（2017）黑0811民初1085号
裁判日期: 2017-10-12
公开日期: 2018-08-03
案件名称
后宝库与佳木斯万基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佳木斯市郊区人民法院
所属地区
佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
后宝库,佳木斯万基房地产开发有限公司,赵艳霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十九条，第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0811民初1085号原告:后宝库，男，1979年9月5日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托代理人：李殿奎，佳木斯郊区法律援助中心指派法律工作者。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。法定代表人：牟国义，该公司总经理。委托代理人：杨士玲，该公司经理。第三人:赵艳霞，女，1958年11月3日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托代理人：王天姝，黑龙江艾未律师事务所律师。原告后宝库与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人赵艳霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序,于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告后宝库及委托代理人李殿奎、第三人赵艳霞委托代理人王天姝到庭参加诉讼，被告万基公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。后宝库向本院提出诉讼请求：1.依法确认后宝库优先取得友谊小区A楼2单元021001号房屋所有权;2.被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证；3.被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年1月31日，原告从被告处认购了房屋一套，并与被告签订房屋认购协议。协议确认了所购房源情况、计价方式及房款、付款方式及期限等。但在2011年12月20日，被告已将房屋违法卖给第三人，在将房屋卖给原告时却隐瞒了这一事实，导致原告至今无法办理产权证。虽然第三人先于原告与被告签订商品房买卖合同，但是原告在购买该房屋时对此并不知情，属于善意取得。被告无视法律，严重侵害了原告的合法权益，第三人虽然与被告签订了商品房买卖合同，但原告已经实际入住且各项款项已结清，原告应优先取得所有权。赵艳霞诉称：1.赵艳霞与万基公司之间的合同依法成立并生效，同时，该合同不存在任何效力待定或无效的情形。首先，被告是争议房屋的合法开发商，是基于原始取得的该房屋的合法所有权人，基于对该房屋的所有权，当然有对房屋的处分的权利，是房屋的有权处分人。其次，赵艳霞与被告之间订立有机打的商品房买卖合同，该商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方均具有完全的民事权利能力，标的明确，该合同依法成立，且不违反任何法律法规的强制性规定，合同相对方被告是该买卖标的的合法所有权人，不存在无权处分与效力待定的情况，同时依照《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；”显然，赵艳霞与被告万基公司之间的买卖合同自订立后即生效。再次，该合同不存在任何无效与可撤销的情形。依照《合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”显然，第一，该合同出自双方的真实意思表示，并不存在任何的欺诈、胁迫的手段订立合同，更没有损害国家的利益；第二，该合同显然并不存在任何恶意串通的情形，当然不存在因此而导致损害国家、集体或者第三人利益；第三，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形；第四，并没有损害任何的社会公共利益；第五，也没有任何违反法律、行政法规的强制性规定，并且原告若认为第三人存在以上情形，依照《民事诉讼法》第六十四条、《民事诉讼法司法解释》九十条、九十一条的规定，即谁主张谁举证的原则，原告应就第三人存在以上情形举示出相应证据予以证实，否则应当承担举证不利的责任，对该诉讼请求予以驳回；2.赵艳霞与被告之间的商品房买卖合同并不存在任何可撤销的情形，原告也不具有可撤销权的主体资格，原告对该项撤销诉请缺少请求权基础。合同具有相对性，依照《合同法》第五十四条的规定，可撤销合同，须存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫，或乘人之危的法定情形才属于可撤销的情形，显然在第三人与被告之间并不存在，同时，值得注意的是依照还条款的规定，只有合同当事人才有该撤销权，然而原告显然不是该合同的当事人，不具有该法律地位当然无权行使该可撤销合同的撤销权。依照《合同法》第七十四条的规定，“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”显然本案中赵艳霞同样不存在上述任何一个情形，如果原告认为存在，则原告具有相应的举证责任，否则应当承担举证不利的责任，依法对其诉请予以驳回。