（2017）渝0109民初6510号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2017-11-15
案件名称
陈远红与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈远红,重庆隆鑫锐智投资发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初6510号原告：陈远红，男，1966年10月13日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧,统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：李志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告陈远红与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，原告陈远红于2017年7月17日向本院递交民事起诉状，本院于2017年7月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈远红，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈远红向本院提出诉讼请求：1、被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将可视对讲机、红外探头、紧急报警整改至正常使用；2、被告支付原告2015年11月25日至2017年12月31日期间的物业管理费3950元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月10日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于重庆市北碚区××镇××路××号××栋××单元×-×，建筑面积76.26㎡，总成交金额474171元。合同附件三约定了被告应按照室内配置智能化可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。但原告接房一年多以来，至今无法正常使用可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。根据合同第十六条第2款约定，被告还应支付原告2015年11月25日至2017年12月31日期间的物管费损失3950元。为此，起诉来院。被告隆鑫公司辩称，被告依约向原告交付了验收合格的房屋，智能化设备尚在调试中，调试完毕统一投入使用，没有对原告装修和使用房屋造成任何影响，因此被告并没有违反合同约定，不应承担物业管理费。本院经审理认定事实如下：2014年3月10日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的××小区二期项目中座落于重庆市北碚区××镇××路××号××栋××单元×-×预售商品房一套，建筑面积76.26㎡，总成交金额474171元。合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定：室内智能化配置：可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。2015年11月25日，原告办理接房手续。接房后，原告对涉案房屋进行了装修并入住。被告已为原告安装了室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮，但至今无法正常使用。另查明，涉案房屋在重庆市北碚不动产登记中心登记建筑面积为76.27㎡。庭审中，原告举示了：1、2015年11月25日收据，载明原告向重庆隆鑫物业管理有限公司预缴物管费504元；2、2015年12月25日收据，载明原告向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳2016年1月1日至2016年12月31日半价物管费1372元；3、2016年1月1日收据，载明原告向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳2016年1月1日至2016年12月31日半价物管费1372.92元；4、2016年11月30日发票，载明原告向重庆隆鑫物业管理有限公司预缴物管费686元；5、2016年12月22日发票，载明原告向重庆隆鑫物业管理有限公司预缴全年物管费2060元。原告拟证明：原告2015年11月25日缴纳的504元系2015年6月30日至2015年11月24日期间物管费304元及2015年11月25日至2015年12月31日期间物管费200元的总和；原告缴纳2016年物管费共计2744.92元，2017年物管费共计2746元；2015年11月25日前的物管费按1.1元/㎡/月计算，2015年11月25日至2015年12月31日按2.2元/㎡/月进行计算，2016年、2017年的物管费是按3元/㎡/月进行计算。被告对上述证据真实性均无异议，但表示证据2和证据3是的金额一致，只能认定其中一张的金额，另一张属于重复缴费，与被告和本案无关。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。根据合同约定，被告应为原告提供室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮并保证正常使用。但虽被告为原告安装了上述设备，但至今不能正常使用，现原告提出要求被告对可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮整改至可以正常使用，本院予以支持。关于被告是否应支付原告物管费损失问题。合同第十六条约定，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。关于对该条约定被告承担物管费期间的理解存在两种解释：第一种解释为整改期间，即整改期间原告产生的物管费由被告承担；第二种解释为仅约定了被告承担物管费的截止时间，并未约定起始时间，整改期间装修或使用房屋只是被告承担物管费的条件，而不是被告承担物管费的具体期间，对于原告从接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费应由被告承担。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案针对合同第十六条存在两种理解的情况下，应作出不利于提供格式条款一方即被告的解释，故本院采信第二种解释，即只要原告装修或使用房屋，被告应承担从原告接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费。根据原告对物管费缴纳标准的陈述以及从原告缴纳物管费的票据看，原告陈述2015年11月25日缴纳的504元系2015年6月30日至2015年11月24日期间物管费304元及2015年11月25日至2015年12月31日期间物管费200元的总和，以及原告缴纳2016年物管费2744.92元，2017年物管费2746元，客观合理，本院予以确认。因原告接房后进行了装修使用，截止本案开庭之日即2017年8月17日被告均未为原告整改好，故被告应支付原告2015年11月25日至2017年8月17日期间的物管费损失4672.61元（200元+2744.92元+2746元÷12个月×7.55个月），现原告主张被告支付物管费损失3950元，予以支持。综上所述，被告应将原告房屋的可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可以正常使用，并支付原告物管费损失3950元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告陈远红所有的座落于重庆市北碚区××镇××路××号××栋××单元×-×房屋中的可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告陈远红物管费损失3950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 杨 敏二〇一七年十月十二日书记员 何巨玲 更多数据：