（2017）湘0211民初1729号

裁判日期: 2017-10-12

公开日期: 2017-12-01

案件名称

株洲天易物业管理有限公司与株洲海选自制餐饮管理有限公司、肖轩杰物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

株洲市天元区人民法院

所属地区

株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

株洲天易物业管理有限公司,株洲海选自制餐饮管理有限公司,肖轩杰

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初1729号原告株洲天易物业管理有限公司。法定代表人张水平，系该公司执行董事。委托代理人郑平，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限一般代理。委托代理人何莎，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。被告株洲海选自制餐饮管理有限公司。法定代表人肖轩杰，系该公司总经理。委托代理人刘畅，湖南弘一律师事务所律师。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。委托代理人廖大梅，湖南弘一律师事务所律师。代理权限一般授权。被告肖轩杰，1977年7月19日出生，汉族。委托代理人刘兴河，湖南弘一律师事务所律师。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。原告株洲天易物业管理有限公司（以下简称天易物业公司）与被告株洲海选自制餐饮管理有限公司（以下简称株洲海选餐饮公司）、肖轩杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理。依法由代理审判员张侣适用简易程序于2017年8月18日公开开庭进行了审理。书记员彭婕担任法庭记录。原告天易物业公司的委托代理人何莎、被告株洲海选餐饮公司的委托代理人刘畅、被告肖轩杰的委托代理人刘兴河到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天易物业公司诉称：被告株洲海选餐饮公司于2014年8月19日成立，被告肖轩杰系被告株洲海选餐饮公司股东及法定代表人。2014年10月10日，湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司作为共同出租人与被告肖轩杰签订神农太阳城《商铺租赁合同》，双方约定：被告租赁湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司位于株洲神农太阳城购物中心南座四层A418号商铺用于餐饮经营；从计租之日起，被告应当按计租面积向湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司委托的物业管理公司（即原告）交纳物业管理费、水电等能源费。2015年1月8日，被告肖轩杰的商铺开始以“唯鲜船说”品牌营业并由被告株洲海选餐饮公司实际使用经营。2015年1月8日，被告肖轩杰租赁的商铺开始以“唯鲜船说”品牌营业，并由被告株洲海选餐饮公司实际使用经营。自被告租赁商铺营业时起，原告就开始向被告提供物业服务，但因被告故意拖延，直至2015年4月1日原、被告才签订《物业管理服务合同》。在原告向被告租赁商铺提供物业服务期间，被告一直未向原告支付物业管理费、空调能源费及部分水费，原告多次向被告催收均未果。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告连带向原告支付物业费、能源使用费及水费共计155844元（物业费83170元、能源使用费74591元、水费8083元，抵扣装修押金10000元后为155844元）；2、两被告向原告支付违约金（以欠款金额155844元为基数自2016年1月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；3、两被告承担本案全部诉讼费用。被告株洲海选餐饮公司辩称：1、我公司实际欠费时间和原告诉请的不一致，应当从2015年4月1日起正式计算；2、原告主张的能源使用费（空调使用费）及水费没有数据和证据予以支持；3、原告诉请的违约金和滞纳金超出了法定标准，请求法院依法予以核减。被告肖轩杰辩称：1、原告与被告株洲海选餐饮公司签订物业服务合同，被告株洲海选餐饮公司应为物业服务合同的相对方。