,三亚福音妇产医院

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条

全文

海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初4658号原告（反诉被告）：海南文星创客科技发展有限公司。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王富祖，甘肃诚域律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小辉，甘肃诚域律师事务所律师。被告（反诉原告）：三亚福音妇产医院。法定代表人：李华平，该医院院长。委托诉讼代理人：郭胜辉，海南建亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡晓斌，海南建亚律师事务所律师。原告（反诉被告）海南文星创客科技发展有限公司（以下简称文星公司）与被告（反诉原告）三亚福音妇产医院（以下简称福音医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用普通程序。于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）文星公司的委托诉讼代理人王富祖、何小辉，被告（反诉原告）福音医院的委托诉讼代理人郭胜辉、蔡小斌到庭参加诉讼。庭后给双方当事人15天的调解期限，未达成调解协议。本案现已审理终结。文星公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认文星公司与福音医院2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月19日解除；2.判令福音医院立即向文星公司腾退交还上述《房屋租赁合同》项下坐落于三亚市天涯区解放路的温泉丽景房产；3.判令福音医院自2017年1月14日起按每天240元，向文星公司支付截止2017年6月6日的逾期付款违约金34080元；4.判令福音医院向文星公司支付年租金总额20%的违约金24万元；5.判令福音医院向文星公司自2017年6月3日起按每日3287.7元向文星公司支付房屋占用费，至其完全从租赁房屋中搬离之日止；6.判令福音医院自2017年6月3日起按日租赁费用6575元向文星公司支付逾期搬离的违约金，至其完全从租赁房屋中搬离之日止；7.判令福音医院向文星公司赔偿经济损失200万元。事实与理由：2011年4月13日，文星公司与福音医院签订《房屋租赁合同》，约定，文星公司将其所有的位于三亚市回新路（现三亚市天涯区解放路）的丽景温泉酒店地上一至三层（总建筑面积3528平方米）出租给福音医院作为医院使用，地下室免费给福音医院使用；租赁期限为15年，自房屋交付之日起开始至15年期满后的同日止；租赁费约定为：第一年至第五年（2011年7月13日至2016年7月13日）租金为110万元整/年；第六年至第十年（2016年7月13日至2021年7月13日）租金为120万元整/年；第十一年至第十五年（2021年7月13日至2025年7月13日）租金为130万元整/年；租金按半年一个租期交纳，福音医院应在每个半年租期开始前15日内或之前支付下一期（六个月）的租金。另外，该合同第十条第二款关于福音医院的违约责任的条款约定：福音医院逾期支付租金的，每逾期一天，按应付款总额的万分之四计算违约金，直至福音医院交清所欠租金时止；福音医院一年内累计拖欠租赁费超过三个月时，文星公司有权解除合同，福音医院除补齐所欠租金、逾期付款的违约金外，还应向文星公司承担（当期）年租金总额20%的违约金，如给文星公司造成实际损失的，福音医院还应承担赔偿责任。该合同第九条关于房产的交还及期满财产的处置条款约定：本合同如提前终止、解除或届满时，文星公司应按福音医院使用房屋的实际状态收回房屋，福音医院有权拆除及取回自行添附的设施、设备和物品，费用自理；福音医院撤除租赁场地内全部物品的时间为15日（自合同期满、解除、终止之次日起计算），在此期间文星公司不再向福音医院收取租赁费，福音医院如逾期交还或者拒不撤离的，每逾期一天，按照本合同日租赁费用的两倍计算违约金，至福音医院向文星公司交还租赁房产之日止；福音医院对租赁房产所进行的装修装潢按实际情况无偿交付文星公司，文星公司不对福音医院装修装潢进行补偿。