由此可见，原告要求撤销第三人（赵艳霞）与被告万基公司的合同显然属于因缺少请求权基础，而应当予以驳回；3.原告不应优先取得争议房屋所有权，而是第三人对该争议房屋的物权归属的权利优先于原告。依照《物权法》的规定，不动产物权之变动不同于动产，不是以交付为要件，而是以登记为要件，即对于不动产而言，对于物权变动，登记优先于交付，而登记的行为本身即具有公示公信的效力，即就不动产变动而言，其他任何的法律行为均低于登记行为。本案中，赵艳霞已经与房屋所有权人被告万基公司签订了商品房买卖合同，并在产权部门登记备案，显然就登记要件而言，作为本案第三人的赵艳霞对争议标的的归属权利优先于原告，原告不应优先取得争议房屋所有权，原告的该项诉请应当予以驳回；4.原告应当承担履行合同义务的举证责任。值得注意的是，本案为原告要求确认优先权，并要求继续履行合同，则原告应就其已经实际履行了交付房款的义务，承担举证责任，否则依照《合同法》第六十七条的规定，在原告尚未履行自己的合同义务的情形下，当然无权要求合同相对方承担相应义务，更不可能优先于赵艳霞。假设原告是以他种方式交付款项，则赵艳霞同时认为，其并不具有买卖的意思表示，其与被告之间的买卖合同并不成立，因此无论是要求归属权利优先，还是继续履行合同，均无任何的权利主体资格。综上，请求法庭在查明案件事实的基础上，判决驳回原告针对赵艳霞的诉讼请求，维护赵艳霞的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋认购协议书一份、收据一份。虽该认购协议是佳木斯万基房地产开发有限公司友谊小区工程指挥部公章，但该协议书中亦加盖了张恒舜的名章，后宝库有理由相信张恒舜具有销售万基友谊小区房屋的资格，故张恒舜与万基公司之间形成表见代理关系，万基公司应对张恒舜的行为对后宝库承担法律责任，对认购协议及收据本院予以采信；2.私产房屋使用证、物业发票。此证据能够证实后宝库已于2013年1月31日实际入住房屋，并交纳了物业费等相关费用，对此证据本院予以采信；3.商品房买卖合同一份、商品房销售专用结算单一份、房款收据一份、商品房联机备案智能卡一份。此组证据能够证明万基公司于2011年12月20日将友谊小区A楼2单元021001号房屋出售给赵艳霞，双方签订商品房买卖合同，并在产权部门登记备案，对此组证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月31日，后宝库与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，张恒舜在出售方法定代表人处加盖名章。该协议约定，后宝库购买友谊小区1-0527-046-021001号房屋，面积65.37平方米，价款196110元。后宝库于当日交纳全部购房款，万基公司为其出具收到购房款款收据一张。2013年1月31日，后宝库入住该房屋，并办理了物业登记本，交纳了物业费等相关费用。2011年12月20日，万基公司友谊小区工程指挥部与赵艳霞签订商品房买卖合同，将友谊小区1-0527-046-021001号房屋出售给赵艳霞，价款247098元，该合同在房产部门登记备案。本院认为，后宝库于2013年1月31日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，购买万基友谊小区11-0527-046-021001号房屋。该认购协议是双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且万基公司已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。万基公司友谊小区工程指挥部给后宝库出具购房收据，收到全部购房款，后宝库已履行了认购协议的合同义务。万基公司将房屋交付给后宝库，部分履行了合同义务。后宝库自2013年1月31日入住房屋后，交纳物业费等费用至今。后宝库与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区1-0527-046-021001号房屋的所有权。后宝库可在该房屋具备办理产权证照条件时要求万基公司协助办理。赵艳霞的房屋买卖合同虽形成于后宝库的买卖合同之前，但其没有实际入住，购买房屋而不办理入户手续有悖常理，其在一个小区内购买八处房屋亦不符合常理，故赵艳霞与万基公司之间2011年12月20日签订的商品房买卖合同，并不是双方真实意思表示，应认定为无效。综上所述，对后宝库要求确认位于佳木斯市××友谊小区××号、面积65.37平方米房屋归其所有的诉讼请求本院亦予以支持；对后宝库要求确认赵艳霞与万基公司于2011年12月20日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持；对后宝库要求万基公司办理产权证照的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，规定，判决如下：一、位于佳木斯市万基友谊小区1-0527-046-021001号、面积65.37平方米房屋归后宝库所有；二、赵艳霞与佳木斯万基房地产开发有限公司于2011年12月20日签订的商品房买卖合同无效；三、驳回后宝库的其他诉讼请求。案件受理费4222元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 董 磊人民陪审员 李光荣人民陪审员 娄亚芹二〇一七年十月十二日书 记 员 李姝凝 更多数据：搜索“”来源：