我方仅系被告株洲海选餐饮公司的法定代表人，我方在合同上签字系履行职务行为，合同的法律后果应由被告株洲海选餐饮公司承受；2、被告株洲海选餐饮公司系原告提供物业服务唯一对象，原告将被告株洲海选餐饮公司与肖轩杰个人作为被告同时起诉，属于起诉主体错误，请求法院驳回原告对我方的起诉；3、株洲市天元区人民法院（2017）湘0211民初444号民事判决书中已经认定原告物业服务合同的受让方即高成（广州）物业公司与被告株洲海选餐饮公司存在物业服务合同关系，与肖轩杰个人无关。本院经审理查明：2014年10月9日，被告株洲海选餐饮公司的法定代表人肖轩杰与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》一份，租赁位于株洲神龙太阳城购物中心南座四层A418号商铺用于餐饮经营。原告天易物业公司受湖南天易集团委托，为神龙太阳城购物中心提供物业管理服务。2015年4月1日，原告天易物业公司（甲方）与被告株洲海选餐饮公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》一份，该合同主要约定：1、原告天易物业公司为被告株洲海选餐饮公司承租的株洲神龙太阳城购物中心南座四层A418号商铺（商铺名：唯鲜船说）提供物业管理服务；2、物业管理范围为株洲神龙太阳城购物中心的公共区域的共用设备设施；3、物业管理服务期限从2015年4月1日至2020年3月31日为止,如被告株洲海选餐饮公司在本购物中心《租赁合同》提前解约的,以实际租赁解约日为本合同终止日期；4、物业管理费标准按商铺面积708.47平方米每月每平方米10元计算，被告须交纳三个月的物业管理费保证金及当期物业管理费（按每三个月为一个计费期），以后物业管理费按期缴纳，于每个计费期开始前15日缴清；5、空调能源费根据实际使用空调的流量计费收取，如遇湖南天易集团与株洲新奥神农城能源服务有限公司有合同变更的情况，一律按变更后合同条款执行；6、水费按4.8元/吨，电费按1.4元/度计算；7、若乙方违反合同约定，对乙方延迟缴付部分按每天3‰加收滞纳金并有权在乙方的保证金中直接扣除；此外，双方还就其他事项进行了约定。被告株洲海选餐饮公司在该《物业管理服务合同》乙方落款处加盖了公司公章，被告肖轩杰在代表签字处签字。上述合同签订后，被告株洲海选餐饮公司依约向原告天易物业公司缴纳了装修押金10000元、物业管理保证金21554元。因被告株洲海选餐饮公司未按时缴纳有关费用，原告天易物业公司于2015年5月20日、2015年8月21日、2015年12月3日和2015年12月22日向被告株洲海选餐饮公司发出催收函催缴物业管理费及能源使用费，被告株洲海选餐饮公司的吴妙芳予以签收。原告天易物业公司经多次催讨未果，故诉至法院，遂酿成本案纠纷。另查明：上述《物业管理服务合同》签订之前，被告株洲海选餐饮公司所承租的商铺（唯鲜船说）已于2015年1月开始实际经营，原告天易物业公司自2015年1月开始已实际向被告株洲海选餐饮公司提供物业管理服务。自2015年1月8日起至2015年12月31日，被告株洲海选餐饮公司尚欠原告天易物业公司物业费83170元（708.43㎡×10元/㎡/月×11.74个月）。根据《2015年用水量统计表》统计数据显示，被告株洲海选餐饮公司自2015年1月开始用水并产生水费（2015年1月当月用水量为480吨），被告株洲海选餐饮公司自2015年3月23日起至2015年12月31日止共计用水1684吨，按合同约定每吨4.8元计算，被告株洲海选餐饮公司尚欠原告天易物业公司水费8083元。又查明：虽双方在《物业管理服务合同》中约定空调能源费根据实际使用空调的流量计费收取，但在合同实际履行过程中，双方并未统计被告株洲海选餐饮公司实际使用空调的流量，商铺所在的株洲神龙太阳城购物中心是以12元/㎡/月的标准按实际供能天数计算空调能源费。自2015年1月8日起至2015年12月31日止，实际供能274天，被告株洲海选餐饮公司尚欠原告天易物业公司能源使用费77643.93元（708.43×12元/㎡/月×274天/30）。再查明：2016年1月1日，因湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司将神龙太阳城商业圈整体转租给株洲市优易经营管理有限公司经营，随之原告天易物业公司也将神龙太阳城商业圈物业服务整体转让给高成物业公司。原告天易物业公司与被告株洲海选餐饮公司、高成物业公司签订了《物业管理服务合同转让协议》，原告天易物业公司将《物业管理服务合同》项下全部权利义务转让给高成物业公司，被告株洲海选餐饮公司向原告天易物业公司所缴纳的物业管理保证金21554元一并转让给高成物业公司。2016年10月27日，高成物业公司向被告株洲海选餐饮公司发出《最后一次催缴费用函》，被告株洲海选餐饮公司的负责人吴妙芳予以签收，并加盖了被告株洲海选餐饮公司的公章。