该合同还约定了其他事项。另外，2017年4月7日，经海南省工商行政管理局核准，文星公司名称由海南长盛实业有限公司变更为海南文星创客科技发展有限公司。《房屋租赁合同》签订后，文星公司依约将租赁房产交付福音医院使用，但福音医院在合同履行过程中，经常出现逾期支付租金的违约情况，致使文星公司对福音医院的履约能力和履约诚信甚感不安。按照合同约定，福音医院最迟应在2017年1月13日之前向文星公司支付2017年1月13日至2017年7月13日的租金60万元，但福音医院拖欠该笔租金已超过四个月。依照房屋租赁合同第十条第二款第二项关于01lydyh01乙方一年内累计拖欠租赁费超过三个月时，甲方有权解除合同01lydyh01的约定，文星公司于2017年5月19日向福音医院送达通知函，书面通知福音医院解除双方于2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》。文星公司认为，文星公司依约解除《房屋租赁合同》，并向福音医院送达解除合同的通知后，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除。相应的，福音医院应当搬离并向文星公司交还上述房产，并依照合同约定向文星公司承担违约责任。但福音医院在接到解除合同的通知后拒不撤离，继续侵占文星公司的房产，对文星公司的合法权益造成了严重损害。福音医院辩称，2011年4月13日签订的案涉《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，文星公司应依约履行合同。福音医院在案涉租赁合同履行期间，恪守诚实信用原则，依约履行包括租金交纳在内的全部合同义务，不存在任何违约情形。经福音医院多次以多种形式催告后，文星公司仍拒不指定收款账户，故意给福音医院设置租金支付障碍，致使福音医院无法履行案涉租赁合同的租金支付义务，以造成福音医院01lydyh01违约01lydyh01的假象，实则为文星公司拒不提供收款账户，福音医院无从完成租金支付，福音医院在上述情形下的01lydyh01支付租金不能01lydyh01并不构成违约。文星公司在名称变更后（由01lydyh01海南长盛实业有限公司01lydyh01变更为01lydyh01海南文星创客科技发展有限公司01lydyh01）未向福音医院履行通知义务，福音医院并不知悉文星公司名称已变更的事实。福音医院在未违约，且未收到文星公司名称变更通知的情况下，文星公司于2017年5月19日以文星创客公司名义发出的《通知函》无效，其当然亦不产生解除案涉租赁合同的法律效果。需要特别提出的是，自福音医院与文星公司于2011年4月13日签订并履行案涉租赁合同以来，截至2017年年初，在近六年的合同履行期间，双方均能依约履行合同约定。文星公司会按时向福音医院提供指定收款账户，福音医院亦均能如期足额履行交纳租金的义务，双方合作愉快。综上所述，福音医院在案涉租赁合同履行过程中，依约履行包括租金交纳在内的全部合同约定义务，不存在任何违约情形；福音医院在文星公司拒不提供指定收款账户情形下的01lydyh01支付租金不能01lydyh01并不构成违约；文星公司在公司名称变更后未向福音医院履行通知义务，以文星创客公司名义发出的《通知函》应属无效，其当然不产生解除案涉租赁合同的法律效果。故，文星公司基于福音医院01lydyh01违约01lydyh01而提起的第1至8项诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应全部予以驳回。福音医院向本院提出诉讼请求：1、依法确认文星公司于2017年5月19日作出的《通知函》无效，不具有解除与福音医院《房屋租赁合同》的效力；2、判令文星公司继续履行与福音医院签订的《房屋租赁合同》，并提供长期固定且属于文星公司名下的银行收款账户；3、判令文星公司向福音医院赔偿损失3万元。事实与理由：文星公司与福音医院于2011年4月13日签订《房屋租赁合同》，由福音医院租赁文星公司的房产用于经营医院，该合同第四条约定租金每半年为一个周期，承租方（即福音医院）支付租金的时间为每一半年租赁周期开始前15日或在此之前支付租金。另外，该合同还约定租金的支付方式为向文星公司指定账户支付租金。