（2017）豫09民终1791号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-09-21
案件名称
董相友、谷明辽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省濮阳市中级人民法院
所属地区
河南省濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董相友,谷明辽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫09民终1791号上诉人（原审原告）：董相友，男，1969年7月11日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：刘洁，河南泽民律师事务所律师被上诉人（原审被告）：谷明辽，男，1973年12月10日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：李保国，河南众孚律师事务所律师。上诉人董相友因与被上诉人谷明辽房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2017）豫0928民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，董相友及双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人董相友提出上诉请求：1、撤销（2017）豫0928民初261号民事判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由谷明辽承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，驳回上诉人诉讼请求违背法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百九十条及《城市房屋租赁管理办法》第十一条之规定，买卖不破租赁，租赁人有义务将其向原所有人缴纳的房租收回，按照所有人获得租赁物所有权的时间，将租赁费交由租赁物新的所有权人。一审法院认为谷明辽已经履行了缴纳房租的义务，董相友无权向谷明辽主张租赁物收益，忽视了合同主体及合同相对性。二、谷明辽及证人董某的证言有悖常理，令人质疑。2014年4月28日董相友与董某办理产权变更时，谷明辽明知道董某房屋过户给董相友的情况，却只字未提租赁费已经缴纳给董某，存在故意隐瞒。董某与谷明辽没有签订书面租赁合同，2014年年初谷明辽缴纳了2014年9月至2015年9月的租赁费，提前长达大半年的时间缴纳下一年度租赁费，有违常理及交易习惯。被上诉人谷明辽辨称：租赁费已经交给原房屋产权人董某，谷明辽不应重复交纳。董某的证言与事实相符，请求二审依法驳回董相友的上诉。董相友向一审法院起诉请求：要求谷明辽支付董相友2015年3月1日至2015年10月1日的房屋租赁费46666元，本案诉讼费由谷明辽承担。一审法院认定事实：董某在濮阳县庆祖镇濮渠公路中段路西有一栋门面房（四间三层砖混楼房，房屋建筑面积350.14平方米）。2007年始，谷明辽租赁董相友门面房经营饭店至2015年9月15日。谷明辽租赁该房屋期间，董某于2014年4月25日签订抵押合同，将上述房屋抵押给董相友，潘明耀，抵押期间自2014年3月1日至2020年3月1日。抵押合同第五条约定，董某于每年的3月份以前偿还利息27万元，到期利息未付，董相友，潘明耀有权处理抵押房地产，清偿债务本息。董相友称，为保障双方抵押权利的行使，董相友与董某于2014年4月28日将上述房屋所有权人变更为董相友，并办理房产证，房产证号：濮房权证濮县字第××号。另查明：董相友提交的证人董某证明显示：谷明辽自2007年开始租赁董某房屋，未签订房屋租赁合同，谷明辽租赁房屋期间一直缴纳租赁费，最后一次缴纳时间为2014年9月至2015年9月。为保障2014年4月25日签订的房屋抵押合同履行，2014年4月28日，董某将房屋过户到董相友名下，但双方约定每年还款到期时，董某能支付董相友利息房屋仍由董某占有、使用、收益；不能支付利息，房屋相应收益由董相友享受。一审法院还查明：2017年4月10日，一审法院对董某的调查笔录中显示：谷明辽自2007年始租赁董某房屋，2014年年初，谷明辽将2014年9月份至2015年9月份的房屋租金40000元交付董某。2015年3月份，董某未能支付董相友利息，董某将该房屋交付给董相友。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，无论董相友与案外人董某办理房屋变更登记出于何种目的，自2014年4月28日始，董某位于濮阳县庆祖镇濮渠公路中段路西的房产所有权人应为董相友。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。本案中，谷明辽虽未与案外人董某签订书面房屋租赁合同，但自2007年始，谷明辽一直租赁使用董某房屋并缴纳租赁费，谷明辽与案外人董某存在不定期租赁关系。依据案外人董某陈述，2014年年初，谷明辽将2014年9月份至2015年9月份的房屋租金40000元交付案外人董某，虽然2014年4月28日，谷明辽租赁的涉案房屋所有权人变更为董相友，但依据买卖不破租赁原则，谷明辽与案外人董某之间的租赁关系仍适用于董相友，因谷明辽已将2014年9月份至2015年9月份的租赁费于房屋变更前支付案外人董某，已履行完租赁义务，故董相友主张谷明辽支付2015年3月1日至2015年10月1日的房屋租金，属于重复主张，一审法院不予支持。案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、《城市房屋租赁管理办法》第十一条及有关民事法律、法规之规定，判决如下：驳回董相友的诉讼请求。案件诉讼费967元，由董相友承担。二审中，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实本院认定的与一审认定的事实一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于谷明辽是否应交纳租赁费给董相友的问题。上诉人董相友主张谷明辽应将2015年3月至2015年9月的房租交付给董相友，根据原房屋所有人董某调查笔录陈述和谷明辽陈述，谷明辽20**年年初已将一年（即2014年9月至2015年9月）房租给付董某，依据董某与董相友房屋抵押合同及当事人陈述，董相友2015年3月实际拥有涉案房屋，买卖不破租赁，房屋产权变更不影响租赁关系，谷明辽在房屋实际变更所有人之前将房租交付给原房屋所有人董某不违反法律规定，故一审法院驳回董相友的诉讼请求并无不当。上诉人董相友主张董某陈述虚假，但未提供证据证明，本院不予支持。综上所述，董相友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费967元，由上诉人董相友负担。本判决为终审判决。审 判 长 李瑞玲审 判 员 刘 伟代理审判员 艾海宏二〇一七年十月十二日书 记 员 张娟娟 关注微信公众号“”