上述事实，有原告的营业执照复印件、两被告的身份信息资料、《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、催缴通知、《最后一次催缴费用函》、催缴单、株洲新奥神农城能源服务有限公司出具的《供能时间统计表》、《2015年用水量统计表》、物业装修押金收据、物业管理保证金收据、株洲市天元区人民法院（2017）湘0211民初444号民事判决书、原、被告的当庭陈述以及庭审笔录等证据予以证明，本院予以确认。本院认为:本案案由系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告肖轩杰是否应承担本案的连带责任？二、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？现分析如下：关于争议焦点一。被告肖轩杰辩称其仅系被告株洲海选餐饮公司的法定代表人，肖轩杰在合同上签字系履行职务行为，其法律后果应由被告株洲海选餐饮公司承受。本院认为，因被告肖轩杰系被告株洲海选餐饮公司的法定代表人，其所租场地实际上是被告株洲海选餐饮公司的经营场所，物业服务对象实际上也只是被告株洲海选餐饮公司，且就《物业管理服务合同》的实际签章情况而言，已明确使用单位（即乙方）为被告株洲海选餐饮公司，被告肖轩杰在代表签字处签字应系其作为公司的法定代表人的履职行为，从催收对象来看，原告也只是向被告株洲海选餐饮公司催收了物业费及其他费用。故此，原告天易物业公司要求被告肖轩杰承担物业费、能源使用费及水费连带清偿责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。原告天易物业公司与被告株洲海选餐饮公司签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。虽该合同约定的物业服务期限是自2015年4月1日起，但被告株洲海选餐饮公司已于2015年1月8日开始实际经营，原告天易物业公司也实际自2015年1月8日起就向被告提供了物业管理服务，双方之间自2015年1月8日起即存在事实上的物业服务合同关系，因此，即便2015年1月8日至2015年4月1日在合同约定的物业服务期限之前，被告株洲海选餐饮公司也应当参照市场价格支付该期间的物业管理费，故对原告天易物业公司要求被告株洲海选餐饮公司支付自2015年1月8日起至2015年12月31日期间的物业管理费83170元的诉讼请求，本院予以支持。原告天易物业公司已提供了催缴通知、《最后一次催缴费用函》、《供能时间统计表》、2015年用水量统计表等证据证实被告株洲海选餐饮公司的实际用水量和空调能源的具体使用情况，上述证据能够相互佐证且被告株洲海选餐饮公司亦未能提出任何相反证据，故对原告天易物业公司要求被告株洲海选餐饮公司支付能源使用费74591元和水费8083元的诉讼请求，本院予以支持。综上，被告株洲海选餐饮公司应向原告天易物业公司支付物业管理费、空调能源费及水费，合计165844元，扣除被告株洲海选餐饮公司已交的装修押金10000元，被告株洲海选餐饮公司尚欠原告天易物业公司物业管理费、空调能源费及水费，合计155844元。被告株洲海选餐饮公司未按合同约定及时向原告天易物业公司缴纳上述费用，系民事违约行为，应当承担相应民事责任。因双方已在合同中明确约定对延迟缴付部分按每天3‰加收滞纳金，故对原告天易物业公司要求被告株洲海选餐饮公司支付违约金（以155844元为基数自2016年1月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限被告株洲海选自制餐饮管理有限公司在本判决生效后十日内向原告株洲天易物业管理有限公司支付物业管理费、空调能源费及水费，合计155844元；限被告株洲海选自制餐饮管理有限公司在本判决生效后十日内向原告株洲天易物业管理有限公司支付违约金（违约金以155844元为基数自2016年1月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告株洲天易物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3416元，减半收取1708元，由被告株洲海选自制餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。（此页无正文）代理审判员　　张侣二〇一七年十月十二日书　记　员　　彭婕附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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