（2017）苏03民终4728号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-03
案件名称
刘新启与赵谦、赵恒仁确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵谦,刘新启,赵恒仁
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终4728号上诉人（原审被告）：赵谦，男，1990年3月5日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：丁德臣，江苏金华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹秀娟，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘新启，男，1954年6月1日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘萌萌，江苏它石律师事务所律师。原审被告：赵恒仁，男，1957年3月15日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人赵谦因与被上诉人刘新启、原审被告赵恒仁确认合同效力纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初9784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人赵谦以及委托诉讼代理人丁德臣、曹秀娟，被上诉人刘新启以及委托诉讼代理人刘萌萌，原审被告赵恒仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵谦的上诉请求：1、驳回刘新启的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决确认赵谦与赵恒仁签订的《存量房买卖合同》与房屋买卖合同无效无事实和法律依据。1、赵恒仁于2012年11月16日，以涉诉的房屋办理抵押贷款30万元，借给徐州御桥酒业有限公司法定代表人张小根，张小根因病于2012年12月24日死亡。后赵恒仁向李瑞霞借款30万元，偿还了该贷款，之后赵恒仁将铜山区南京路3-4-401室房屋卖给李瑞霞、赵恒东夫妇，李瑞霞、赵恒东将其对张小根到期60万债权转让于赵恒仁，并约定将此房过户至李瑞霞儿子赵谦名下。房屋买卖需要签订《存量房买卖合同》格式合同，并由买方将《存量房买卖合同》约定的房款转入房产交易中心指定的银行账户，因此房产的实际交易价格远高于《存量房买卖合同》显示的价格是普遍现象。2、上诉人与赵恒仁签订的房屋买卖合同，并没有损害被上诉人财产权利，徐州御桥酒业有限公司尚有厂房设备没有拍卖变卖，且该公司成立了自救领导小组，证明还有可供执行的财产，担保人有工资收入等，法院作出的中止案件执行裁定仅是暂时的法律手续。3、关于涉诉房屋，赵谦已经支付合理合法的价格购买，且是唯一住房，上诉人的居住权、生存权是本权，应优先保护。被上诉人刘新启答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉请。原审被告赵恒仁答辩称，涉案房屋在被上诉人起诉之前就已经进行了交易，即2013年1月18日赵恒仁就以30万现金卖给李瑞霞，李瑞霞是上诉人的母亲，李瑞霞又把68万的债权转让给赵恒仁，加起来房屋的购买价格就是98万。因当时赵恒仁没有钱办理过户手续，所以一直拖到2015年才办。刘新启向一审法院起诉请求：1、判令赵谦、赵恒仁签订的坐落于徐州市铜山区南京路3-4-401的房屋买卖无效，撤销恶意转让行为；2、诉讼费、代理费由赵谦、赵恒仁承担。一审法院认定事实：2012年11月16日，案外人翟书平借赵恒仁及吕艳玲位于铜山区南京路18-2-4、5、6号地住宅楼北单元401（现为南京路东一街3#-4-401室）办理抵押贷款30万元。同日，赵恒仁及妻子吕艳玲与陈松、谢俏丽签订借款合同，由赵恒仁、吕艳玲向陈松、谢俏丽借款30万元，用上述房屋作抵押，并办理了抵押合同及抵押公证。2013年1月18日，赵恒仁弟媳李瑞霞转汇款30万元给陈松，同日赵恒仁、吕艳玲出具授权委托书，委托李瑞霞以不低于98万元的价格出售该房屋。2013年1月25日，刘新启在徐州市泉山区法院起诉赵恒仁，并保全了其翟山新区东二区142-3-402的房屋一套。2014年6月10日，铜山法院作出判决，由赵恒仁、翟书平等偿还刘新启借款17.6万元。2015年1月20日，赵恒仁与赵谦签订《存量房买卖合同》，赵恒仁、吕艳玲将位于南京路东一街3#-4-401房屋，以价款20万元出售给赵谦，双方约定于2014年1月20日前交钱交房。2015年10月14日，铜山区人民法院判决徐州御桥酒业给付刘新启37万元及利息，赵恒仁承担连带责任。2016年10月17日，铜山法院以徐州御桥酒业、赵恒仁、刘庆华无可供执行的财产为由，作出裁定终结执行刘新启诉赵恒仁等一案。关于赵恒仁与赵谦的关系，查明，在赵谦的《人口底页打印表》中，其中社会关系一栏载明：“赵恒仁，父亲，翟山新村143-3-402”，此表于2007年10月17日下载自公安信息网。2007年10月18日，赵谦因10月16日的违法行为接受公安机关的询问时，陈述其一家四口人，父亲赵恒仁、母亲吕艳玲、姐姐赵琰，居住地为徐州管道公寓143-3-402。在庭审中本院多次要求赵恒仁和赵谦提供社会关系证明，赵谦、赵恒仁均未提供。一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。但赵恒仁在其债务未清偿完毕的情况下，将其名下的房屋转让给赵谦，而赵谦与赵恒仁有较密切的亲属关系，赵谦也未支付相应的房款。因此，其转让房屋的行为侵害了刘新启的合法权益，应属无效行为。对刘新启的诉讼请求，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定判决：赵恒仁与赵谦于2015年1月20日签订的《存量房买卖合同》无效。二审期间，上诉人赵谦向本院提交：1、赵恒仁、吕某与赵某、李某签订的协议一份；2、收条两张。上述两份证据结合一审提交的转账凭证，证明赵恒仁已于2013年1月17日将涉诉房屋卖给上诉人，上诉人已支付该涉诉房屋价款共98万元，且赵恒仁也将房子实际交付给上诉人。被上诉人刘新启质证认为，对两份证据的真实性有异议。原审被告赵恒仁质证认为，两份证据是有效的。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，关于上诉人赵谦与原审被告赵恒仁所签房屋买卖协议的效力问题。首先，上诉人与原审被告于2015年1月20日签订的在徐州市铜山区房产服务中心备案的存量房买卖合同约定的房屋价款为20万元。上诉人虽主张双方房屋买卖合同的价款实际为98万元，其中30万元为现金支付，另68万元为原审被告受让案外人李瑞霞对张小根的债权。但即使如上诉人及原审被告所称该68万元债权已转让给原审被告，在该转让债权未实现的情况下，原审被告即同意将涉诉房屋过户至上诉人名下，不符合交易习惯。其次，上诉人及原审被告主张双方房屋买卖协议形成于2013年1月17日，但直至2015年1月20日才签订存量房买卖合同并办理过户，而此时生效判决已经确认原审被告就案外人徐州御桥酒业对被上诉人的欠款及利息承担连带责任。再次，根据查明的事实，在上诉人2007年10月17日的人口底页打印表中，显示原审被告赵恒仁系其父亲，上诉人及原审被告虽均否认双方存在父子关系，但该人口底页打印表能表明双方早在房屋买卖之前便已相互知悉。综合上述各项因素，本院认定上诉人与原审被告的房屋买卖协议，意在转移原审被告财产，损害了被上诉人对原审被告的债权，应认定为无效。综上，上诉人赵谦的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人赵谦负担。本判决为终审判决。审判长 张向东审判员 史善军审判员 程 叶二〇一七年十月十二日书记员 金宇婷 搜索“”