在履约过程中，文星公司在每一租赁周期开始前均会以书面形式提前告知福音医院下一租赁周期的相应租金付款金额及指定收款账户。2017年1月，福音医院欲向文星公司支付新一租赁周期的租金，但截至付款期限（2017年1月13日）届满，文星公司仍未向福音医院主动提供指定的收款账户。福音医院便委托李华平、杜光华通过电话、短信息、当面沟通等形式向文星公司及其法定代表人王军索要指定收款账户，但文星公司一直以不在三亚为由，拖延未予提供收款账户。在通过电话、短信息沟通无效后，迫于无奈，福音医院于2017年3月，当面向文星公司法定代表人王军送达《三亚福音妇产医院公函》，向文星公司索要收款账户，然而却被拒绝签收。2017年4月9日，福音医院委托律师向文星公司发送（2017）建亚律函字第(9)号《律师函》，要求文星公司向福音医院提供书面的租金收款账户并提供长期固定的指定租金收款账户，以供福音医院汇付租金。鉴于自2011年建立租赁关系以来，文星公司指定的租金收款账户的收款人及收款账户变化多次，加之文星公司以往指定收款账户时，均载明了具体的应付租金及其对应的付款周期，可知文星公司每一租赁周期指定的收款账户，均是限于接收该租赁周期内相应的租金，并未载明作为长期使用的收款账户，且均非文星公司名下银行账户，故福音医院亦不敢贸然向此前文星公司指定的账户中汇款。福音医院租赁涉案房屋时，当时房屋前的路段（解放四路与回新路交汇处）为沙土路，且极为坑洼，路况极差，道路一直处于维修状态，考虑到福音医院经营困难，经双方协商，在文星公司于2016年7月5日出具《交款通知》中，文星公司同意原租金半年一付改为了三个月付一次，直至道路修复并通车。然而，现在文星公司租赁房屋所在的该路段已经部分修缮、铺平，人流量及车流量将大大增加，文星公司看到其中商业利益后，想违约，自行收回房屋用于开发，所以一直拒绝向福音医院提供租金收款账户，以利用《房屋租赁合同》第十条第二款第二项：01lydyh01乙方一年内累计拖欠租赁费超过3个月时，甲方有权解除合同01lydyh01的约定恶意解除合同，收回房屋。文星公司通过拒绝提供收款账户，未履行其提供指定收款账户的义务，造成福音医院无法向文星公司支付租金，以此方式恶意解除合同，于2017年5月19日向福音医院送达《通知函》，要求解除合同。更甚者，2017年6月2日0时30分许，文星公司的法定代表人王军带领一干人等将一车沙子堆放在福音医院门口，严重影响了福音医院的经营秩序。经过报案处理，在三亚市公安局凤凰派出所民警的调解下，文星公司的法定代表人代表文星公司同意继续遵守合同约定，履行合同，福音医院按照文星公司的要求，于2017年6月5日向文星公司指定的名为01lydyh01卢轶群01lydyh01的农业合作银行账户支付了90万元的租金，该租金为2017年1月至10月期间的租金（即2017年1月13日至2017年10月13日）。2017年6月13日，福音医院的代表杜光华与文星公司法定代表人王军在三亚市公安局凤凰派出所的调解下，文星公司的法定代表人王军代表文星公司在凤凰派出所表示：一是承认将沙土堆到医院的门口是违法行为，表示以后不再发生类似事件；二是向福音医院表示赔礼道歉；三是认可福音医院将2017年1月至10月的房租汇到指定账户即卢轶群的银行账户；四是表示继续履行合同，提供以后交纳房租的长期固定账号，并出示公司名称变更的相关证明。杜光华于2017年6月13日代表福音医院向文星公司出具了《谅解书》。然而，文星公司却再次违背诚信信用，在福音医院支付租金后，拒绝为福音医院开具收款收据，反而于2017年6月13日向贵院提起了诉讼。综上，福音医院并不存在恶意拖欠租金的情形，文星公司所述均不属实，系因文星公司故意不提供收款账户，导致福音医院无法付款。文星公司具有提供指定账户的合同义务，因文星公司未提供，故福音医院享有先履行抗辩权，福音医院并不存在违约行为，文星公司无权解除合同。福音医院对于文星公司解除合同的主张有异议且未超过法律规定的三个月，特向贵院提起反诉，以维护自身合法权益。文星公司对反诉辩称，福音医院迟延交付房租的行为已经符合《房屋租赁合同》约定的解除条件，该合同应当解除。福音医院与文星公司之间已经形成稳定的收款账户，福音医院主张应当先由文星公司提供账户，其再支付租金的诉讼主张只是为其拖延支付租金寻找借口，其该主张不能成立。文星公司不存在向福音医院主张放弃解除房屋租赁合同的违约救济权利的情形。