（2017）湘04民终1066号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-10-24
案件名称
上诉人何昌华因与被上诉人衡山县总工会（以下简称总工会）房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何昌华,衡山县总工会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终1066号上诉人（原审被告）：何昌华，男，1969年3月20日出生，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：刘丰云，湖南衡山县光大法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告）：衡山县总工会，住所地湖南省衡山县兴贸街58号。法定代表人汪炳林，该总工会主席。委托诉讼代理人：周建波，湖南彭铎律师事务所律师。上诉人何昌华因与被上诉人衡山县总工会（以下简称总工会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2017）湘0423民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何昌华及其委托诉讼代理人刘丰云、被上诉人总工会的委托诉讼代理人周建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何昌华上诉请求：撤销原判，发回重审。事实与理由：原审程序违法，当庭明示总工会到衡山电视台出具《电视公告证明》，以补强逾期证据效力；原审判决显失公平，总工会现任党组书记夏懿之妻系原审法院民二庭员额法官，何昌华对该案是否公正处理有合理怀疑；经总工会默认在原租赁门面的基础上扩建了10.8平方米，总工会应给予补偿。总工会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。总工会向一审法院起诉请求：1、何昌华立即腾退所占用门面；2、何昌华支付欠缴门面租金53240元。一审法院认定事实：2013年9月9日，总工会(签约代表李军)与何昌华(签约代表王文顺)签订《衡山县工人文化宫门面租赁协议》，总工会(甲方)将其所有的位于衡山县开云镇开云北路街114号门面租赁给何昌华(乙方)，协议约定：门面租赁期限为三年，即2013年10月1日至2016年9月30日止。第一年租金为88000元，乙方于合同签订之日一次性付清，并交纳押金2000元，第二年租金为96800元，第三年租金为106480元，第二、三年度的租金分别在2014年、2015年的9月30日前一次性付清。合同期满，如无违反本合同，则押金如数退还。另，双方还对不得擅自转租门面，合同期满后甲方统一收回，乙方不得以任何理由拖延等事项进行了约定。合同租赁期间，双方按约履行了大部分义务。2016年3月28日，总工会通知各门面租户，双方签订的门面租赁协议将于9月30日到期，总工会将对工人文化宫大楼进行整体维修改造，要求各租户减少库存，做好如期撤店的前期准备工作。2016年9月1日，总工会通知各租户参加座谈会，告知租户将在合同期满后收回所有的门面和楼层，以便于统一进行危房改造、翻修。租赁合同到期后，总工会多次告知何昌华不再续签合同，要求其搬离，但何昌华未搬离，而是继续在门店经营，且未交纳租金，亦未再与总工会续签合同。另查明，何昌华向总工会交纳押金17000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人在租赁合同存续期间，均已根据合同约定履行了大部分合同义务。合同于2016年9月30日到期后，何昌华要求续订合同，而总工会意图将涉案门面以作他用，双方就是否续订合同、是否搬离门面一直未达成一致意向，及至2017年4月7日，总工会向法院提起诉讼，何昌华仍未搬离门面。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，合同签订遵循自愿原则，他人不得非法干预。本案中，总工会在合同到期后，不再有与何昌华续签合同的意愿，各方均应尊重该意愿。同时，法律保护所有权人对自己的动产或不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。总工会作为涉案门面的所有权人，在租赁合同到期后，亦有权选择是否与何昌华续签合同，也有权要求何昌华根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，搬离之前所租赁的门面，关于2016年10月1日至2017年3月31日共六个月的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为双方签订了不定期租赁合同，其租金应比照上一年度的合同约定支付，即为106480元/年，每月租金为8873.33元。总工会陈述装修期自2016年11月25日至2017年1月10日，何昌华则认为装修期至2017年2月底，该院认为，当事人对其主张应负有举证责任，何昌华无证据证明装修结束期限，故该院认可总工会陈述，装修期限为两个月。因总工会进行装修，确实对何昌华的正常经营造成不利影响，根据公平原则，平衡双方当事人的合法权益，对总工会在装修期间的租金收益不予支持，故何昌华应补交的租金为35493.32元（8873.33元/月×4个月）。何昌华主张已支付押金17000元，总工会未提出任何证据予以反驳，予以采信，故何昌华还应支付总工会租金为18493.32元（35493.32元-17000元）。何昌华在答辩时提出其享有优先承租权和优先购买权，本案并未涉及对涉诉房屋的所有权进行拍卖，而我国现行法律亦没有关于承租人的“优先承租权”的强制性规定，且双方在租赁合同中并未对优先承租权及其通知义务、履行期间、损失赔偿等进行明确约定，故何昌华此抗辩理由于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决：一、何昌华于本判决生效后二十日内搬离所承租的位于衡山县开云镇兴贸街58号门面（原衡山县开云镇开云北路街114号门面）；二、何昌华于本判决生效后二十日内支付总工会门面租金18493.32元（该款项已扣减押金17000元）；三、驳回总工会的其他诉讼请求。如未在判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1131元，由何昌华负担754元，总工会负担377元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新的证据。原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《衡山县工人文化宫门面租赁协议》是其真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全部履行自己的义务。租赁合同于2016年9月30日到期后出租人有权收回租赁物，何昌华没有证据证明原审法官当庭明示总工会到衡山电视台出具《电视公告证明》偏袒总工会，也没有证据证明总工会现任党组书记夏懿之妻、一审法院民二庭员额法官本人干预了本案，应承担举证不能的法律后果，其提出的“原审程序违法，实体判决显失公平”的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持；何昌华没有证据证明其扩建面积系经总工会同意，根据双方签订的《衡山县工人文化宫门面租赁协议》第三条第四款“租赁期间，乙方（何昌华）如需对门面进行改修，须报经甲方（总工会）同意方可施工，费用由乙方自负。改修所增添的设施均属甲方所有，乙方停租后不得拆除损坏”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，何昌华提出的“经总工会默认在原租赁门面的基础上扩建了10.8平方米，总工会应给予补偿”的上诉主张，于法无据，本院不予支持。涉案租赁合同对于优先租赁权没有明确约定，何昌华上诉要求继续履行租赁合同，于法无据，本院不予采纳。综上所述，何昌华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1131元，由上诉人何昌华负担。本判决为终审判决。审判长 杨丽萍审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一七年十月十二日书记员 谢倩茜 来源：