福音医院主张的其交付租金以文星公司给其提供帐号为前提的主张均是为其迟延履行合同义务寻找借口。房屋租赁合同已达到该合同约定的解除条件，故请求法院驳回福音医院的反诉，以维护文星公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：文星公司提交的中国人民银行支付系统专用凭证三份，虽然证实福音医院于2016年7月13日、2016年10月11日、2017年6月5日向卢轶群帐户支付租金，但不能证实该账户就是文星公司指定的长期稳定收款账户。因为之前文星公司每次在福音医院应付租金前都会书面向福音医院告知指定收款账户，其指定的账户并不是只有卢轶群账户，也都不是文星公司名下账户。6月5日的租金支付账户也是在福音医院多次催要，派出所介入后才指定的，10月13日该账户显示已挂失状态。福音医院提供的《短信、通话记录》、《三亚福音妇产医院公函及其快递单》、《照片》、《派出所民警协调纠纷双方的短信记录》等具备证据三性，相互印证，可以证实福音医院在文星公司未书面提供收款账户后曾多次以多种形式向文星公司索要收款账户，但文星公司未提供。《行政处罚决定书》具备真实性，可以证实2016年6月2日，文星公司法定代表人王军因房屋租赁原因叫人倒一车沙在福音医院门口，扰乱了福音医院的单位秩序。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：文星公司在2017年4月7日前名称是海南长盛实业有限公司。2011年4月13日，文星公司与福音医院签订《房屋租赁合同》，约定，文星公司将其所有的位于三亚市回新路（现三亚市天涯区解放路）的丽景温泉酒店地上一至三层（总建筑面积3528平方米）出租给福音医院作为医院使用，地下室免费给福音医院使用；租赁期限为15年，自房屋交付之日起开始至15年期满后的同日止；租赁费约定为：第一年至第五年（2011年7月13日至2016年7月13日）租金为110万元整/年；第六年至第十年（2016年7月13日至2021年7月13日）租金为120万元整/年；第十一年至第十五年（2021年7月13日至2025年7月13日）租金为130万元整/年；租金按半年一个租期交纳，福音医院应在每个半年租期开始前15日内或之前支付下一期（六个月）的租金。租金支付方式为向文星公司提定账户支付租金。该合同第十条第二款关于福音医院的违约责任的条款约定：福音医院逾期支付租金的，每逾期一天，按应付款总额的万分之四计算违约金，直至福音医院交清所欠租金时止；福音医院一年内累计拖欠租赁费超过三个月时，文星公司有权解除合同，福音医院除补齐所欠租金、逾期付款的违约金外，还应向文星公司承担（当期）年租金总额20%的违约金，如给文星公司造成实际损失的，福音医院还应承担赔偿责任等。2016年7月5日文星公司出具《交款通知》，同意原租金半年一付改为了三个月付一次，直至福音医院门口道路修复并通车。合同签订后，福音医院一直按约定期限向文星公司支付租金。履行过程中，大多数情况下都是文星公司在每一租赁周期开始前提前告知福音医院下一租赁周期相应租金付款金额及指定收款账户。文星公司曾分别指定过卢轶群、张静、安惠丽等人名下银行账户，且在指定收款账户时，均载明具体的应付租金和对应的付款周期。2017年1月13日，在下一周期租金应付时，文星公司款向福音医院书面或口头告知指定的收款账户，福音医院以多种形式向文星公司催要指定收款账户无果，后在凤凰派出所调解下，文星公司向福音医院指定该周期的收款账户是卢轶群账户。2017年6月5日，福音医院向卢轶群账户支付至2017年10月13日的租金90万元。庭审中，文星公司表示卢轶群账户就是长期稳定的租金收款账户，但福音医院于2017年10月13日向该账户汇款支付下一周期租金时被退回，银行记录显示该账户已挂失。本院认为，文星公司与福音医院于2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，上述合同合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。一、关于合同解除问题。《房屋租赁合同》第十条第二款约定，福音医院一年内累计拖欠租赁费超过三个月时，文星公司有权解除合同。合同法第九十三条、九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知自到达对方时解除。当事人对解除合同有异议的，应在解除合同通知到达之日起三个月内提出异议。本案中文星公司主张福音医院自2017年1月13日开始拖欠租金长达四个月，故解除合同的条件成就，文星公司主张解除合同，其于2017年5月19日向福音医院送达解除合同通知，福音医院在2017年7月10日向本院提出异议，未超过法定期限。因为福音医院提出异议认为文星公司发出的解除合同通知函无效，那么审查福音医院异议理由是否成立的关键就是看文星公司是否有权解除合同，解除合同条件是否成就。从表面上看，福音医院延迟支付租金超过三个月，合同解除条件确实已经成就，但庭审查明，合同约定福音医院租金支付方式是按照文星公司指定账户付款，而在双方当事人履行合同过程中也形成租金支付的交易习惯是在每一周期租金应支付之前，文星公司会向福音医院提前通知指定收款账户，然后福音医院根据文星公司提定的租金收款账户进行支付，而文星公司指定的租金收款账户，收款人变化多次，均非文星公司名下银行账户，故可以认定文星公司没有向福音医院指定一个长期稳定的租金收款账户。2017年1月13日，下一周期租金应付之前，文星公司未向福音医院提供指定收款账户，福音医院以多种形式向文星公司索要收款账户，文星公司也拒绝提供，最后在凤凰派出所调解下，文星公司向福音医院指定01lydyh01卢铁群01lydyh01账户为收款账户，2017年6月5日，福音医院向该账户支付了至2017年10月13日止的租金90万元。庭审中，文星公司明确表示01lydyh01卢轶群01lydyh01账户就是其长期稳定收款账户，但2017年10月13日，福音医院向此账户支付下一周期租金时被银行以01lydyh01该账户已挂失01lydyh01为由退回，由此可以充分说明01lydyh01卢铁群01lydyh01账户并非文星公司的长期稳定收款账户。福音医院没有恶意拖欠租金，导致不能按期支付租金的过错不在福音医院，而是文星公司为了达到解除合同目的故意不提供收款账户给福音医院造成其违约的假象。合同法第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。文星公司拒绝提供收款账户不正当地促成解除合同条件成就，应视为条件不成就。文星公司无权解除合同，其于2017年5月19日作出的《通知函》无效，不具有解除合同的效力。因文星公司的一至六项诉讼请求都是基于合同已解除而主张的，而本院确认双方合同应当继续履行，故对文星公司的一至六项诉讼请求均予以驳回。二、关于赔偿损失。文星公司主张赔偿损失200万元，因福音医院没有违约，故文星公司主张赔偿损失没有法律依据，不予支持。福音医院反诉主张因文星公司打坏地下室墙和楼梯造成的损失3万元，要求文星公司赔偿。但福音公司仅提供了一些照片，从照片上看，无法证实损失大小，福音医院当庭表示不申请鉴定，故福音医院对此承担举证不能的责任。本院对其该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条第（二）款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回海南文星创客科技发展有限公司的诉讼请求；二、确认海南文星创客科技发展有限公司2017年5月19日作出的《通知函》无效，不具有解除与三亚福音妇产医院签订的《房屋租赁合同》的效力；三、继续履行海南文星创客科技发展有限公司与三亚福音妇产医院2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》，海南文星创客科技发展有限公司应向三亚福音妇产医院提供长期稳定的银行收款账户；四、驳回三亚福音妇产医院的其他反诉请求。本诉案件受理费96044元（文星公司已预交），由海南文星创客科技发展有限公司负担；反诉案件受理费40990元（福音医院已预交），由海南文星创客科技发展有限公司负担39764元，三亚福音妇产医院负担1226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长　张萍人民陪审员龙文杰人民陪审员李雪群二〇一七年十月十二日书记员　符郑鲜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注公众号“”